BH 2018.10.278 Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosok és az ingatlanok megszerzéséhez szükséges vételárat biztosító külföldi személy között a termőföld-tulajdonszerzési korlátozás kijátszása érdekében létrejött megállapodás jogszabály megkerülésére irányul, ezért semmis.

Ha az eredeti állapot helyreállítása azzal az eredménnyel jár, mintha a felek érvényes szerződést kötöttek volna, indokolt lehet az állam javára való marasztalás [1994. évi LV. tv. (Ftv.) 7. § (1) bek., 9. § (1) és (4) bek., 1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 200. § (2) bek., 237. § (1) és (4) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperes német állampolgár, a magyar állampolgár I. és II. rendű alperesek házastársak, a III. és IV. rendű alperesek a gyermekeik. A felperes a termőföldtulajdon szerzését tiltó jogszabályok változása, saját tulajdonszerzése reményében finanszírozta az alperesek földvásárlását. Az ingatlanok vételárát, az alperesek tulajdonjoga bejegyzésének költségét a felperes viselte. A földeken mint haszonélvező vagy haszonbérlő, az I. rendű alperessel megalapított Kft. gazdálkodott, amelyben az I. rendű alperes tagsága rövidesen megszűnt. 1999. december 22-én az I. alperes, 2000. július 1-jén a II. rendű alperes is írásbeli nyilatkozatot tettek arról, hogy a nevükre vásárolt mezőgazdasági területeket, amelyekre a Kft. haszonélvezeti és jelzálog joga van bejegyezve, a felperesnek haladéktalanul, térítésmentesen átadják, mihelyt a magyar jogszabályok lehetővé teszik a tulajdonszerzését. A belföldi magánszemélyre vonatkozó (területi) tulajdonszerzési korlátozás miatt a földvásárlásban vevőként később a kiskorú III. és IV. rendű alperes közreműködött.

[2] A felperes az általa 2000. márciustól finanszírozott 129 582 880 forint vételárról 2004. október 14-én kölcsönszerződést kötött az I-III. rendű alperesekkel. Abban rögzítették, hogy a kölcsönvevő alperesek (mellékletben felsorolt, közel 900 ha) termőföldet vásároltak, amit haszonbérbe adnak. A haszonbérletből származó bevételek a kölcsönadó felperest illetik, aki jogosult a haszonbérlet feltételeinek meghatározására. Az alperesek kötelezettséget vállaltak arra, hogy a földterületeket nem terhelik meg, nem idegenítik el. A 6. pont szerint a felperest megilleti a jog, hogy a területek eladásáról, felosztásáról, haszonbérbe adásáról, cseréjéről, megterheléséről döntsön, a szerződéses feltételeket meghatározza ("teljes rendelkezési jog"). Az ebből származó bevételek kölcsöntörlesztés címen a felperest illetik. A kölcsön visszafizetésének biztosítására jelzálogszerződést írtak alá. Külön megállapodást kötöttek arról, hogy a felperes a kölcsönt nem követeli vissza, követelést azzal kapcsolatban nem érvényesít, a kölcsön és az azt biztosító jelzálogjog a tulajdonjog felperes, illetve örökösei által történő megszerzésének a biztosítéka. Az I. rendű alperes az időközben értékesített cs.-i ingatlanok vételárát átadta a felperesnek.

