BH 2009.9.269 Jogszerű az eladók elállása a szerződéstől, ha a vevők a szerződésben foglaltak ellenére hitelfelvétel útján kívánják a hátralékos vételárat megfizetni és erre az eladók által tűzött póthatáridő lejártáig nem kerül sor. A vevők késedelme kizárja az eladók késedelmét [Ptk. 210. §, 236. §, 244. §, 245. § és 300. §].

Az alperesek tulajdonában állott a B. D. út 22. számú társasházban a fsz. 1. szám alatti 32 m2 nagyságú, a fszt. 2. szám alatti 52 m2, valamint a magasföldszint 3. szám alatti 237 m2 nagyságú öröklakás. Az alperesek lényegében az egész társasház tulajdonosainak minősültek. Emellett használatukban volt az ingatlanukkal szomszédos, B., K. u. 17. szám alatti beépítetlen ingatlan, amelynek tulajdonosa a B. Önkormányzat. Ez utóbbi ingatlan tulajdonjogának megállapítása iránt az alperesek pert indítottak az önkormányzat ellen, majd amikor nyilvánvalóvá vált, hogy e per nem vezet eredményre, az alperesek tárgyalásokat folytattak az önkormányzattal az ingatlan megvásárlása érdekében. A telek várható vételára kb.

65 000 000 Ft volt.

A felek 2002. február 4-én egy "Megegyezésnek" nevezett okiratot írtak alá, amelyben a perbeli ingatlanban lévő 3 db társasházi öröklakás vételárát összesen 167 000 000 Ft-ban határozták meg. A felpereseknek szándékában állt az alperesek tulajdonszerzését követően a beépítetlen ingatlan megvásárlása is, ezért a megegyezés elnevezésű okiratban szerepeltették, hogy ha az önkormányzat által ajánlott 65 000 000 Ft vételárnál kisebb vételár megállapítására kerül sor, akkor a 65 000 000 Ft és a tényleges vételár közötti különbözet 50%-a az alpereseket fogja megilletni. A felperesek szóban vállalták, hogy az önkormányzati ingatlan megvételéhez szükséges összeget az alperesek rendelkezésére bocsátják ugyanis az alpereseknek volt csak lehetősége arra, hogy mint az ingatlan használói kedvezményes vételárat érjenek el. Az okirat tartalmazta azt is, hogy a lakások vételára "hivatalosan" (a földhivatalhoz benyújtandóan) összesen 106 000 000 Ft lesz.

2002. február 6-án a felek mindhárom lakást illetően egy adásvételi szerződést kötöttek, amelyben vételárként

167 000 000 Ft-ot jelöltek meg. A kialkudott vételárból a felperesek 25 000 000 Ft-ot foglalóként, 8 000 000 Ft-ot pedig vételárelőlegként kifizettek az alpereseknek, to­vábbá kötelezettséget vállaltak arra, hogy a hátralékos

134 000 000 Ft vételárat 2002. április 15. napjáig 52 000 000 Ft, 2002. június 15. napjáig 82 000 000 Ft összegben megfizetik az alpereseknek. Az alperesek a vételár teljes kifizetéséhez kötötték a tulajdonjog átruházását és a lakások birtokba adását.

Az önkormányzat tulajdonában álló ingatlan vonatkozásában a felek a 2002. február 6-án aláírt megegyezés elnevezésű külön okiratban rögzítettek, hogy az ingatlan az önkormányzat tulajdonaként van bejegyezve a földhivatalnál, és az okirat utalást tartalmazott az alperesek és az önkormányzat között folyamatban lévő perre. Emellett a 2002. február 4-i "Megegyezésnek" megfelelően az okirat azt is tartalmazta, hogy abban az esetben, ha az adásvételi szerződés megkötésekor a vételár 65 000 000 Ft-nál kevesebb lesz, a különbözet 50%-a az alpereseket illeti.

A felperesek az adásvételi szerződésben megállapított első vételárrészlet megfizetésével 2002. április 15-én késedelembe estek. A felperesek különböző hitelintézeteknél kölcsön felvételét kezdeményezték, 2002. június 14-én pedig dr. B. I. ügyvédnél 9 000 000 Ft vételárrészletet helyeztek letétbe azzal, hogy a kifizetés feltétele az alpereseknek az ingatlanból való kiköltözése és kijelentkezése.

