32/1999. (X. 30.) AB határozat

Budapest Főváros XIII. kerületi Önkormányzatának a Budapest Főváros XIII. kerületi Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló 65/1995. (XII. 22.) rendelete felülvizsgálatára irányuló kezdeményezés tárgyában

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

Az Alkotmánybíróság önkormányzati rendeleti előírások felülvizsgálatára irányuló kezdeményezéstárgyában meghozta a következő

határozatot:

Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy Budapest Főváros XIII. kerületi Önkormányzatának a Budapest Főváros XIII. kerületi Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló 65/1995. (XII. 22.) rendelete 36. § (1) bekezdésének b) pontja alkotmányellenes, ezért azt megsemmisíti. Az Alkotmánybíróság ezt a határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.

INDOKOLÁS

I.

Budapest Főváros Közigazgatási Hivatalának vezetője az Alkotmánybírósághoz intézett beadványában a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (a továbbiakban: Ötv.) 99. §-ának (2) bekezdés a) pontja alapján Budapest Főváros XIII. kerületi Önkormányzatának a Budapest Főváros XIII. kerületi Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló 65/1995. (XII. 22.) rendelete (a továbbiakban: Ör.) 36. § (1) bekezdése törvényellenességének megállapítását és megsemmisítését kezdeményezte, mivel a képviselő-testület a törvényességi felhívásában foglaltakkal nem értett egyet.

Az indítványozó álláspontja szerint az Ör. kifogásolt rendelkezése, amely a lakásbérleti jogviszony létrehozása esetén külön térítési díjfizetési kötelezettséget állapít meg a bérlő terhére, törvénysértő. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvénynek (a továbbiakban: Lt.) a bérbeadás feltételeit szabályozó előírásai ugyanis nem adnak felhatalmazást a helyi önkormányzatoknak arra, hogy az önkormányzati bérlakások juttatása esetén a lakbéren felül egyszeri pénzbeli térítési fizetési kötelezettséget írjanak elő a bérlők számára.

Az indítványozó beadványa kiegészítésében kifejtette azt is, hogy a vitatott pénzbeli térítési kötelezettség megállapítására az Lt. 23.§ (3) bekezdése sem ad lehetőséget. Álláspontja szerint, amennyiben a felek az önkormányzati bérlakásra

kötött szerződést közös megegyezéssel az Lt. e rendelkezése alapján szüntetik meg, akkor kizárólag a bérbeadó által történő pénzbeli térítés fizetésének lehet helye. Ez következik az Lt. e rendelkezésének értelmezéséből, és a törvény szabályozási rendszerének vizsgálatából is.

Mindezekre figyelemmel az Ör kifogásolt rendelkezése ellentétes az Lt.-vel, ezért az sérti az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdését.

II.

Az indítvány megalapozott.

1. A helyi önkormányzat rendeletalkotási hatáskörét az Alkotmány és az Ötv. szabályozza.

Az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdése kimondja, hogy a helyi képviselő-testület a feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal.

Az Ötv. 16. § (1) bekezdése szerint a képviselő-testület

törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok

rendezésére, továbbá törvény felhatalmazása alapján annak végrehajtására rendeletet alkot.

Az Alkotmánybíróság a fenti rendelkezésekre figyelemmel az indítvány alapján azt vizsgálta, hogy az Ör. által szabályozott, vitatott kérdésben az önkormányzat kapott-e törvényi felhatalmazást a helyi szabályozásra, s az összhangban van-e az irányadó törvényi szabályozással.

2. Az Ör. a lakásbérlet megszűnésével kapcsolatos szabályai körében a bérleti jogviszony közös megegyezéssel történő megszüntetéséről a következő előírásokat tartalmazza:

"35. § (1) A lakásbérleti jogviszony megszüntetéséről akkor lehet megállapodni, ha a bérlő kisebb alapterületű vagy kevesebb szobaszámú másiklakás bérbeadását és pénzbeli térítés megfizetését kéri.

(2) Az (1) bekezdés esetén pénzbeli térítésként a bérbe adandó és a lakásbérleti jogviszony megszűnésével érintett lakásbérleti jog különbségének 50-100%-a fizethető. A pénzbeli térítés fele a megállapodás aláírásakor, a fennma-

radó része pedig a lakás visszaadásakor fizethető ki.

(3) Ha a bérlő a lakásbérleti jogviszonyt - közös meg egyezéssel - úgy kívánja megszüntetni, hogy csak pénzbeli térítést kér, pénzbeli térítésként a szóban forgó lakásbérleti jog értékének 50-100%- a fizethető ki.

(4) A polgármester javaslatára a Kt. a (2) és (3) bekezdésben meghatározott mértéknél magasabb térítést is megállapíthat.

36. § (1) Ha a bérlő nagyobb alapterületű vagy nagyobb szobaszámú lakás bérbeadását kéri, kérelmét akkor lehet teljesíteni, ha

a) ilyen lakás az önkormányzat rendelkezésére áll, és

b) a bérlő vállalja, hogy pénzbeli térítésként a bérbe adandó új és a lakásbérleti jogviszony megszüntetésével érintett lakásbérleti jog értéke különbségének legalább a felét megfizeti."

