BH 2008.9.239 I. Az árverés csak akkor eredményez eredeti szerzésmódot, ha az árverés az eladó rendelkezési jogából fakadó eladási szándéka nélkül, akaratától függetlenül, a végrehajtást kérő érdekében, hatósági kényszer igénybevételével történik.

Kapcsolódó határozatok:

Budapest Környéki Törvényszék P.22074/2006/14., Fővárosi Ítélőtábla Pf.20119/2007/4., Kúria Pfv.22028/2007/8. (*BH 2008.9.239*)

***********

II. Az elővásárlásra jogosult két részből álló, sajátos megállapítási kereset előterjesztésére jogosult, mely szorosan összefügg és egymást feltételezi.

III. Több, egymást követően, vagy egy sorban elővásárlásra jogosult között a sorrend csak akkor érvényesülhet, ha több elővásárlásra jogosult élt ezzel a jogával.

IV. Az elővásárlásra jogosult nem indíthat pert azért, hogy az eladót a bíróság valamennyi elővásárlásra jogosult érdekében az ajánlat közlésére kötelezze [Ptk. 120. §, 373. §, 1994. évi LV. tv. 10. §].

A h.-i 029/4. hrsz.-ú, 22 ha 4277 m2 területű, valamint a h.-i 034/4. hrsz.-ú, 14 ha 3767 m2 területű ingatlanok a Magyar Állam tulajdonában álltak, melyeken a tulajdonosi jogokat a Nemzeti Földalap Kezelő Szervezet gyakorolta.

A tulajdonosi jogok gyakorlója 2006. március 17-én 11 órakor árverést tartott a fent megjelölt ingatlanokra. A licitáláson H. F., Cs. Z., a felperes felesége M. A., valamint a II. r. alperes jelentek meg. A kikiáltási árat 37 100 000 forintban határozták meg. A licitálás során a II. r. alperes 51 940 000 forint vételárat ajánlott fel. Az árverés levezetője megállapította, hogy az árverés eredményes volt és a II. r. alperest az árverés nyerteseként kihirdette.

A II. r. alperes az árverésen történő részvétel feltételeként 3 710 000 forint ajánlati biztosítékot fizetett meg. Az alperesek között 2006. március 17. napján létrejött adásvételi szerződésben a különbözetként jelentkező 48 230 000 forint megfizetését nyolc napon belül vállalta. A II. r. alperes a szerződéskötés napján lépett az ingatlan birtokába és az I. r. alperes, mint a Magyar Állam nevében eljáró tulajdonosi jogok gyakorlója hozzájárult ahhoz, hogy a perbeli ingatlanokra a II. r. alperes tulajdonjoga adásvétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.

A felperes a 2006. március 28. napján a Nemzeti Földalap Kezelő Szervezethez intézett levelében közölte, hogy a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (továbbiakban: Tft.) 10. § szerinti elővásárlási jogával élni kíván. Álláspontja szerint a 16/2002. Korm. rendelet szerinti tizenöt napos határidő el sem kezdődött, ennek ellenére célszerűnek tartotta a tájékoztatást arról, hogy az árverés nyertese által megajánlott vételáron és szerződési feltételekkel vételi ajánlatot kíván benyújtani a területileg illetékes jegyzőhöz. A Nemzeti Földalap Kezelő Szervezet a felperes ajánlatának teljesítése elől elzárkózott.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között 2006. március 17-én megkötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan. Kérte továbbá az I. r. alperes kötelezését a 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet szerinti eljárás lefolytatására. Álláspontja szerint az adásvételi szerződés a Magyar Közlöny 2006. évi 6. számában közzétett, a Nemzeti Földalap Kezelő Szervezet elnökének a Nemzeti Földalap vagyoni körébe tartozó földterületek értékesítésére irányadó pályázati és bírálati szabályzatról szóló közlemény IV. fejezet 21. pontjában foglaltakat megsértette, ugyanis az árverési vevő a teljes vételárat a szerződéssel egyidejűleg nem fizette meg.

Ezen túlmenőleg az I. r. alperes nem tett eleget a 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet szerinti közzétételi kötelezettségének, ezért a felperes mint helyben lakó, valamint gazdálkodó - más jogosultakkal egyetemben - nem gyakorolhatta az Tft. 10. §-ában biztosított elővásárlási jogát. A felperes azonban teljesítést - azaz azt, hogy az I. r. alperes a szerződést vele kösse meg -, azért nem követelhet, mert több törvényes elővásárlási joggal felruházott személy és szervezet is lehet, akik közül a jogszabály szerint kell majd kiválasztani a vevőt.

