BH+ 2008.10.464 A társasház és a tulajdonostársak közötti, a társasházi jogviszonyból eredő jogviták bíróság általi vizsgálatának kereteit a társasházakról szóló törvény, mint a társasházi jogvitákra vonatkozó speciális szabály jelöli ki. A társasház működésével kapcsolatos szabálysértések a társasházi közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítása iránti kereset körében vizsgálhatók és bírálhatók el [2003. évi CXXXIII. tv. (továbbiakban: Tht.) 8. § (1) bek., 10. § (3) bek., 25. §, 42. § (1) bek., 61. §, 62. § (3) bek; Pp. 123. §].

A felperes többször módosított keresetében kérte az alperes társasház 2006. április 11-én tartott közgyűlésén hozott, a közös képviselővel kötendő megbízási szerződés elfogadásáról szóló 4/2006. számú, és a tulajdonostársakat terhelő, a felújítás alapba fizetendő költséget felemelő 8/2006. számú közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását.

Kérelmet terjesztett elő ezen kívül annak megállapítása végett, hogy:

- a közös képviselő hatáskörét és feladatait szabályozó bármely társasházi határozat az összes tulajdoni hányad szerinti, legalább egyszerű szavazat-többséggel hozható meg;

- csak a tulajdonosi hányadok többségének megindokolt döntésével engedélyezheti az alperes a közös képviselőnek bonyolítási jutalék felszámítását, a vele kötött szerződésben írt havi "fix" összegű juttatáson felül; a bonyolítási díj kikötése a szolgáltatás - ellenszolgáltatás egyenértékűségének elvét sérti; ellenérdekeltséget teremt a közös képviselő és az alperes között, gátolja a társasház költségtakarékos gazdálkodását;

- a 3/2006/2. számú határozat utólag került jegyzőkönyvezésre, az alperes jogalap nélkül emelte a közös költség összegét a külön tulajdonban álló ingatlanokra eső hulladékszállítási díjjal;

- illetéktelenül ármegállapító hatáskört von magához, a hulladék szállítási díj megállapításával;

- jogellenesen kötelezi a felperest, mint fogyasztót, a hulladékszállítással kapcsolatos fizetési hátralékért helytállási kötelezettségre;

- megakadályozza a felperes fogyasztót a hulladékszállítási díj megfizetésével kapcsolatos méltányossági és más törvényben biztosított kedvezmények igénybevételével;

- érdeksérelmet szenved a felperes, illetve az alperes, mert csökken a fenntartásra fordítható pénzforrás; a tulajdonostársak esetleges hátralékait, a behajtással kapcsolatos jogi eljárásokat is a közös tulajdon fenntartására szánt közös költségből kell fedezni;

- az alperes megfosztja a felperes fogyasztót attól a jogától, hogy a hulladékszállítást végző szolgáltatóval külön szerződést kössön, illetve figyelmen kívül hagyja, hogy a felperesnek már van érvényes szolgáltatási szerződése;

- az alperes megsérti a nyugtaadási kötelezettségét; a felperes által fizetett hulladékszállítás díjáról igazolást nem ad;

- az alperes a közgyűlések lebonyolítására és dokumentálására vonatkozó gyakorlata a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 36. § (2) bekezdését sérti, mert az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően nem állapítja meg a határozatképességet; a Tht. 38. § (1) bekezdését sértően jár el az alperes, mert a tulajdonostársak szavazati jogát nem tulajdoni hányaduk arányában, hanem a létszámtól függően állapítja meg; a Tht. 44. § (2) bekezdését sérti az alperes, mert a közgyűlési határozatok könyve, illetve a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv nem tartalmazza a megszavazott határozatok szószerinti szövegét, a szavazáskor jelenlévő tulajdonostársak, illetve a tulajdonos által meghatalmazott személy nevét és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat, "igen", "nem", "tartózkodott" bontásban;

- az alperes a Tht. 33. § (3) bekezdését sérti, mert a tulajdonostárs által írásban adott eseti meghatalmazásokat nem vizsgálja; nem ellenőrzi, hogy azok rendelkeznek-e a Ptk. 207. §-ában, a Ptk. 222. §-ában és 223. §-ában előírt tartalmi kellékekkel, azokból kitűnik-e a képviselő személye, illetve hogy milyen jognyilatkozat tételére kapott felhatalmazást.

A felperes ezen kívül kérte az alperes, illetve képviselőjének kötelezését, hogy az alapító okiratban foglaltak szerint, 41 külön tulajdoni ingatlanrész figyelembe vételével határozza meg az egyes tulajdonostársakra eső közös költséget.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a keresetben megjelölt 4/2006. számú, és 8/2006. számú közgyűlési határozatok érvénytelenek. Ezt meghaladóan, a felperes keresetét elutasította.

