BH 2008.9.239 I. Az árverés csak akkor eredményez eredeti szerzésmódot, ha az árverés az eladó rendelkezési jogából fakadó eladási szándéka nélkül, akaratától függetlenül, a végrehajtást kérő érdekében, hatósági kényszer igénybevételével történik.

II. Az elővásárlásra jogosult két részből álló, sajátos megállapítási kereset előterjesztésére jogosult, mely szorosan összefügg és egymást feltételezi.

III. Több, egymást követően, vagy egy sorban elővásárlásra jogosult között a sorrend csak akkor érvényesülhet, ha több elővásárlásra jogosult élt ezzel a jogával.

IV. Az elővásárlásra jogosult nem indíthat pert azért, hogy az eladót a bíróság valamennyi elővásárlásra jogosult érdekében az ajánlat közlésére kötelezze [Ptk. 120. §, 373. §, 1994. évi LV. tv. 10. §].

A h.-i 029/4. hrsz.-ú, 22 ha 4277 m2 területű, valamint a h.-i 034/4. hrsz.-ú, 14 ha 3767 m2 területű ingatlanok a Magyar Állam tulajdonában álltak, melyeken a tulajdonosi jogokat a Nemzeti Földalap Kezelő Szervezet gyakorolta.

A tulajdonosi jogok gyakorlója 2006. március 17-én 11 órakor árverést tartott a fent megjelölt ingatlanokra. A licitáláson H. F., Cs. Z., a felperes felesége M. A., valamint a II. r. alperes jelentek meg. A kikiáltási árat 37 100 000 forintban határozták meg. A licitálás során a II. r. alperes 51 940 000 forint vételárat ajánlott fel. Az árverés levezetője megállapította, hogy az árverés eredményes volt és a II. r. alperest az árverés nyerteseként kihirdette.

A II. r. alperes az árverésen történő részvétel feltételeként 3 710 000 forint ajánlati biztosítékot fizetett meg. Az alperesek között 2006. március 17. napján létrejött adásvételi szerződésben a különbözetként jelentkező 48 230 000 forint megfizetését nyolc napon belül vállalta. A II. r. alperes a szerződéskötés napján lépett az ingatlan birtokába és az I. r. alperes, mint a Magyar Állam nevében eljáró tulajdonosi jogok gyakorlója hozzájárult ahhoz, hogy a perbeli ingatlanokra a II. r. alperes tulajdonjoga adásvétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.

A felperes a 2006. március 28. napján a Nemzeti Földalap Kezelő Szervezethez intézett levelében közölte, hogy a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (továbbiakban: Tft.) 10. § szerinti elővásárlási jogával élni kíván. Álláspontja szerint a 16/2002. Korm. rendelet szerinti tizenöt napos határidő el sem kezdődött, ennek ellenére célszerűnek tartotta a tájékoztatást arról, hogy az árverés nyertese által megajánlott vételáron és szerződési feltételekkel vételi ajánlatot kíván benyújtani a területileg illetékes jegyzőhöz. A Nemzeti Földalap Kezelő Szervezet a felperes ajánlatának teljesítése elől elzárkózott.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között 2006. március 17-én megkötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan. Kérte továbbá az I. r. alperes kötelezését a 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet szerinti eljárás lefolytatására. Álláspontja szerint az adásvételi szerződés a Magyar Közlöny 2006. évi 6. számában közzétett, a Nemzeti Földalap Kezelő Szervezet elnökének a Nemzeti Földalap vagyoni körébe tartozó földterületek értékesítésére irányadó pályázati és bírálati szabályzatról szóló közlemény IV. fejezet 21. pontjában foglaltakat megsértette, ugyanis az árverési vevő a teljes vételárat a szerződéssel egyidejűleg nem fizette meg.

Ezen túlmenőleg az I. r. alperes nem tett eleget a 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet szerinti közzétételi kötelezettségének, ezért a felperes mint helyben lakó, valamint gazdálkodó - más jogosultakkal egyetemben - nem gyakorolhatta az Tft. 10. §-ában biztosított elővásárlási jogát. A felperes azonban teljesítést - azaz azt, hogy az I. r. alperes a szerződést vele kösse meg -, azért nem követelhet, mert több törvényes elővásárlási joggal felruházott személy és szervezet is lehet, akik közül a jogszabály szerint kell majd kiválasztani a vevőt.