[3] A felperes 2013-ban a Kft. és az ingatlanok értékesítéséről határozott. 2014. április 11-én kötött adásvételi szerződésekkel az alperesek 719,3421 ha földterületet ruháztak át 989 453 970 forint - ügyvédi letétbe helyezéssel teljesített - vételáron. A felperes (és a lánya) a haszonélvezeti, illetve az elidegenítési és terhelési tilalommal biztosított jelzálogjogáról lemondott. A felperes és az alperesek mint jogosultak a letéteményes ügyvéddel 2014. április 14-én kötött letéti szerződése szerint a vételár az alperesek részére kerül kifizetésre, az I-III. rendű alperesek jutója terhére a felperesnek kell kifizetni 129 582 880 forint kölcsönt és 2001. január 1-től járó, 140 717 324 forint kamatát. Az ügyvéd a vételárat a letétből 2014. május 21-én kiutalta, az alperesek azután 28 838 224 forint adót megfizettek. A letéteményes ügyvéd és az alperesek mint kötelezettek által a letéti megállapodás kiegészítéseként aláírt nyilatkozat szerint az alperesek az adót meghaladó összeget a vevők tulajdonjogának bejegyzését követően a letéteményes ügyvéd részére átadják.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[4] A felperes a keresetében az I. rendű alperest 244 247 811 forint, a II. rendű alperest 214 058 721 forint, a III. rendű alperest 201 173 556 forint, a IV. rendű alperest 27 728 884 forint vételár és késedelmi kamata megfizetésére kérte kötelezni szerződésük és az alperesek letéti megállapodást kiegészítő nyilatkozata, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: új Ptk.) 6:138. §-a, 6:532. §-a, 6:48. § (1) bekezdés alapján.

[5] Az alperesek az ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték.

Az első- és másodfokú ítélet

[6] Az elsőfokú bíróság az ítéletében az I. rendű alperest 244 247 811 forint, a II. rendű alperest 214 058 721 forint, a III. rendű alperest 201 173 556 forint, a IV. rendű alperest 27 728 884 forint és 2014. május 21-től késedelmi kamat megfizetésére kötelezte. Indokolása szerint az ingatlanok értékesítése kapcsán a felek nem találtak a felperes részére a vételár kifizetését megalapozó legális jogcímet. 2014. április 14-én a költségekkel csökkentett vételár alperesek részére történő megfizetésében állapodtak meg. Abból, hogy a letéti szerződés kiegészítéseként az alperesek vállalták az adót meghaladó rész átadását a letéteményes részére, okszerűen következik a felek szóbeli megállapodása a megszűnő szerződésük elszámolásáról, a vételár felperesnek történő kifizetéséről. Az elsőfokú bíróság e megállapítást annak a mérlegelésével tette, hogy az alperesek a letéteményes ügyvéd tanúkénti meghallgatását megakadályozták, a titoktartási kötelezettség alól nem mentették fel [BH 2016.331.]. A jogvitát az új Ptk. hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény (a továbbiakban: új Ptké.) 50. § (1) bekezdése felhívásával a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) alapján bírálta el. Az elsőfokú bíróság szerint a Ptk. 200. § (1) bekezdéséből következő típusszabadság lehetőséget nyújtott arra, hogy a felek között vegyes, a megbízás (474. §), a bizomány (507. §) és az előszerződés (208. §) elemeit magában foglaló megállapodás jöjjön létre. A felperes megbízásából, az általa biztosított vételárból díjazás ellenében vásárolták az alperesek saját nevükben a mezőgazdasági ingatlanokat, azok a Kft. használatába kerültek, felettük rendelkezési joggal a felperes bírt. A megállapodásuk jogszabályba nem ütközött, mert a felperes tulajdonjogot nem szerzett, azt arra az esetre kötötték ki, ha megszűnik a jogszabályi tilalom. A felek megállapodásához biztosítéki jelleggel kapcsolódott az alperesek által a Kft.-vel kötött haszonbérleti és a felperessel kötött, az ingatlanokon alapított jelzálogjoggal biztosított kölcsönszerződés. Az elsőfokú bíróság szerint a felek megállapodása arra az esetre vonatkozik, ha a felperes jogszabályváltozás folytán tulajdont szerezhet. Nem volt megállapodás az ingatlanok értékesítése esetére. Az értékesítéssel a felek a megbízási, bizományi megállapodásukat közös megegyezéssel megszüntették, ezért a Ptk. 319. § (2) bekezdése szerint elszámolásnak van helye. Tartalma szerint a vételárnak a felperes javára való elszámolását jelenti a kölcsön és kamatai kifizetéséről rendelkező letéti szerződés. Az azt meghaladó vételár felperesnek történő megfizetését az alperesek a letéteményes ügyvéd részére történő visszafizetéssel vállalták. Az alperesek marasztalását alapozza meg a letéti szerződés, a felek szóbeli megállapodása, illetve az alperesek egyoldalú nyilatkozata.