EH 2004.1136 I. Ingatlan adásvételi szerződés eladójával szemben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést engedélyező nyilatkozat kiadására irányuló igény kötelmi jogi jellegű, ezért elévül.
II. Az ingatlannak érvényes adásvételi szerződés alapján a vételár kifizetését követő - az eladó által tudomásul vett - folyamatos birtoklása, használata, terhének viselése az elévülés megszakadását eredményezi, amely állapot mindaddig fennáll, amíg az eladó a szerződés érvényességét vitatva, az ingatlan birtokát vissza nem követeli [Ptk. 115. § (1) bek., 117. § (4) bek., 295. §, 324. § (1) bek., 368. § (1) bek.; 1997. évi CXLI. tv. 32. § (1) bek.].
A másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét, amely megállapította, hogy a felperes jogelődjei - B. I. és B. I.-né -, valamint az I.r. alperes jogelődje - K. S.-né - között 1949. augusztus 15-én megkötött ingatlan adásvételi szerződés érvényes és a felperes öröklés jogcímén megszerezte a perbeli ingatlan 4/8-ad tulajdoni illetőségét, amelynek bejegyzésére az elsőfokú bíróság az illetékes földhivatalt felhívta; az I. r. alperes viszontkeresetét elutasította és mindezek tűrésére kötelezte a II-IV. r. alpereseket. A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes szülei 1949. augusztus 15-én megvásárolták a perbeli ingatlan 1/2-ed tulajdoni hányadát az I. r. alperes édesanyjától K. S-nétól 7500 Ft vételárért, mely vételárat kifizették és az ingatlant birtokba vették, viselték annak terheit. A tulajdoni hányadnak megfelelő házrészben jelenleg a felperes lakik. Az ingatlanrésznek megfelelő lakás bérlőjéül 1949. szeptember 12-én a Sz. Város Lakáshivatala B. I.-nét jelölte ki, aki azonban az ingatlan eladójának K. S-nénak bérleti díjat nem fizetett. A másodfokú bíróság kifejtette; arra a jogvitára, hogy az adásvételi szerződés érvényes-e, így a felperes öröklés jogcímén megszerezte-e az ingatlan 4/8-ad tulajdoni illetőségét, a Ptké. 75. §-ának (1) és (2) bekezdése értelmében a Ptk. 365. §-a (3) bekezdésének szabályait kell alkalmazni. Az adásvételi szerződés írásban érvényesen létrejött, az végleges adásvételi szerződésnek minősül. Az I. r. alperes elévülési kifogása alaptalan, mert az ingatlan adásvételi szerződés lényege, hogy a tulajdonos az ingatlanát a vevőre vételár ellenében átruházza. Hatályos jogunk szerint az eladónak nem kell engedélyt adnia a vevő tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez. A tulajdonosváltozás bejegyzése a Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése szerint szükséges a tulajdonjog átruházásához, de ez csak egy közigazgatási aktus. A felek a szerződéses szabadság keretében kiköthetik, hogy a vevő mennyi időn belül köteles a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni, ilyen kikötés hiányában pusztán ezért, mert a vevő esetleg 5 évig nem kéri a tulajdonjoga bejegyzését, az eladó nem szerzi vissza az ingatlan tulajdonjogát és nem is tiltakozhat - az érvényes szerződés következtében - a vevő tulajdonjogának a bejegyzése ellen. A másodfokú bíróság arra is utalt, hogy nem ért egyet a Legfelsőbb Bíróság BH 2000/396. szám alatt közzétett eseti döntésben megfogalmazott - az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési igény elévülésére vonatkozó - jogi állásponttal. Kifejtette, hogy a Ptk. 115. §-ának (1) bekezdése szerint a tulajdoni igények nem évülnek el. Ellenkező jogértelmezéssel viszont az elévülési idő után nem lehetne megszerezni az ingatlan tulajdonjogát, mivel a Ptk. 117. §-ának (3) bekezdésében írt feltétel nem valósulna meg.
