BH 2011.3.65 A hibás teljesítés miatt közölt elállás jogszerűségét a kötelezettek utólagos - az elállás közlését követő - intézkedései nem érinthetik [Ptk. 305/A. §, 306. §].

Az alperesek a 2008. szeptember 2-án megkötött adásvételi szerződéssel értékesítették a felperes részére a tulajdonukat képező lakóházas ingatlant. A szerződéskötést megelőző napon a felperes átadott az alperesek részére 500 000 forint vételárelőleget, a szerződés aláírásakor újabb 500 000 forint foglalót, a 12 000 000 forintban meghatározott vételár fennmaradó részét pedig részben készpénzben, részben bankkölcsön igénybevételével vállalta megfizetni.

A kölcsönigény elbírálása során azonban megállapították, hogy az ingatlanon található felépítmény valóságos helyzete eltér az ingatlan-nyilvántartási térképi ábrázolástól. A pénzintézet ezért a hitelkérelmet elutasította.

Ezt követően 2008. szeptember 15-én a felperes az adásvételi szerződéstől arra hivatkozással, hogy a hiba kijavítása csak hosszabb idő alatt lehetséges, ez pedig az érdekeinek nem felel meg, az adásvételi szerződéstől elállt.

A felperes keresetében 2 200 000 forint és járulékai megfizetésére kérte az alpereseket kötelezni. Kifejtette, hogy összesen 1 000 000 forint foglalót adott át az alperesek részére, amelyet kétszeresen kötelesek visszafizetni, a szerződésszegéssel összefüggésben pedig további 200 000 forint kára is keletkezett.

Az alperesek érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.

Az elsőfokú bíróság ítéletében a keresetet elutasította. A másodfokú bíróság azonban az elsőfokú ítélet fellebbezett részét részben megváltoztatta, és az alpereseket 1 500 000 forint megfizetésére kötelezte.

A jogerős ítélet indokolása szerint a lefolytatott bizonyítási eljárás alapján megállapítható volt, hogy a felperes 2008. szeptember 1-jén és 2-án két egyenlő összegű részletben összesen 1 000 000 forintot adott át az alperesek részére. Ebből a szerződéskötést megelőző napon átadott 500 000 forint a Ptk. 243. § (1) bekezdése és 365. § (3) bekezdése értelmében vételárelőlegnek, a szerződés aláírásakor kifizetett további 500 000 forint pedig foglalónak minősül.

Az adásvételi szerződéstől a másodfokú bíróság megítélése szerint a felperes jogszerűen állt el, az elállás közlésekor ugyanis - a 60 napos közigazgatási eljárási határidőre és az ezt követő néhány hetes szokásos banki ügyintézési időre figyelemmel - megalapozottan ítélhette meg úgy, hogy a nem vitásan fennálló hibák kijavítására csupán hosszabb idő elteltével kerülhet sor, és így saját szerződéses kötelezettségeinek sem tud eleget tenni. Az elállást megelőzően a felperesnek nem állt rendelkezésére olyan információ, amelyből teljes bizonyossággal következtethetett volna arra, hogy a közigazgatási eljárásban szokásos, jogszabály által előírt határidőkhöz képest az ügyintézés lényegesen lerövidülhet, és az építésügyi hatóság a fennmaradási engedélyt kiadja, vagy annak szükségtelenségéről nyilatkozik. Az elállás jogellenessége ezért nem állapítható meg, ugyanakkor a teljesítés meghiúsulásáért az alperesek mint eladók felelősek, hiszen az eladást megelőzően nem gondoskodtak a tényleges állapot telekkönyvi átvezetéséről. Erre figyelemmel az alperesek a Ptk. 245. § (1) bekezdése alapján az 500 000 forint foglaló kétszeres összege, 1 000 000 forint visszatérítésére kötelesek, és a szerződés megszűnése folytán a Ptk. 320. § (1) bekezdése és 319. § (3) bekezdése értelmében az 500 000 forint vételárelőleget is vissza kell fizetniük.

A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése, és elsődlegesen az elsőfokú ítélet helybenhagyása, másodlagosan pedig az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítása iránt - az alperesek éltek felülvizsgálati kérelemmel.

Kifejtették, hogy a bíróság a megítélésük szerint tévesen állapította meg azt, hogy a szerződés aláírásakor átvett 500 000 forint foglaló mellett a szerződéskötést megelőző napon a felperes további 500 000 forintot is átadott a részükre. A 2008. szeptember 1. napjára keltezett átvételi elismervény ugyanis a véleményük szerint ennek bizonyítására nem alkalmas a perben meghallgatott tanúk vallomásai pedig az ő állításukat támasztották alá. A felperes testvére, ugyanakkor szerintük nem tekinthető érdektelen tanúnak, és a pénzösszeg átadásánál nem is volt jelen, így vallomása a megítélésük szerint nem vehető figyelembe. Az okiratot szerkesztő ügyvéd tanúvallomását értékelhetetlennek minősítették, és megjegyezték, hogy abban az esetben, ha már a szerződéskötést megelőzően is sor került volna pénzátadásra, ezt az adásvételi szerződés nyilvánvalóan rögzítette volna.

Kiemelték, hogy a helyszíni állapot és az ingatlan-nyilvántartási térkép egyezőségét az adásvételi szerződés megkötésekor nem tekintették lényeges körülménynek. Ettől függetlenül a felépítmény valóságos helyzete és a térképi ábrázolás közötti eltérés szerintük a helyszínen azonnal felismerhető volt. Így, miután a felperes az ingatlant megtekintett és megismert állapotában vásárolta meg, a nyílt hiba miatt a véleményük szerint - a Ptk. 305/A. §-ára figyelemmel - szavatossági felelősséggel nem tartoznak.

Előadták továbbá, hogy álláspontjuk szerint a másodfokú bíróság tévesen állapította meg azt is, hogy a perbeli hiba kijavítása általában csak hosszabb idő alatt lehetséges. Szerintük ugyanis a térképezési hiba kijavítására közismerten rövid határidőben sor kerülhet. A perbeli esetben pedig a hibát - érvelésük szerint - utóbb rövid idő alatt ténylegesen ki is javították. Ezért a megítélésük szerint az elállás jogszerűségét a másodfokú bíróság tévesen, a Ptk. 306. §-át megsértve állapította meg.

Végül megjegyezték, hogy - együttműködési kötelezettségüket maradéktalanul teljesítve - azt is felajánlották a felperes részére, hogy nyomban beköltözhet az ingatlanba. A másodfokú bíróság azonban döntése meghozatala során a körülményt sem értékelte.

A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.