Az I. r. alperes a keresetre nem nyilatkozott.

A II. r. alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontja szerint árverésen szerzett tulajdonjogot, ezért az adásvételhez kötődő elővásárlási jog a felperest nem illette meg. Vitatta azt is, hogy a felperes helyben lakónak minősülne. Hivatkozott arra is, hogy a felperes házastársa az árverésen jelen volt, az általa ajánlott vételárat azonban nem fogadta el. Álláspontja szerint a Nemzeti Földalap jogosult az eljárás szabálytalanságának a megállapítása esetén a jogkövetkezmények levonására, a bíróság nem kötelezheti a 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet szerinti eljárás lefolytatására.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Kifejtette, hogy a Nemzeti Földalapról szóló 2001. évi CXVI. törvény 13. § (1) bekezdése szerint a Nemzeti Földalap az oda tartozó termőföld vagyont a földrészlet nyilvános pályázat vagy árverés útján történő eladásával, illetve nyilvános pályázat útján haszonbérbe adásával vagy vagyonkezelésbe adásával hasznosítja. A 14. § (1) bekezdés szerint a termőföld értékesítésére, illetve haszonbérletére irányuló pályázati felhívást a Nemzeti Földalap hirdeti meg. A pályázati felhívást többek között a földrészlet fekvése szerinti települési önkormányzatnál legalább harminc napra, hirdetmény formájában kell közzétenni. A szerződés csak a közzétételtől számított harmincadik napot követően köthető meg. A 15. § szerint a termőföld értékesítésére irányuló pályázati felhívás részletes szabályait a Nemzeti Földalap által kiadott és a miniszter által jóváhagyott szabályzat határozza meg, melyet a Magyar Közlönyben is közzé kell tenni.

Álláspontja szerint a Nemzeti Földalap által árverés útján történt értékesítés során az ingatlant szerző tulajdonjoga az árverés tényéből és nem a tulajdonossal kötött szerződésből származik. A szerzés módja tehát a Ptk. 120. §-ának (1) bekezdésében írt szerzési mód. Az alperesek között kötelmi jellegű jogviszony nem keletkezett. Nem fogadható el a felperesnek az a hivatkozása, hogy az árverés pusztán a vevő kiválasztását szolgáló eljárás. A jogszabályok ugyanis nem tesznek különbséget a tulajdonjogot keletkeztető árverés, mint tulajdonjogi szerzésmód és az olyan árverés között, amely pusztán a vevő kiválasztását szolgálja, mint egyfajta eljárás.

Mivel a II. r. alperes tulajdonszerzésének alapja az árverés ténye, ezért az elővásárlási jog szabályai nem alkalmazhatók. Ezt támasztja alá a Nemzeti Földalapról szóló törvény 17. §-a is, mely szerint az azonos ajánlatok esetén - törvényben megjelölt elővásárlási jogosultakat követően - előnyben kell részesíteni a termőföld-tulajdonnal, illetőleg haszonbérlettel rendelkező, élethivatásszerűen mezőgazdasági termelést folytató és ekként nyilvántartásba vett más természetes személyeket. Az árverésen ugyanis az azonos ajánlatok megtétele fogalmilag kizárt.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

Indokolása szerint a Nemzeti Földalapról szóló törvény 15. §-ának felhatalmazása alapján kiadott szabályzat megállapítja az adott tulajdonosi jogokat gyakorló szervezetre kötelező eljárási rendet és ennek körében mindkét eljárásra, a nyilvános pályázatra és az árverésre vonatkozó rendelkezéseket foglalja magában. A szabályzat IV. fejezet 3. pontjában írt utaló szabály az árverést a nyilvános pályázattal azonos szintre helyezte. A két értékesítési mód csak annyiban tér el, hogy míg a pályázatnál bizottság választja ki a legelőnyösebb ajánlatot, addig az árverésnél a legtöbbet ajánlót kell nyertesnek nyilvánítani. Mindkét esetben azonban a kiíró szerződés kötésére köteles. Ebből következően árverésnél is megfelelően alkalmazni kell az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket. Ez következik a földjogi jogszabályok összefüggéseiből is. A Tft. 10. §-ának rendelkezései tehát megkülönböztetés nélkül alkalmazni kell a termőföld-vagyon nyilvános pályázat vagy árverés útján történő eladása esetén is.