BH 2012.5.119 Semmis a termőföldre vonatkozó elővásárlási jog gyakorlására irányuló nyilatkozat, ha az nincs legalább teljes bizonyító erejű magánokirati formába foglalva. Az elővásárlási jog gyakorlójának - ha a javára szóló bejegyzést engedélyező nyilatkozat kiadását a tulajdonos megtagadja - igényérvényesítése érdekében a körülmények által indokolt határidőn belül bírósághoz kell fordulnia [Ptk. 4. § (1) és (4) bek., 199. § és 217. § (1) bek., 16/2002. (II. 18.) Korm. r. 3. § (2) bek.].

Az I. r. alperes a 2003. november 27-én megkötött adásvételi szerződéssel 280 000 forint vételáron eladta a tulajdonát képező k.-i 049/7 hrsz. alatti szántó ingatlanát a II-III. r. alperesek részére. A felek jogi képviselője a szerződés benyújtásával kérte a földhivataltól a vevők tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A II-III. r. alperesek vételi ajánlata 2003. december 2. napjától 2003. december 18-ig kifüggesztésre került a helyi polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára. A felperes, aki a perbeli ingatlannal szomszédos 049/8 hrsz. alatti ingatlan részbeni tulajdonosa, 2003. december 16-án a jegyzőnél írásban - egyszerű magánokirati formában - az ajánlatra elfogadó nyilatkozatot tett.

A szerződést készítő ügyvéd felhívta a felperest arra, hogy 2004. január 19-én szerződéskötésre jelenjen meg az irodájában. A felperes az adott időpontban megjelent, de az I. r. alperes a szerződés megkötésétől elzárkózott. A jogi képviselő ekkor a felperes egyoldalú elfogadó nyilatkozatát vette okiratba a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmével együtt. A felperes az ügyvédnél a vételárra és a felmerült költségekre összesen 297 000 forintot helyezett letétbe. A II-III. r. alperesek korábbi és a felperes ekkor benyújtott tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét a földhivatal a 2004. február 19-én meghozott határozatával elutasította. A döntés ellen a felek nem éltek jogorvoslati lehetősséggel. Az I. r. alperes ezt követően az ingatlant a II-III. r. alperesek birtokába adta, akik a felperes által letétbe helyezett és az ügyvéd által részükre megküldött összeget megkísérelték visszaküldeni a felperesnek. A felperes annak átvételét megtagadta, így a pénzt a II-III. r. alperesek ismét letétbe helyezték a jogi képviselőnél.

Az I. r. alperes 2006. március 23-án 1 000 000 forint vételáron eladta az ingatlant a II. r. alperesnek. A II. r. alperes ajánlata a helyi polgármesteri hivatal hirdetőtábláján kifüggesztésre került, de arra elfogadó nyilatkozat nem érkezett. A földhivatal ezt követően bejegyezte a II. r. alperes javára a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba.

A felperes - 2008. április 14-én benyújtott - keresetében kérte annak megállapítását, hogy az alperesek között 2003. november 27-én létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan és a szerződés - azonos tartalommal - elfogadó nyilatkozata alapján közte és az I. r. alperes közt jött létre. Előadta, hogy helyben lakó szomszédként a II-III. r. alpereseket megelőző helyen az ingatlanra elővásárlási jog illette meg. Kérte annak megállapítását is, hogy az I. és II. r. alperesek által 2006. március 23-án megkötött adásvételi szerződés lehetetlen szolgáltatásra irányult és ezért érvénytelen, az I. r. alperes ugyanis akkor olyan ingatlanról rendelkezett, amely már nem állt a tulajdonában. Kérte e vonatkozásban az eredeti állapot helyreállítását, a II. r. alperes tulajdonjoga törlését követően pedig a felperes tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. r. alperes előadta, hogy az ingatlant a felperes részére nem adja el. A II-III. r. alperesek arra hivatkoztak, hogy a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelme jogerősen elutasításra került, a felperes ezzel szemben jogorvoslati lehetőséggel nem élt és a bírósághoz sem fordult, továbbá az elfogadó nyilatkozata nem felelt meg a szükséges alakiságoknak. A II. r. alperes 2006-ban az ingatlan tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerezte meg, a felperes pedig az elővásárlási jogával ekkor nem élt.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította, a felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság pedig az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

