BH 2018.10.289 A föld bizonyos tulajdonsága - szomszédos, vagy egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozás - ad lehetőséget a földek egybefoglalt vételáron történő eladására [2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) 5. §, 19. § (5) bek., 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) 100. § (3) bek., 38/2014. (II. 24.) Korm. rendelet 3. § (1) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] I. eladó és II. eladó regisztrált földművesek, mezőgazdasági üzemközpontjuk a közös tulajdonukat képező Sárospatak hrsz.-ú ingatlan alatt található. Az I. és II. eladók, valamint III. eladó adásvételi szerződést kötöttek az alperesi beavatkozó vevővel, melynek értelmében az I. és II. eladók kizárólagos tulajdonát képező ingatlanokat egybefoglalt vételár útján értékesítették arra tekintettel, hogy az ingatlanok egyazon mezőgazdasági üzemközponthoz tartoznak. A felperes az adásvételi szerződés vonatkozásában elfogadó nyilatkozatot tett, melyben kijelentette, hogy csak az I. eladó vonatkozásában dologösszességként értékesített öt ingatlan vonatkozásában gyakorolja elővásárlási jogát, tekintettel arra, hogy az I. és II. eladók tekintetében a dologösszesség értelmezhetetlen, annak jogszabályi feltételei a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 19. § (5) bekezdés 2. fordulata alapján nem állnak fenn.

[2] Az alperes határozatával az adásvételi szerződést a beavatkozóval mint szerződés szerinti vevővel hagyta jóvá mindhárom eladó vonatkozásában. Megállapította, hogy az I. és II. eladó által egybefoglalt vételárral megállapított hét sárospataki ingatlan egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozik, ezért az egybefoglalt vételáron történő értékesítésnek törvényes akadálya nem volt. A felperes által tett elfogadó nyilatkozat sérti a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdését, mivel az egybefoglalt vételáron értékesített hét föld helyett csak öt földre fogadta el a vételi ajánlatot, ezért azt úgy kell tekinteni, mintha elővásárlási jogát az arra jogosult nem gyakorolta volna. Utalt arra, hogy a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdése nem tartalmaz olyan előírást, hogy az egybefoglalt vételáron értékesített több föld tulajdonosa ugyanazon személy legyen.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[3] A felperes a határozattal szemben kereseti kérelmet terjesztett elő, melyben elsődlegesen az alperes határozatának megváltoztatását kérte akként, hogy a bíróság az adásvételi szerződést az I. eladó kizárólagos tulajdonában álló ingatlanok vonatkozásában vele, míg a további ingatlanok tekintetében a szerződés szerinti vevővel hagyja jóvá. Másodlagos kérelme az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadására irányult. Harmadlagosan az alperesi határozat hatályon kívül helyezését és az alperes új eljárásra kötelezését kérte. Álláspontja szerint a mezőgazdasági üzemközpont a földműves személyéhez kapcsolódóan értelmezendő, mely azt is jelenti, hogy egy földműves egy mezőgazdasági üzemközponttal rendelkezhet. Két földművesnek két üzemközpontja van, akkor is, ha az üzemközpont ugyanazon a címen található. Ennek megfelelően az öt ingatlan vonatkozásában tett elfogadó nyilatkozata nem minősül új ajánlatnak.

[4] Az alperes és az alperesi beavatkozó érdemi ellenkérelmében a felperes keresetének elutasítását kérte. A Földforgalmi tv. 5. § 21. pontja alapján hangsúlyozták, hogy konkrét helyrajzi számú ingatlan több földművesnek is lehet üzemközpontja. A Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdése a földek bizonyos tulajdonsága alapján privilegizál és nem az eladó földműves személye szerint.

Az elsőfokú ítélet

[5] A Miskolci Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 2016. június 20-án napján kelt ítéletével az alperes határozatát akként változtatta meg, hogy az eladók és a beavatkozók között létrejött adásvételi szerződés jóváhagyását megtagadta.

A másodfokú ítélet

[6] A Miskolci Törvényszék 2016. november 29-én kelt ítéletében az alperes és az alperesi beavatkozó fellebbezési kérelmét megalapozottnak találta. A törvényszék álláspontja szerint az elsőfokú bíróság ítélete téves szűkítő értelmezést tartalmaz. A Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdése és az 5. § 21. pontjában foglalt rendelkezés egybevetése alapján nem vezethető le olyan jogalkotói cél, hogy vételár egybefoglalt meghatározására csak az üzemközponthoz tartozó azon ingatlanok tekintetében kerülhetne sor, amely ingatlanoknak ugyanaz a tulajdonosa. A törvényszék figyelemmel volt a Földforgalmi tv. preambulumában rögzített azon célkitűzésre, mely családi közösségek termelési közösségként történő megszerveződése révén a birtokelaprózódások hátrányos következményeinek elkerülése érdekében tovább kívánja erősíteni az agrártársadalmat. A szerződésből kitűnően az I. és II. eladók mint családtagok az ugyanazon helyrajzi szám alatt nyilvántartott mezőgazdasági üzemközponthoz tartozó ingatlanokat egységében művelték, ezért az egybefoglalt vételár meghatározás a jogalkotói célkitűzésnek is megfelelt. A felperes mivel nem teljeskörűen fogadta el az egybefoglalt vételárat, ezért elfogadó nyilatkozata a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezések és általános szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 19. §-a alapján új ajánlatnak minősül.

[7] Mindezekre tekintettel a törvényszék az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján megváltoztatta és felperes keresetét elutasította.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[8] Felülvizsgálati kérelmet a felperes nyújtott be azzal, hogy a Kúria a jogerős másodfokú ítéletet helyezze hatályon kívül, és az adásvételi szerződést az I. eladó mezőgazdasági üzemközpontjához tartozó öt ingatlan vonatkozásában dologösszességként egybefoglalt vételáron hagyja jóvá, egyebekben a szerződés jóváhagyását tagadja meg. Másodlagosan a jogerős ítélet és alperesi határozat hatályon kívül helyezését kérte és az alperes új eljárás lefolytatására kötelezését. A felperes szerint a jogerős ítélet sérti a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdését.

[9] Az alperes érdemi ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte a Kúriától.

A Kúria döntése és jogi indokai

[10] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.

[11] Az ügy érdemét érintően a Kúriának abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy az I. és II. eladók házassági közös vagyonukba tartozó ingatlanai kapcsán megállapítható-e az egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozás ténye, mint a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdése szerinti egybefoglalt vételáron történő értékesítés törvényi feltétele.

[12] Tény, hogy mindkét eladó regisztrált földműves. A nyilvántartásba vétel során a Fétv. 100. § (3) bekezdés c) pontja és a földművesekről, a mezőgazdasági termelőszervezetekről, valamint a mezőgazdasági üzemközpontokról vezetett nyilvántartás részletes szabályairól szóló 38/2014. (II. 24.) Korm.rendelet 3. § (1) bekezdése, valamint az 1. számú melléklet 4. pontja alapján földművesenként nyilvántartott adat az üzemközpontként bejelentett ingatlan helyrajzi száma, a fekvése szerinti településnek és az ingatlan fekvésének megjelölése, továbbá a földművesnek az ingatlanon fennálló jogosultsága, illetve a jogosultság megszerzésének kezdő időpontja.