A jogerős ítélet ellen az I. r. alperes felülvizsgálati kérelemmel élt. Jogszabálysértésként a Ptk. 208. §-ának (1) bekezdését, 117. §-ának (3) bekezdését és 324. §-ának (1) bekezdését jelölte meg. Álláspontja szerint a felek jogelődjeinek szerződése foglalóval biztosított adásvételi előszerződésnek minősül. A felperesnek a szerződés alapján nem tulajdoni, hanem kötelmi igénye keletkezett a tulajdonjog megszerzésére, amely igény elévült. Hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság közzétett eseti döntéseiben követett ítélkezési gyakorlatára.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos, mert az érdemi döntés nem sért jogszabályt.
Az I. r. alperes a felülvizsgálati kérelmében nem tette vitássá a jogerős ítéletnek azt a ténybeli és jogi megállapítását, hogy a jogelődök között érvényes - a tulajdonjog átruházására irányuló - szerződéses kapcsolat állt fenn és maradt fenn a jogutódok között is, annak sem megszüntetésére, sem módosítására nem került sor. Jogszabálysértésként a szerződés téves minősítésére, továbbá arra hivatkozott, hogy a felperesnek a tulajdonjog bejegyzésére irányuló igénye elévült, ezért az bírói úton nem érvényesíthető.
Az érvényes szerződés minősítése tekintetében jogszabálysértés nem történt, a felek nyilatkozatainak értelmezése megfelelt a Ptk. 207. §-ában írtaknak. A szerződésnek az a kikötése, hogy az I. r. alperes jogelődje "a mai napon" eladja a fél házrészét a felperes jogelődjének mint vevőnek, ellentmond a felek későbbi időpontra vonatkozó szerződési akaratának. Az "ellőleges egyezség" elnevezést sem lehet előzetesként értelmezni, mivel a szerződés szövegében az "ellőleg" fizetése azonos helyesírási hibával íródott, tehát előleg fizetése mellett létrejött megállapodásnak kell tekinteni. A feleknek a végleges szerződésre irányuló szándékát megerősítette az eladó férjének, K. S.-nak teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt - 1977-ben megtett - nyilatkozata, amely szerint felesége a házrészét 1949. augusztus 15-én eladta a B. házaspárnak és a vételár kifizetésre került. Ezt a nyilatkozatát K. S. 22 év elteltével visszavonta ugyan, de arra adat nem merült fel, hogy a nyilatkozatot cselekvőképtelen állapotban vagy kényszer, fenyegetés hatása alatt tette volna. Éppen ellenkezőleg arra volt bizonyíték, hogy a jogelődök között jó kapcsolat volt.
A felperes és az I. r. alperes jogelődjei között tehát - ahogyan azt a jogerős ítélet megállapította - érvényes adásvételi szerződés jött létre. Az örökösök a Ptk. 598. §-ának (1) bekezdésére figyelemmel az örökhagyó mindazon jogviszonyaiba belépnek, amelyek az örökhagyó halálával nem szűnnek meg. A peres felek jogutódlása tehát az örökhagyó kötelezettségeire és jogaira egyaránt kiterjedt. A Ptk. 365. §-ának (1) bekezdése értelmében az eladó köteles a dolog tulajdonát a vevőre átruházni. Ez azt is jelenti, hogy köteles mindazon jognyilatkozatokat megtenni és jogcselekményeket elvégezni, amelyek lehetővé teszik, hogy a vevő a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztethesse. A vevőnek a tulajdonjog megszerzésére irányuló igénye az eladó szerződésben vállalt kötelezettségén alapul. Az eladó ezért az érvényes szerződés alapján arra is köteles, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas jognyilatkozatot megtegye. Az I. r. alperes jogelődje által tett jognyilatkozat azonban a tulajdonjog bejegyzésére nem vitásan nem volt alkalmas. Téves a másodfokú bíróságnak az a jogi álláspontja, hogy "hatályos jogunk szerint" nem kell az eladónak engedélyt adni a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez. A 2000. január 1-jén hatályba lépett, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 32. §-a (1) bekezdésének f) pontja a bejegyzés alapjául szolgáló okirat kellékei között a bejegyzett jogosult bejegyzést engedélyező nyilatkozatát is megköveteli. Ennek a nyilatkozatnak a kikényszerítésére az érvényes szerződés alapján a Ptk. 295. §-a ad jogi lehetőséget. A jognyilatkozat pótlására irányuló igény tehát kötelmi jogi jellegű, ezért ha a jogosult ezt a követelését meghatározott ideig nem érvényesíti, a Ptk. 325. §-ának (1) bekezdése értelmében bírói úton már nem lesz érvényesíthető.
