BH 2009.5.153 Kirívóan alacsony vételáron, közvagyonnak minősülő ingatlan tulajdonjogát közjogi funkciót betöltő személy részére átruházó adásvételi szerződés jóerkölcsbe ütközik [Ptk. 200. §, 237. §].

Az alperesek között 1997. december 12-én létrejött szerződés 6. pontja szerint "a szerződő felek megállapodnak abban, hogy a 035/1 és 036/3 hrsz.-ú ingatlanok tulajdonjogának tisztázását követően az APV Rt. és az Önkormányzat közt az ingatlanok az Önkormányzat részére történő átadása folyamatban van, ezen ingatlanokra adásvételi szerződést fognak kötni, a már korábban kialkudott 1 000 000 Ft vételárért." 2005. február 24-én a Kincstári Vagyonigazgatóság a fenti ingatlanokat ingyenesen az I. r. alperes tulajdonába adta. 2005. július 18-án az alperesek adásvételi szerződést kötöttek a fenti ingatlanok vonatkozásában az 1997. december 12-ei szerződés 6. pontjában foglalt 1 000 000 Ft-os vételár mellett. A vevő a II. és a III. r. alperes volt, a III. r. alperes ebben az időpontban az I. r. alperes polgármestere.

Felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között 1997. december 12-én létrejött szerződés 6. pontja, továbbá a 2005. július 18-án kelt adásvételi szerződés semmis, ezért a bíróság az eredeti állapotot állítsa helyre.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték.

Az elsőfokú bíróság 2005. december 16-án kelt, a felperes keresetét elutasító ítéletét az ítélőtábla 2006. május 11-én kelt ítéletével megváltoztatta. Megállapította, hogy az 1997. december 12-én létrejött szerződés 6. pontjában foglalt előszerződés, valamint a 2005. július 18-án létrejött adásvételi szerződés érvénytelen, intézkedett ennek ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetése iránt.

A Legfelsőbb Bíróság 2007. február 28-án kelt részítéletében az ítélőtábla ítéletének azt a rendelkezését, miszerint az 1997. december 12. napján az alperesek között létrejött szerződés 6. pontjában foglalt előszerződés érvénytelen, hatályában fenntartotta. Ezt meghaladó rendelkezéseit hatályon kívül helyezte és a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. Az új eljárás során, figyelemmel az államháztartásról szóló 1992. évi XXXVIII. tv. (Áht.) 108. § (1) bekezdésében foglaltakra szükségesnek ítélte annak megvizsgálását, hogy a perbeli ingatlanok együttes értéke az I. r. alperes vagyonrendeletében megállapított 8 000 000 Ft-os értékhatárt meghaladta-e, továbbá a megkötött szerződés a jóerkölcsbe ütközött-e.

Az új eljárásban a másodfokú bíróság 2007. október 31-én kelt ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, megállapította, hogy a 035/1 és 035/3 hrsz. alatt nyilvántartott ingatlanok tekintetében az alperesek között 2005. július 18-án létrejött adásvételi szerződés érvénytelen. Megkereste a Körzeti Földhivatalt, hogy a fenti ingatlanok tekintetében a II. és III. r. alperesek 1/2-1/2 arányú tulajdonjogának törlése mellett az I. r. alperes 1/1 arányú tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba jegyezze vissza. Kötelezte az I. r. alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a II. és III. r. alpereseknek személyenként 500 000 Ft-ot. Rendelkezett továbbá a perköltség viseléséről. A másodfokú bíróság szakértői vélemény beszerzését követően megállapította, hogy a perbeli két ingatlan együttes forgalmi értéke 2005-ben 7 500 000 Ft volt, így a 2005. július 18-án megkötött szerződés az Áht. 108. § (1) bekezdésében foglaltakba nem ütközött.