3. Az Lt. 1. § (3) bekezdése szerint az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései az irányadók.

A Ptk. 434. § (2) bekezdése előírja, hogy a lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza. A Ptk. e §-ának (4) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy jogszabály - a (2) bekezdésben említett törvény keretei között - a lakásbérlet létrejöttének, megszűnésének, a lakásbérleti jog folytatásának, a lakások elidegenítésének további feltételeit is megállapíthatja.

A Ptk. 685. § a) pontja alapján e törvény alkalmazásában "jogszabály: a törvény, a kormányrendelet; továbbá törvény felhatalmazása alapján, annak keretei között az önkormányzati rendelet; a 19. § (1) bekezdésének c) pontja, a 29. § (3) bekezdése, a 200. § (2) bekezdése, a 209/B. § (6) bekezdése, a 231. § (3) bekezdése, a 301. § (4) bekezdése, a 434. § (3)-(4) bekezdése, az 523. § (2) bekezdése, az 528. § (3) bekezdése tekintetében viszont valamennyi jogszabály.

A Ptk. fenti rendelkezéseiből az következik, hogy az önkormányzati rendelet a lakásbérleti jogviszony létrejöttének és megszűnésének feltételeit kizárólag az irányadó külön törvény, az Lt. felhatalmazása alapján és annak keretei között szabályozhatja.

Az Lt. I. Fejezetében rendelkezik a lakásbérlet létrejöttéről, a II. Fejezete pedig a felek jogaira és kötelességeire vonatkozó szabályokat tartalmazza.

Az Lt. 2. § (1) bekezdése alapján a lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre. E § (2) bekezdése szerint pedig a szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni.

Az Lt. a helyi önkormányzatokat több tárgykörben is rendeletalkotásra hatalmazta fel. Az Lt. azonban a lakásbérleti jogviszony létrejöttére, s ezzel összefüggésben a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó szabályai körében nem tartalmaz olyan rendeletalkotási felhatalmazást, amely alapján az önkormányzat a lakbéren felül pénzbeli fizetési kötelezettséget állapíthat meg. Az Alkotmánybíróság az 5/1995. (II. 22.) AB határozatában hasonló ügyben törvénysértőnek minősítette és megsemmisítette az általa vizsgált önkormányzati rendeletnek azt az előírását, amely lakáshasználatba-vételi díj fizetésének kötelezettségét írta elő. E határozatában megállapította, hogy önkormányzati rendelet a lakásbérleti jogviszony létrehozásának feltételeként ilyen fizetési kötelezettséget az Lt. felhatalmazása hiányában nem állapíthat meg, e jogviszony feltételeit kizárólag az Lt. keretei között szabályozhatja (ABH 1995. 444, 446.).

Az Lt. 23. § (1)-(3) bekezdése a lakásbérlet megszűnéséről így rendelkezik:

"(1) A szerződés megszűnik, ha

a) a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;

b) a lakás megsemmisül;

c) az arra jogosult felmond;

d) a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;

e) a bérlő a lakást elcseréli;

f) a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították;

g) a bérlő a lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti;

h) a bérlő a lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik;

(2) A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.

(3) A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg."

Az Lt. 23. § (1) és (2) bekezdése a lakásbérlet megszűnésének általános feltételeit állapítja meg. Az Lt. 23. § (3) bekezdése pedig a lakásbérleti jogviszony közös megegyezéssel történő megszüntetésének speciális esetét szabályozza. Az Lt. e rendelkezésének első mondata értelmében a felek a bérleti jogviszonyt közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy a bérbeadás helyett pénzbeli térítést

fizet. E rendelkezés második mondata pedig a bérbeadónak arra is lehetőséget biztosít, hogy a másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítést fizessen a bérlő javára.

Amennyiben a felek a lakásbérleti jogviszonyt az Lt. e speciális rendelkezése alapján szüntetik meg, akkor kizárólag a bérbeadó, vagyis az önkormányzat által történő pénzbeli térítés fizetésének lehet helye, a bérlő terhére térítési kötelezettség nem állapítható meg. Ezt az értelmezést támasztja alá az Lt. 19. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezés is, amely szerint önkormányzati lakás esetén, ahol a törvény a bérbeadó és bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg. Ez következik az Lt. szabályozási rendszeréből is, miszerint ebben a speciális bérbeadási esetben is

az Lt.-ben meghatározott és már ismertetett általános bérbeadási feltételek az irányadók.

A fenitek alapján tehát az Lt. 23. § (3) bekezdésében foglalt felhatalmazás alapján az önkormányzat rendeletében csak a másik lakás bérbeadására és a bérbeadó pénzbeli térítési fizetési kötelezettségére vonatkozó szabályokat állapíthatja meg.

Mindezek alapján az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az Ör. 36. § (1) bekezdésének b) pontja a bérlőt terhelő pénzbeli térítési fizetési kötelezettséget az Lt. felhatalmazása hiányában és nem annak keretei között állapította meg. Az Ör. e rendelkezése tehát törvényellenes és sérti az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdését, ezért azt az Alkotmánybíróság a rendelkező részben foglaltak szerint megsemmisítette.

Dr. Bihari Mihály s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Strausz János s. k.,

előadó alkotmánybíró

Dr. Tersztyánszkyné dr. Vasadi Éva s. k.,

alkotmánybíró

Alkotmánybírósági ügyszám: 1534/H/1996/3.