A Ptk. 115. §-ának (1) bekezdése szerint a tulajdoni igények nem évülnek el. Ez a szabály a már fennálló tulajdonjog védelmére, megóvására szolgál és nem vonatkozik a tulajdonjog - átruházás jogcímén alapuló - megszerzésének igényére. Téves volt tehát a másodfokú bíróságnak az a jogi álláspontja, hogy el nem évülő tulajdoni igénynek minősül a tulajdonjog átruházására irányuló érvényes szerződés alapján a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére irányuló igény.
A tulajdonjog megszerzését lehetővé tevő jognyilatkozat pótlására irányuló igény a Ptk. 280. §-a (1) bekezdésének a) pontjára figyelemmel esedékessé vált a vételár teljes kifizetésével, amely még 1949-ben - nem vitathatóan - megtörtént. Az elévülési idő folyásának megállapításánál a következő körülményeknek van jogi jelentősége. Az érvényes adásvételi szerződés birtokában a felperes jogelődje az ingatlan birtokába lépett, a felperes jelenleg is birtokban van. A Ptk. 368. §-ának (1) bekezdése szerint az ingatlan vevője - ha tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt birtokba lép - ennek napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli a terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. A törvény szerint tehát az ingatlan birtokba lépett vevője a tulajdonoshoz hasonló védelemben részesül. Az ingatlan-nyilvántartásban szereplő eladó sem követelheti vissza az ingatlan birtokát, mert az érvényes adásvételi szerződés ezt számára nem teszi lehetővé. Amennyiben az ingatlant - a szerződés megszegésével - újból eladja, az újabb vevő sem követelheti tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, mert a Ptk. 117. §-ának (4) bekezdése az elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett vevő számára biztosít jogvédelmet. A tulajdoni részjogosítványok átadása, illetve gyakorlásának folyamatos lehetővé tétele a Ptk. 324. §-ának (1) bekezdése értelmében az elévülést megszakította, mert ez a magatartás - az érvényes adásvételi szerződés meglétében - a tulajdonszerzésre irányuló igény elismerését jelenti. Az elévülést megszakító állapot mindaddig folyamatosan fennáll, amíg az eladó a szerződés érvényességét kétségbe nem vonja. A perbeli esetben ez akkor következett be, amikor az I. r. alperes vitatta, hogy a szerződést a jogelődje írta alá, és viszontkeresetében az ingatlan birtokának visszaadását kérte azon a címen, hogy a felek között érvényes adásvételi szerződés nem jött létre. Ezt az igényét azonban megelőzte a felperes keresete, amely a tulajdonjoga bejegyzésének elérésére irányult.
Az 1960. évi 11. tvr. (Ptké. I.) 85. §-ának (3) bekezdése szerint az elévülésnek a Ptk. hatálybalépését megelőzően bekövetkezett nyugvására, megszakadására és megrövidítésére a korábbi jogot kell alkalmazni. A korábbi jog, azaz Magyarország Magánjogi Törvénye 1928. évi javaslatának 1297. §-a szerint az elévülés félbeszakad, ha az adós a követelést bármely módon elismeri. Az 1310. § értelmében azzal az időponttal, amellyel a félbeszakadás megtörtént, az elévülés újból kezdődik.
Az ingatlannak érvényes adásvételi szerződés alapján a vételár kifizetését követő - az eladó által tudomásul vett - folyamatos birtoklása, használata terheinek viselése tehát az elévülés megszakadását eredményezte, amely állapot mindaddig fennállt, amíg az eladó a szerződés jogcímét, az átruházás érvényességét vitatva az ingatlan birtokát vissza nem követelte. A felperes azonban a keresetét ezt megelőzően megindította, ezért az I. r. alperes alaptalanul hivatkozott a követelés elévülésére.
Nem sértett tehát jogszabályt a másodfokú bíróság, amikor helybenhagyta a szerződés érvényességét megállapító és a felperes jogutód tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére felhívó elsőfokú ítéletet. A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.