A szerződés jóerkölcsbe ütközése kapcsán a tényállást kiegészítette. Rögzítette, hogy 1997-ben a III. r. alperes az I. r. alperes képviselő-testületének tagja volt. A III. r. alperes javasolta a képviselő-testületnek a II. r. alperest, mint vevőt a perbeli ingatlanok vonatkozásában. Az I. r. alperes akkori polgármestere a III. r. alperes által beterjesztett árajánlatot nem tartotta elfogadhatónak. Ennek ellenére a képviselő-testület 4:3 arányban a II. r. alperes vételi ajánlatát fogadta el a III. r. alperes igen szavazata mellett. Az 1997. július 2-ai rendkívüli képviselő-testületi ülésen a polgármester arról tájékoztatta a képviselőket, hogy a II. r. alperes a III. r. alperessel együtt árajánlatot tett. Az I. r. alperes képviselő-testülete az 52/1997. (VII. 2.) képviselő-testületi határozattal felhatalmazást adott az előszerződés megkötésére, melyre 1997. július 2-án sor került, a végleges szerződések megkötésére, a perbeli ingatlanok tekintetében előszerződés megkötésére 1997. december 12-én került sor. 1998. február 6-án a Megyei Közigazgatási Hivatal Törvényességi Ellenőrzési Főosztálya írásban olyan tájékoztatást adott, hogy az előszerződés megkötésekor több jogszabályi rendelkezést az I. r. alperes nem tartott be. A 2005. június 22-ei képviselő-testületi ülésen a körjegyző azt a tájékoztatást adta a képviselők részére, hogy az 1997. december 12-én megkötött előszerződés érvényes és az alapján az adásvételi szerződést a II. és III. r. alperesekkel 1 000 000 Ft vételár mellett kell megkötni. A vételár kifizetése már az előszerződések megkötése idején megtörtént, a vevők az ingatlanokat ténylegesen birtokba is vették.

A fenti kiegészítő tényállás alapján a másodfokú bíróság a bizonyítékok mérlegelésével arra a következtetésre jutott, hogy a 2005. július 18-án megkötött szerződés semmis, mert nyilvánvalóan a jóerkölcsbe ütközik. A másodfokú bíróság hangsúlyozta a szerződéskötési szabadság nem korlátlan, a törvény nem fogadja el érvényesnek azokat a szerződéseket, melyek nyilvánvalóan sértik az általánosan kialakult erkölcsi normákat. A Ptk. 4. §-a jogszabályi rendelkezéssé tette azt az erkölcsi szabályt, miszerint a jóhiszeműség és a tisztesség követelményének megfelelően kell eljárni a polgári jogi jogviszonyokban, mely elvárás már a szerződéskötést célzó eljárásokra is irányadó. Az 1997. december 12-én kötött szerződés 6. pontjában foglalt előszerződés érvénytelen volt, ezért annak tartalmát - az ezzel ellentétes tájékoztatással szemben - nem kellett volna figyelembe venni. Az ingatlanok értékesítésére a KVI által is elfogadott független értékbecslő által készített ingatlanforgalmi szakvélemény figyelembevétele mellett kerülhetett volna sor, mely szerint az ingatlanok együttes forgalmi értéke az értékesítéskor 7 500 000 Ft volt, vagyis 7,5-szerese a szerződésben szereplő vételárnak. Az egyik vevő a szerződéskötéskor az I. r. alperes önkormányzat polgármestere volt, aki az önkormányzat kárára jutott jelentős értékű vagyoni előnyhöz. A III. r. alperes mint az egyik vevő ugyan nem vett részt azon a képviselő-testületi ülésen, melyen képviselő-testületi határozat formájában meghatározták a vételárat, de a III. r. alperessel függőségi viszonyban levő körjegyző adott az előszerződés érvényessége és kötelező ereje tekintetében téves tájékoztatást. A III. r. alperessel ugyancsak függőségi viszonyban levő alpolgármester is az 1 000 000 Ft-os vételár mellett érvelt, annak ellenére, hogy ekkor már ismert volt, miszerint a Közigazgatási Hivatal törvénysértőnek minősítette a kötelező pályáztatási eljárást mellőző előszerződést. A másodfokú bíróság rámutatott arra, hogy a KVI által kijelölt értékbecslő által készített szakvéleményben írt forgalmi érték érvényesíthetőségét az 1997. december 12-ei szerződés 6. pontjában írt adásvételi előszerződés érvényessége sem zárta volna ki. Azt a felek egyező akarattal módosíthatták volna. A képviselő-testület tagjainak téves tájékoztatása arra irányult, hogy a beszerzett értékbecslés eleve ne befolyásolja az ingatlanok vételárának meghatározását. A III. r. alperes, mint az I. r. alperes polgármestere "közjogi tisztségénél fogva akár szándékosság nélkül is befolyásolhatta a képviselő-testületet a szerződéses nyilatkozat tartalmának kialakításában", s ennek eredményeként juthattak a vevők az I. r. alperesi önkormányzat rovására jelentős vagyoni előnyhöz. A másodfokú bíróság ítéletében rámutatott arra is, hogy a képviselő-testület a II. r. alperest a III. r. alperes javaslatára és közreműködésével fogadta el vevőként, így a II. r. alperes a III. r. alperes meglevő ismeretei és pozíciója révén kerülhetett szerződéskötési helyzetbe. Mivel a 2005. július 18-án kötött szerződést a másodfokú bíróság semmisnek találta, rendelkezett a Ptk. 237. § (1) bekezdése alapján az eredeti állapot helyreállításáról, a rendelkező részben meghatározott módon.