Az I. r. alperes a keresetre nem nyilatkozott.

A II. r. alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontja szerint árverésen szerzett tulajdonjogot, ezért az adásvételhez kötődő elővásárlási jog a felperest nem illette meg. Vitatta azt is, hogy a felperes helyben lakónak minősülne. Hivatkozott arra is, hogy a felperes házastársa az árverésen jelen volt, az általa ajánlott vételárat azonban nem fogadta el. Álláspontja szerint a Nemzeti Földalap jogosult az eljárás szabálytalanságának a megállapítása esetén a jogkövetkezmények levonására, a bíróság nem kötelezheti a 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet szerinti eljárás lefolytatására.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Kifejtette, hogy a Nemzeti Földalapról szóló 2001. évi CXVI. törvény 13. § (1) bekezdése szerint a Nemzeti Földalap az oda tartozó termőföld vagyont a földrészlet nyilvános pályázat vagy árverés útján történő eladásával, illetve nyilvános pályázat útján haszonbérbe adásával vagy vagyonkezelésbe adásával hasznosítja. A 14. § (1) bekezdés szerint a termőföld értékesítésére, illetve haszonbérletére irányuló pályázati felhívást a Nemzeti Földalap hirdeti meg. A pályázati felhívást többek között a földrészlet fekvése szerinti települési önkormányzatnál legalább harminc napra, hirdetmény formájában kell közzétenni. A szerződés csak a közzétételtől számított harmincadik napot követően köthető meg. A 15. § szerint a termőföld értékesítésére irányuló pályázati felhívás részletes szabályait a Nemzeti Földalap által kiadott és a miniszter által jóváhagyott szabályzat határozza meg, melyet a Magyar Közlönyben is közzé kell tenni.

Álláspontja szerint a Nemzeti Földalap által árverés útján történt értékesítés során az ingatlant szerző tulajdonjoga az árverés tényéből és nem a tulajdonossal kötött szerződésből származik. A szerzés módja tehát a Ptk. 120. §-ának (1) bekezdésében írt szerzési mód. Az alperesek között kötelmi jellegű jogviszony nem keletkezett. Nem fogadható el a felperesnek az a hivatkozása, hogy az árverés pusztán a vevő kiválasztását szolgáló eljárás. A jogszabályok ugyanis nem tesznek különbséget a tulajdonjogot keletkeztető árverés, mint tulajdonjogi szerzésmód és az olyan árverés között, amely pusztán a vevő kiválasztását szolgálja, mint egyfajta eljárás.

Mivel a II. r. alperes tulajdonszerzésének alapja az árverés ténye, ezért az elővásárlási jog szabályai nem alkalmazhatók. Ezt támasztja alá a Nemzeti Földalapról szóló törvény 17. §-a is, mely szerint az azonos ajánlatok esetén - törvényben megjelölt elővásárlási jogosultakat követően - előnyben kell részesíteni a termőföld-tulajdonnal, illetőleg haszonbérlettel rendelkező, élethivatásszerűen mezőgazdasági termelést folytató és ekként nyilvántartásba vett más természetes személyeket. Az árverésen ugyanis az azonos ajánlatok megtétele fogalmilag kizárt.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

Indokolása szerint a Nemzeti Földalapról szóló törvény 15. §-ának felhatalmazása alapján kiadott szabályzat megállapítja az adott tulajdonosi jogokat gyakorló szervezetre kötelező eljárási rendet és ennek körében mindkét eljárásra, a nyilvános pályázatra és az árverésre vonatkozó rendelkezéseket foglalja magában. A szabályzat IV. fejezet 3. pontjában írt utaló szabály az árverést a nyilvános pályázattal azonos szintre helyezte. A két értékesítési mód csak annyiban tér el, hogy míg a pályázatnál bizottság választja ki a legelőnyösebb ajánlatot, addig az árverésnél a legtöbbet ajánlót kell nyertesnek nyilvánítani. Mindkét esetben azonban a kiíró szerződés kötésére köteles. Ebből következően árverésnél is megfelelően alkalmazni kell az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket. Ez következik a földjogi jogszabályok összefüggéseiből is. A Tft. 10. §-ának rendelkezései tehát megkülönböztetés nélkül alkalmazni kell a termőföld-vagyon nyilvános pályázat vagy árverés útján történő eladása esetén is.