BH 1984.4.148 I. Tilos a termelőszövetkezet tulajdonában vagy használatában álló föld tulajdonjogának, használatának a törvény által meg nem engedett módon és célra történő átruházása, illetőleg átengedése. E tilalommal ellentétes szerződés semmis [1967. évi IV. tv. (FTT) 18. § (1) bek., Ptk. 200. § (2) bek.].

II. A törvényben meghatározott feltételek fennállása esetén is csak az építkezőt s csak az általa létesített épület tekintetében illeti meg a föld tulajdonjogától elkülönülő önálló tulajdonjog [Ptk. 97. § (2) bek., 113. §].

III. Telki szolgalom csak önálló ingatlanok javára, illetőleg terhére alapítható. Egy ingatlanon belül annak egyes elkülöníthető részei vonatkozásában telki szolgalmat nem lehet létesíteni [Ptk. 166. § (1) bek.]

IV. A szerződés érvénytelenségének megállapítása esetében a bíróságnak hivatalból kell rendeznie a felek jogviszonyát [Ptk. 234. § (1) bek., 237. §, 7. sz. Irányelv 4. pontja].

Az ingatlannyilvántartás 1981. június 16-i adatai szerint a perbeli 1144 m2 területű, Baross Gábor u. 11. szám alatti lakóház és udvar megjelölésű beltelki ingatlanon az I. r. alperesi termelőszövetkezetet földhasználati jog illette. Az ingatlanon két épület állott, melyek közül a telek hátsó részén levő szoba-konyhás felépítménynek a felperesek voltak a bérlői.

A felperesek és az I. r. alperes 1975. július 25. napján szerződést kötöttek. E szerződés értelmében az I. r. alperestől mint "tulajdonostól" a Baross Gábor u. 11. szám alatti ingatlanon levő hátsó épületet "teljes egészében, ingyenesen, tulajdonjogilag" megkapják a felperesek. Ezen túlmenően az I. r. alperes "a telek egészéről az utcafronttal szemben álló hátsó részből ... a telek teljes szélességében 12 m szélességű területrészre ugyancsak ingyenes földhasználati jogot (felülépítményi jogot)" biztosított. Továbbá bejárás céljára a szomszédos "Bodnár-féle" telek felé eső részén "2 m széles sávon" átjárási szolgalmi jogot biztosított a felpereseknek. A szerződés szerint a felülépítményi jog és az átjárási szolgalmi jog addig illeti meg a felpereseket, valamint jogutódjaikat, amíg az ügylet tárgyát alkotó lakóház áll. A felperesek vállalták, hogy a telek utcai frontján levő épület bontási munkáiban - a bontási anyag ellenében - közreműködnek. E kötelezettség teljesítése esetére vállalta az I. r. alperes, hogy "a telek pontos adatainak közlésével ... a felülépítmény tulajdonjogához és a telken földhasználati jog (építményi jog) adásához szükséges telekkönyvi bejegyzési engedélyt" megadja. A szerződő felek megállapodtak abban is, hogy a felperesek és az I. r. alperes közötti bérleti jogviszony megszűnik.

Az I. és a II. r. alperesek között utóbb, 1977. szeptember 26-án a Baross Gábor u. 11. szám alatti ingatlan tartós használatára, lakóház építés céljára, 50 évi időtartamra szerződés jött létre. A tartós földhasználat ellenértékének megállapításánál a szerződő felek figyelembe vették, hogy "kötelmi alapon az egész ingatlanból az ingatlan hátsó frontján 12 m mélységű részt" a felperesek használnak. Ezért a II. r. alperest terhelő ellenszolgáltatás mértékét 798 m2 alapulvételével határozták meg. A szerződés alapján a II. r. alperes tartós földhasználati jogát időközben bejegyezték az ingatlannyilvántartásba.