Az alperesek a vételárhátralék megfizetésére többször is felhívták a felpereseket, 2002. július 1-jén kelt levelükben 2002. július 9. napjáig biztosítottak póthatáridőt. Ezt követően július 9-én további három napot, majd július 15-én még két napot engedélyeztek a teljesítésre, a megadott póthatáridők azonban eredménytelenül teltek el. Erre tekintettel az alperesek a 2002. július 26-án kelt levelükben bejelentették, hogy az adásvételi szerződéstől elállnak. Közölték azt is, hogy a felperesek teljesítésének elmaradása miatt a kapott foglalót megtartják.

A felperesek ezt megelőzően, 2002. július 2-án az alperesekhez érkezett levelükben a 2002. február 6-án kelt adásvételi szerződést megtámadták. Megtámadási okként tévedésre, megtévesztésre és a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között fennálló feltűnő értékkülönbségre hivatkoztak.

Az önkormányzati tulajdonban álló telekingatlan tulajdonjogát az alperesek nem szerezték meg, mert az önkormányzat által tett 57 000 000 Ft eladási ajánlat megfizetését nem tudták vállalni. A per során, 2006. október 9-én 12 040 000 Ft-ot visszafizettek a felpereseknek.

A felperesek 2002. július 22-én előterjesztett, majd többször módosított kereseti kérelmükben elsődlegesen az öröklakásokat illetően kötött adásvételi szerződés, továbbá az ugyanezen a napon kelt "Megegyezés" elnevezésű okirat tévedésre, illetve megtévesztésre valamint a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás feltűnő értékkülönbségére alapított érvénytelenségének megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását kérték. Végleges kereseti kérelmükben előadták, hogy az alperesek teljesítését a 8 000 000 Ft vételárelőleg visszafizetését illetően elsődlegesen a késedelmi kamatokra számolták el, ennek összege 14 813 610 Ft volt, így követelésük változatlanul 33 000 000 Ft és ennek 2006. október 9. napjától számított törvényes kamata, valamint 2 773 610 Ft lejárt késedelmi kamattartozás. Másodlagosan a Ptk. 245. § (1) bekezdésére ala­pítottan a foglaló kétszeresének megfelelő összeg, 50 000 000 Ft és az átadott 8 000 000 Ft előleg, tehát összesen 58 000 000 Ft és ennek 2002. február 6. napjától a kifizetésig járó törvényes kamata megfizetésére kérték kötelezni egyetemlegesen az alpereseket. Hivatkoztak arra, hogy a szerződés az alperesek hibájából hiúsult meg, így a kapott foglalót kétszeresen kötelesek visszatéríteni az előleg visszafizetésén túlmenően. A felperesek a harmadlagos kereseti kérelmükben követelésüket a Ptk. 244. §-a alapján 8 000 000 Ft előleg és 25 000 000 Ft foglaló visszafizetésében jelölték meg. Ezen kérelmüket azzal indokolták, hogy a szerződés megszűnt, de a megszűnésért egyik fél sem, vagy mindkét fél felelős, és ilyen esetben a foglaló összege visszajár. Végül a felperesek a negyedleges kereseti kérelmükben a 8 000 000 Ft előleg visszafizetésére, valamint a Ptk. 245. § (3) bekezdése alapján az átadott foglaló mérséklésére irányuló kérelmet terjesztettek elő, ennek alapján 20 000 000 Ft foglaló és ezen összeg késedelmi kamatának megfizetésére kérték kötelezni az alpereseket. Előadták, hogy a kikötött foglaló összege a vételár 15%-ának felel meg, ami a vételár igen magas volta miatt eltúlzott összegű.

Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Vitatták, hogy a perbeli szerződések érvénytelenek volnának és hivatkoztak arra, hogy az adásvételi szerződés teljesítése a felperesek hibájából hiúsult meg.

Az elsőfokú bíróság részítéletet hozott, amelyet az Ítélőtábla végzésével hatályon kívül helyezett és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. A végzés indokolásában utalt arra, hogy a felperesek jogi képviselőjének 2002. június 12-ei levele, amelyben az alpereseket a szerződés teljesítésére hívta fel a saját teljesítésének felajánlásával, a Ptk. 236. § (4) bekezdése alapján a szerződés írásbeli megerősítésének minősül, amely a megtámadási jog megszűnését jelenti. Erre tekintettel a felperesek elsődleges kereseti kérelme megalapozatlan, ugyanakkor az elsőfokú bíróságot a további kereseti kérelmek vizsgálatára utasította.