A jogerős ítélet indokolása szerint az Alkotmánybíróság 394/B/2005. AB. számú határozata nem érintette a 16/2002. (II. 18.) Kormányrendelet (rendelet) 3. §-ának (2) bekezdésében foglaltakat, de annak visszamenőleges hatálya egyébként sem lehetne. Ez a jogszabályi rendelkezés az elfogadó nyilatkozatra vonatkozó érvényességi kellékként írja elő, hogy azt legalább teljes bizonyító erejű magánokirati formába kell foglalni. A felperes elfogadó nyilatkozata megfelelt ugyan a Legfelsőbb Bíróság által a XXV. számú PED-ben rögzített alaki követelményeknek, de a Ptk. 199. §-a szerint alkalmazandó Ptk. 217. §-a alapján az egyoldalú nyilatkozatnak a jogszabály (ez esetben a rendelet) meghatározott alakot szabhat. A rendelet az alakiság megsértésével tett egyoldalú elfogadó nyilatkozathoz jogkövetkezményt nem fűzött, de az a Ptk. 217. §-a szerint semmisnek minősül. A szerződés egyik eleme - az elfogadó nyilatkozat - érvénytelen, így a Ptk. 205. §-ának (1) bekezdése szerint a szerződés a felperes és az I. r. alperes között nem jöhetett létre.

A felperesnek a perbeli ingatlan vonatkozásában bejegyzett joga soha nem volt, törlési per indítására a II. r. alperessel szemben ezért nem volt jogosult.

A felperesnek a földhivatal elutasító határozatáról való tudomásszerzését követően - sérelme orvoslására - haladéktalanul pert kellett volna indítania. A felperes ezt a pert azonban csak négy év elteltével indította meg, ezért - figyelemmel a 2/2009. (VI. 24.) PK. vélemény 7. pontjában foglaltakra - kereseti kérelme ez okból sem lehetett megalapozott.

A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletének a megváltoztatását és a keresetének helyt adó döntés meghozatalát.

A kérelem indokolásában előadta, hogy a Ptk. 217. §-ának (1) bekezdéséből következően a szerződés semmisségét az eredményezné, ha a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) - mint a Ptk.-val azonos szintű jogszabály - kötné a szerződést létrehozó nyilatkozatok érvényességét az írásba foglaláson túl szigorúbb alakhoz, az alakiság megsértésével kötött szerződéshez pedig az érvénytelenség jogkövetkezményét fűzné. Ezzel szemben azonban csak egy, a Ptk.-nál alacsonyabb szintű jogszabály, a rendelet szab - kizárólag az elővásárlási jogosult elfogadó nyilatkozatára - szigorúbb alakiságot. Ez a nyilatkozat azonban önmagában szerződésként nem értelmezhető, így ez okból is téves volt a Ptk. 217. §-ának (1) bekezdésében foglaltak alkalmazása. A másik fél nyilatkozatára a rendelet ilyen alakiságot nem határozott meg, így a csak az egyik nyilatkozatra megállapított szigorúbb szabály nem vonhatja maga után a mindkét fél nyilatkozatával létrejövő szerződés semmisségét. Hivatkozott e körben a PK. 9. számú állásfoglalás VII. pontjában és a Ptk. 365. §-ának (3) bekezdésében foglaltakra, és ez alapján arra, hogy ezek és a rendelet 3. §-ának (1) bekezdésében foglaltak összevetéséből sem következik, hogy a rendelet a szerződésre és nem csak annak egy részére rendelt volna szigorúbb alakot. Azt, hogy az alakiság az érvényesség feltétele lenne, a jogszabály nem határozta meg, a BH 2003/19. számú eseti döntés szerint pedig elegendő, ha az eladó és az elővásárlásra jogosult szerződése a minimális alaki és tartalmi követelményeknek megfelel. A rendelet nem zárta ki az alakiság utólagos pótlását sem, ami meg is történt. Utalt e körben a BH 1999/415. és a BDT 2008/1864. számú eseti döntésekre és arra, hogy a termőföldre vonatkozó adásvételi szerződés érvényességének nem feltétele - egyetlen jogszabály szerint sem - a teljes bizonyító erejű magánokirati forma.