BH 2014.8.241 I. A közös tulajdon megszüntetése iránt indított perekben a bíróság nincs kötve a felek kérelméhez; a közös tulajdon megszüntetésének azt a módját alkalmazza, amely a legcélszerűbb és amely egyik félre nézve sem méltánytalan. Ha azonban a közösség megszüntetésének valamelyik módja ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik, ezt a megoldási módot nem alkalmazhatja, mert a tulajdonostársak egyező akaratnyilvánításának figyelmen kívül hagyása a tulajdonostársak rendelkezési jogával ellenkezne [1959. évi IV. tv. (a továbbiakban: Ptk.) 148. § (4) bekezdés].

II. Annak eldöntésénél, hogy milyen összegű többlethasználati díjat kell fizetni, az ingatlan fekvésére, műszaki állapotára, a peres felek által használt helyiségek számára, felszereltségére, beosztására, a használat módjára és az eset körülményeire is figyelemmel kell lenni. Ezek közül csak egyik szempontként vehető figyelembe a hasonló ingatlanok hasznosításakor elérhető bér összege. [1959. évi IV. tv. (a továbbiakban: Ptk.) 140. § (1) bek., 141. §]

[1] A felperes a 2008 augusztusában előterjesztett keresetében a közös tulajdon megszüntetését kérte - nem vitatva az I-II. r. alperesek ráépítéssel szerzett személyenkénti 231/1000 tulajdoni hányadát - oly módon, hogy 32 000 000 forint forgalmi érték figyelembevételével a bíróság őt jogosítsa fel az alperesek tulajdoni illetőségének magához váltására. A 14 000 784 forint megváltási árba kérte beszámítani az 1995. március 15. napjától esedékes többlethasználati díjat. Kérte kötelezni az alpereseket az ingatlan birtokba adására.

[2] Az I-II. r. alperesek a kereset teljesítését a közös tulajdon megszüntetése tekintetében a felperes által kért módon nem ellenezték, vitatták azonban a többlethasználati díjfizetési kötelezettségüket. Álláspontjuk szerint a felperes igénye elévült. Utaltak arra, hogy kizárólag az általuk épített részt használták; a jogelődök önként távoztak az ingatlanból, ahhoz halálukig kulccsal rendelkeztek. A megváltási ár összegébe kérték beszámítani az eredeti ingatlan felújítására és korszerűsítésére fordított 1 700 000 forint értékű beruházásukat.

[3] Viszontkeresetet terjesztettek elő a használat rendezése iránt.

[4] A felperes az alperesek viszontkeresetének teljesítését nem ellenezte azzal, hogy ebben az esetben a kétszintes épület felső szintjének kizárólagos használatára tart igényt.

[5] Az elsőfokú bíróság az időközben - a 2011. december 1-jén - jogerőre emelkedett közbenső ítélettel megállapította, hogy az I-II. r. alperesek ráépítés jogcímén megszerezték az ingatlan személyenkénti 231/1000 tulajdoni hányadát.

[6] A felülvizsgálati kérelem elbírálása szempontjából irányadó, az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint az alperesek 1993. július 18-án ráépítéssel vegyes öröklési szerződést kötöttek a felperes jogelődeivel a perbeli ingatlanra azzal, hogy a későbbi ráépítéssel az alperesek az ingatlan 1/2 tulajdonát egymás közt egyenlő arányban szerzik meg. Az építkezés 1993 novemberében befejeződött, ekkortól kezdődően az alperesek kizárólagosan használják az ingatlant.

[7] Az örökhagyó 1995. március 19-én, felesége 1999. április 13-án elhunyt, mindkettőjük végrendeleti örököse a felperes.

[8] A bíróság jogerős részítéletével megállapította az öröklési szerződés megszűnését. A felek között több peres eljárás is volt folyamatban; a felperes képviseletében eljáró jogi képviselő 2000. február 24-én, ezt követően 2005. február 2-án szólította fel az alpereseket többlethasználati díj megfizetésére.

[9] Az elsőfokú bíróság ítéletével a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdont oly módon szüntette meg, hogy az I-II. r. alperesek mindösszesen 462/1000 tulajdoni hányadát a felperes tulajdonába adta. A felperes által fizetendő megváltási ár összegét 14 784 000 forintban, az alpereseket terhelő többlethasználati díj összegét késedelmi kamattal együtt 15 641 433 forintban állapította meg azzal, hogy ebbe az összegbe jogosultak 300 000 forint értéknövelő beruházás beszámítására. Úgy rendelkezett, hogy a felperes a megváltási ár összegébe jogosult beszámítani az alperesek által fizetendő többlethasználati díj összegét.

[10] Kötelezte továbbá az I-II. r. alpereseket, hogy 15 napon belül a perbeli ingatlant ingóságaiktól kiürítve adják a felperes birtokába.

[11] Az alpereseknek a használat rendezésére irányuló viszontkeresetét elutasította.

[12] A bíróság a Ptk. 148. § (1)-(3) bekezdései alapján a közös tulajdont megváltás útján szüntette meg. A megváltási árat G. I. igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő 2011. évi szakértői véleményét elfogadva 32 000 000 forintban, a tulajdoni hányadoknak megfelelő megváltási ár összegét pedig 14 784 000 forintban állapította meg.

[13] A többlethasználati díj fizetési kötelezettség kezdő időpontját 1995. március 15. napjában határozta meg. M. J. perben beszerzett szakértői véleményét alapul véve a többlethasználati díj összegét 1000 forint/m2/hó-val számolva tartotta megalapozottnak. Figyelmen kívül hagyta G. I. szakvéleményének inflációs rátát tartalmazó számítási módját, tekintettel az ingatlan négyzetméter-árak csökkenésére. Az infláció figyelmen kívül hagyásával 2012. március 31-ig - a közös tulajdon megszüntetéséig - a többlethasználati díjat kamattal együtt 15 641 433 forintban, míg ezzel szemben az alperesek értéknövelő beruházását G. I. szakvéleménye alapján 300 000 forintban állapította meg.

[14] Az alperesek által benyújtott fellebbezés folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és a felperest a megváltási ár 15 napon belüli megfizetésére kötelezte az alperesek javára, míg az alperesek többlethasználati díj fizetési kötelezettségét 14 663 153 forintra leszállította. A földhivatal megkeresését annyiban pontosította, hogy a felperes tulajdonjogát az alperesek nevén álló tulajdoni hányadra a megváltási ár teljes összege megfizetésének az igazolása után a közös tulajdon megszüntetése jogcímén jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba. Egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

[15] Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást túlnyomórészben ítélkezése alapjául elfogadta és az arra alapított jogi következtetéseivel is egyetértett.

[16] A jogerős ítéletben kifejtettek szerint az alperesek kizárólag a fellebbezésükben kérték először a közös tulajdon természetben történő megosztását, azonban az elsőfokú eljárásban feltárt adatok szerint a perbeli ingatlan jelentősebb anyagi ráfordítás nélkül nem különíthető el két önálló részre, azaz természetben nem osztható meg.

[17] Ugyanakkor úgy foglalt állást, hogy többlethasználati díj iránti igényt a felperes jogelődei nem érvényesítettek az alperesekkel szemben, ezért a felperes saját jogán arra kizárólag 1999. április 13-tól kezdődően tarthat igényt. Ennek megfelelően az alperesek által fizetendő többlethasználati díj összegét az 1995. március 19. és 1999. április 13. közötti időszakra a felére csökkentette - 568 385 forint -, így számításai szerint az alperesek által fizetendő teljes összeg 14 663 153 forint.