A felperesek módosított keresetükben annak megállapítását kérték, hogy a perbeli ingatlan 1/3 részére tartós földhasználati jogot, a jelenleg is általuk lakott épületre pedig tulajdonjogot, továbbá a II. r. alperes használatában álló területre átjárási szolgalmi jogot szereztek. Kérték, hogy a bíróság kötelezze az alpereseket annak tűrésére, hogy jogszerzésük az ingatlannyilvántartásba bejegyzést nyerjen.

Az I. r. alperes a kereset teljesítését nem ellenezte, egyben azonban arányos összegű használati díj megfizetését igényelte a felperesektől. A II. r. alperes úgy nyilatkozott, hogy amennyiben a felperesek keresetének teljesítésére törvényes lehetőség van, azt nem ellenzi.

A járásbíróság ítéletében megállapította, hogy a perbeli ingatlannak az egészhez viszonyított 1/3 részére a felperesek egymás közötti egyenlő arányban tartós földhasználati jogot, míg az azon levő felülépítményre tulajdonjogot szereztek az I. r. alperessel 1975. július 25. napján kötött szerződés alapján. Megállapította azt is, hogy ugyanezen szerződés alapján a felperesek a II. r. alperes által használt és B. K., valamint házastársa tulajdonában álló ingatlannal határos részen, 2 m szélességben, átjárási jogot szereztek. A járásbíróság megkereste a T-i Járási Földhivatalt, hogy az ítélet alapján a tulajdonjogot, a tartós földhasználati jogot és az átjárási szolgalmi jogot a felperesek javára jegyezze be, és az I-II. r. alpereseket ennek tűrésére kötelezte. Egyébként az első fokú bíróság az I. r. alperes viszontkeresetét elutasította.

Ítélete indokolásában utalt a felperesek, valamint az I. r. alperes között létrejött szerződés tartalmára, az I. r. alperes elismerésére és arra, hogy a szerződésben rögzített jogok ingatlannyilvántartásba való bejegyzésének előfeltételét a felperesek teljesítették. A viszontkeresetét illetően megállapította, hogy a földhasználati jog a felpereseket a szerződés értelmében ingyenesen illeti, tovább: az I. r. alperes által hivatkozott 1976. évi 33. sz. tvr. 1977. január 1. napján lépett hatályba, így arra alapítottan használati díj egyébként sem követelhető.

A járásbíróság ítélete - miután a felperesek és az I. r. alperes a fellebbezési jogukról lemondtak, a II. r. alperes pedig nem fellebbezett - első fokon jogerőre emelkedett.

A jogerős ítélet ellen törvénysértés és megalapozatlanság miatt emelt törvényességi óvás alapos.

Arra az eljáró bíróság is helyesen utalt az I. r. alperes viszontkeresetének elbírálása kapcsán, hogy miután a tartós földhasználatról szóló 1976. évi 33. sz. tvr. 1977. január 1. napján lépett hatályba, az abban foglaltak a peres felek jogviszonyának elbírálásánál nem lehetnek irányadók. Ebből következően a felperesek és az I. r. alperes 1975. július 25. napján tartós földhasználat kikötésére vonatkozó szerződést nem köthettek, de valójában nem is kötöttek. A tartós földhasználatra vonatkozó szerződés az I. r. és a II. r. alperesek között jött létre az 1977. szeptember 26-án megkötött szerződéssel.

Miután a II. r. alperes tartós földhasználati joga az ingatlannyilvántartásba a perbeli ingatlan egészére bejegyzést nyert, újabb tartós földhasználati jog bejegyzésére utóbb ez okból sem volna lehetőség, legkevésbé olyan módon, ahogyan azt a bíróság ítéletében elrendelte. Az ingatlannyilvántartásról szóló 1972. évi 31. sz. tvr. végrehajtása tárgyában kiadott 27/1972. (XII. 31.) ÉVM sz. rendelet módosított 13. §-ának (1) bekezdése értelmében ugyanis tartós földhasználati jog csak egész földrészletre jegyezhető be.