BH 2009.11.323 Általános szerződési feltétel tisztességtelen voltát egyedileg, a konkrét jogügylet keretei között kell vizsgálni [Ptk. 209. § és 478. §].

A peres felek 2005. május 9-én ingatlanközvetítésre irányuló megbízási szerződést kötöttek az alperes kizárólagos tulajdonát képező B., Z. u. 39. szám alatti ingatlan eladására. Az ingatlan irányáraként 24 500 000 forintot, minimálárként 23 950 000 forintot határoztak meg. A szerződés 2. pontja szerint a megbízási díj az ingatlan kialkudott vételára 4%-ának áfával növelt összege, de minimum 200 000 forint + áfa. A 7. pont szerint a megbízó közvetítői díjat köteles fizetni, ha az iroda olyan vevőt közvetített, aki írásos nyilatkozatban megerősíti, hogy az ingatlant irányáron vagy kialkudott vételáron megvenné, de a megbízó ennek ellenére nem adja el az ingatlant.

A felperes közvetítésének eredményeképpen 2005. május 23-án N. T. az ingatlant megtekintette, majd élettársa R. A. ugyanezen a napon 24 000 000 forint vételár ajánlattal írásban vételi szándéknyilatkozatot tett. Erről a felperes tájékoztatta az alperest, aki a szándéknyilatkozatban szereplő összeget elfogadta, és a közvetített személyekkel az adásvételi szerződés feltételeiben szóban megállapodott. A megállapodást dr. B. R. ügyvéd szerződéstervezetben rögzítette, amit az alperes nem fogadott el és a további tárgyalásoktól elzárkózott.

Az alperes a megbízási szerződést 2005. június 1-jén írásban felmondta.

A felperes keresetében 1 200 000 forint megbízási díj és kamatai megfizetésére kérte az alperest kötelezni.

Az alperes a kereset elutasítását kérte, előadva, hogy a szerződés 7. pontja a Ptk. 205. § (5) bekezdése alapján nem vált a szerződés részévé. Másodlagosan a szerződést a Ptk. 209. § b) pontja alapján megtámadta, illetve a felperes szerződésszegésére, ajánlati kötöttsége megszűnésére hivatkozott.

Az elsőfokú bíróság a keresettel egyezően marasztalta az alperest. Az ítélet indokai szerint a felperes által alkalmazott szerződésminta nem minősíthető olyan általános szerződési feltételnek, amelynek megszövegezésében az alperes nem működhetett közre, illetőleg a Ptk. 209/B. § (5) bekezdése a szerződés 7. pontjára nem alkalmazható. A szerződés 7. pontját a felperes teljesítette. A megkötendő ingatlan adásvételi szerződés az alperesnek felróható okból nem jött létre. Kifejtette, hogy a szerződés támadott kikötése a Ptk. 209/B. §-a alapján nem tisztességtelen, az alperes a szerződés feltételeinek kialakításában részt vehetett. Utalt arra, hogy az alperes nem tett eleget a Ptk. 277. § (4) bekezdésében meghatározott együttműködési kötelezettségének. Az alperes felróható magatartást tanúsított, amire a Ptk. 4. § (4) bekezdése alapján nem hivatkozhatott.

Az alperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és a keresetet elutasította. Indokai szerint a szerződés 7. pontja általános szerződési feltételnek minősült a Ptk. 205/A. § (1) bekezdése alapján, ami a 205/B. § (1) és (2) bekezdése, 209/D. §-a szerint nem vált a szerződés részévé. A felperes ugyanis nem bizonyította, hogy a 7. pont kidolgozásában az alperes ténylegesen, személyesen közreműködhetett. Nem fogadta el ezzel kapcsolatban a felperesi tanúk által tett tanúvallomást.

Az ítélet indokai szerint a felperes azt sem bizonyította, hogy a Ptk. 205/B. § (2) bekezdésében írt tájékoztatási kötelezettségének eleget tett. A szerződés 7. pontjának tisztességtelenségével kapcsolatban arra utalt, hogy a kikötés többféle értelmezési lehetőséget hordozott magában és nem foglalkozott azzal a kérdéssel, hogy jár-e a megbízási díj, ha a megbízó neki nem felróható okból nem tudja az adásvételi szerződést megkötni. Amennyiben a szerződést mindenképpen meg kellene kötnie, az a tulajdonos rendelkezési jogának a korlátozását jelentené.

A jogerős ítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmében a felperes előadta, hogy a vitatott szerződés nem minősült általános szerződési feltételt tartalmazó szerződésnek. Ellenkező álláspont elfogadása esetén a jogerős határozat a Ptk. 205/B. § (1) és (2) bekezdésében, Ptk. 209. § (1)-(2) és (4) bekezdésében és Ptk. 478. § (2) bekezdésében foglalt rendelkezéseket sérti.

Előadása szerint tanúvallomásokkal támasztotta alá, hogy az alperes a szerződés megszövegezésében közreműködhetett, a 7. pont a szerződés részévé vált. Az alperes a szerződés megismerését és elfogadását aláírásával igazolta. A vitatott szerződési kikötés nem tért el lényegesen a szokásos szerződéskötési gyakorlattól és a szerződés természetétől sem. Az adásvételi szerződés megkötésétől az alperes önkényesen zárkózott el, amire a Ptk. 4. § (1) és (4) bekezdése alapján nem hivatkozhatott. A felperes utalt arra is, hogy a vevőjelöltek az alperes további feltéte­leitől nem zárkóztak el, további tárgyalásokat kívántak folytatni. Álláspontja szerint a szerződés 7. pontja a 209/B. §-a szerint sem volt érvénytelen. A tisztességtelen kikötés megállapítása a Ptk. 209. § (4) bekezdésébe ütközött, a kikötés és annak alapján a megbízási díj követelése a Ptk. 478. § (2) bekezdésének teljes mértékben megfelelt.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult.

Az alperes előadta, hogy a felperes a Ptk. 209/D. §-ában meghatározott bizonyítási kötelezettségének nem tett eleget. A maga részéről a Ptk. 474. § alapján nem volt kötelezhető az adásvételi szerződés megkötésére, ha az érdekeivel ellentétben állt. Álláspontja szerint a vitatott 7. pont a 209/B. § és a 18/1999. (II. 5.) Korm. rendelet alapján tisztességtelen kikötés volt. A szerződés megkötése a felperesre visszavezethető okból maradt el, mivel a vételi ajánlat felperes által elkészített formanyomtatványában a vételáron kívül az adásvételi szerződés egyetlen fontos feltétele sem szerepelt, mint olyan, melynek el nem fogadása a megbízási díj megfizetése alól mentesít. Az alperes arra is hivatkozott, hogy a felperes a közvetítői tevékenységben szakértőként, míg az alperes laikusként szerepelt.