Határozatának indokolásában kifejtette, hogy a 4/2006. sz. közgyűlési határozat érvénytelenségét azért állapította meg, mert az valójában a szervezeti működési szabályzatban rendezendő, a Tht. 13. § (1) bekezdésében írtak szerint, a közös képviselő hatásköréről rendelkezik. A Tht. 14. § (1) bekezdése értelmében ezért, az összes tulajdoni hányad szerinti, legalább egyszerű szavazattöbbségű határozathozatalra lett volna szükség. Az említett határozatot ezzel szemben az eredetileg összehívott, határozatképtelen közgyűlést követő megismételt közgyűlésen, a jelenlévők egyszerű szótöbbségével hozták meg.

A 8/2006. számú, a tulajdonostársakra eső felújítási alapba történő fizetési kötelezettség felemeléséről szóló határozat érvénytelenségét az elsőfokú bíróság azért állapította meg, mert a közgyűlési meghívó napirendje e kérdés megvitatását nem tartalmazta. A Tht. 34. § (2) bekezdése értelmében, a meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet. Az elsőfokú bíróság szerint, a határozat érvénytelenségét az is megalapozta, hogy a Tht. 38. § (2) bekezdésében írtak ellenére, a közgyűlési jegyzőkönyvből nem volt megállapítható, hogy a határozathozatalra, a megismételt közgyűlésen jelen lévő tulajdonostársak hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbséggel került sor.

Rámutatott arra is, hogy a Tht. 24. § (2) bekezdés d) pontja szerint, a felújítási alap képzésének, felhasználásának szabályait is, a szervezeti- működési szabályzatban kell meghatározni. A döntéshozatalhoz emiatt az összes tulajdoni hányad szerint számított, legalább egyszerű szavazattöbbségű határozathozatal lett volna szükséges. A felperesnek a 3/2006/2. számú közgyűlési határozatra vonatkozóan előterjesztett kereseti kérelmét, az elsőfokú bíróság közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránti keresetként értelmezte. Megállapította, hogy annak előterjesztésére, a Tht. 42. § (1) bekezdésében írt, a határozat meghozatalától számított 60 napon túl került sor, ezért azt el kellett utasítani. A bíróság a felperes egyéb megállapítás iránti keresetét arra hivatkozással utasította el, hogy - amint az Alkotmánybíróság 3/2006. (II. 8.) AB határozatának indokolásában is kitűnik - a közgyűlés tartásának és összehívásának, a meghívók közlésének, a jegyzőkönyv vezetésének, a határozatok nyilvántartásának és megismerhetőségének a törvénybeli szabályai, amennyire az a társasház tulajdonra, mint a közös tulajdon egy típusára vonatkozó szabályozástól elvárható, elegendő garanciát tartalmaznak ahhoz, hogy a tulajdontársak jogaikat érvényesíthessék. A Tht. a bírói út igénybevételét, a közös tulajdonnak a társasház tulajdonná való átalakítása, az alapító okirat módosítása, a közös tulajdon megszüntetése, az átmeneti rendelkezések között írtak szerint az alapító okirat kijavítása, az SZMSZ módosítása esetén engedi meg. A tulajdoni hányad jelzálogjoggal való terhelése esetén, a tulajdontárs részére is csak meghatározott jogorvoslat áll rendelkezésére. A bírói út igénybevételének általános szabályait a Tht. 42. § (1) bekezdése tartalmazza. A bíróság csak a közgyűlés által meghozott határozatok megfelelőségét vizsgálhatja. Kizárólag a határozatok érvénytelenségének megállapítására van lehetősége. A bíróság a társasházat, annak képviseletét ellátó szervezetet tevékenységének meghatározott ellátására nem kötelezheti, esetleges jogsértő gyakorlatát nem állapíthatja meg. A bírói út ilyen széleskörű igénybevételének lehetősége ugyanis sértené, a társasházi tulajdonosok közös gazdálkodással kapcsolatos jogosítványait. A tulajdonostársak igényeiket, a Tht. 35. § (2) bekezdése szerint közgyűlés összehívásának kezdeményezése útján, illetőleg a meghozott határozatok megtámadásával érvényesíthetik. Az elsőfokú bíróság utalt a Legfelsőbb Bíróság Pfv.X.22.227/2005/4. számú, felülvizsgálati eljárás során hozott határozatára is, amely azt hangsúlyozta, hogy a bíróságnak a törvényben meghatározottakon túlmenően nincs hatásköre a társasház életébe való beavatkozására. Az elsőfokú bíróság rámutatott arra is, hogy a felperes a hulladékszállítással, illetve a bonyolítási díj megállapításával kapcsolatos igényeit már egy korábban indult perben is megkísérelte érvényesíteni. Igénye jogerősen elutasításra került, így arról újabb döntés nem volt hozható.