BH 2011.4.102 A bérlakások értékesítésére irányadó jogszabályokban foglalt kedvezményeket a bérlő a vételi jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozata időpontjában hatályos jogszabály alapján igényelheti. A lakás forgalmi értékét azonban a szerződést közvetlenül megelőző értékbecslés alapján kell megállapítani [1993. évi LXXVIII. tv. 45. § (1) bek. és 46. § a) pont és a 17/1997. (VI. 7. ) Ök. r. 9. § (3) és (4) bek., 21/2001. (X. 31. ) Ök. r. 28. § (2) bek., 3/1992. (IV. 14.) Ök. r. 5. § (1) bek.].

Az I. r. felperes és házastársa a perben nem álló K. I.-né lakáscsere útján került a B. város, N. u. 2. 1/2 emelet 1. szám alatti önkormányzati bérlakásba, amelyre 1990. április 17-én bérlőként határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződést kötöttek. Az egyház igénybejelentéssel élt az N. u. 2. szám alatti lakóház vonatkozásában, ezért a polgármester arról tájékoztatta a bérlőket, hogy a jelenlegivel legalább megegyező minőségű lakást fognak felajánlani a bérlőknek, amelynek költségeit a Magyar Köztársaság Kormánya a központi költségvetésből fogja biztosítani.

1992. december 22-én az I. r. felperes és felesége, mint bérlők az alperessel, mint bérbeadóval megállapodást kötöttek, amelyben rögzítették, hogy az N. u. 2. szám alatti kétlakásos ingatlan az 1991. évi XXXII. törvény hatálya alá tartozik. Az ingatlan bérlőinek kihelyezésére a Magyar Köztársaság Kormánya 14 000 000 forint költségfedezetet hagyott jóvá, ebből az I. r. felperes és felesége által lakott lakás felszabadítására 8 000 000 forint fordítható. Az önkormányzat telekmegosztást kezdeményezett a B. város, N. u. 4. szám alatti, 10741. hrsz.-ú ingatlan vonatkozásában. Kötelezettséget vállalt arra, hogy legkésőbb 1993. január 30-ig ezt jogerősen befejezi. A 10741/2. hrsz.-ú ingatlan vonatkozásában az alperes új épület létesítését határozta el, amely az I. r. felperes és házastársa elhelyezésére szolgált volna. Ezért az építkezés lebonyolításával kapcsolatos feladatokat az I. r. felperesre bízta azzal, hogy e feladatok ellátásáért költségtérítésre nem tarthat igényt. A bérlők a saját céljaiknak megfelelő bérlakást építhettek erre az ingatlanra, amelynek költségeire az önkormányzat összesen 8 400 000 forintot biztosított.

A megállapodás 10. pontja szerint a bérbeadó kötelezettséget vállalt arra, hogy erre irányuló kérelem esetén a bérlők beköltözését követően az ingatlan elidegenítésére támogató javaslatot terjeszt elő a képviselőtestületnél, hogy az új ingatlant a bentlakókra vonatkozó feltételek szerint a bérlők megvásárolhassák.

A lakóépület felépítése megtörtént, 1993. november 8-án az ingatlanra végleges használatbavételi engedélyt adtak ki. A perbeli Na. u. 4/a. szám alatti 10761/2. hrsz. alatt felvett kettő plusz két félszoba komfortos 97 m2 alapterületű önkormányzati bérlakást 1993. november 9. napján a felperes és házastársa részére határozatlan időre kiutalták, majd arra a felek 1993. november 18. napján határozatlan időre lakásbérleti szerződést kötöttek.

1994. április 11-én az I. r. felperes és házastársa, mint bérlők levélben jelentették be vételi szándékukat a perbeli bérleményre és ezt a nyilatkozatukat 1995. február 2-án megismételték. Az alperes megbízásából a bérlők által megvásárolni kívánt bérlemény forgalmi értékbecslése elkészült 1996. november 5-i keltezéssel, ebben a forgalmi értéket 28 840 000 forintban határozták meg. Az alperes tájékoztatása szerint az értékesítésnek az volt az akadálya, hogy az új lakóház földhivatali bejegyzése nem történt még meg.

1999. május 5. napján a perbeli lakás bérlőtársa lett a II. r. felperes, aki az I. r. felperes és házastársa gyermeke. Az I. r. felperes házastársa 1999. május 13-án kelt nyilatkozatában hozzájárult ahhoz, hogy bentlakó bérlőként a gyermeke a bérleményre a vételi jogot gyakorolhassa. Ehhez az I. r. felperes is hozzájárult. Az alperes 1999. június 18-i levelében a bérlőtársi jogviszonyról történő lemondást tudomásul vette és azt is, hogy a bérlőtársi jogviszonyban a felperesek állnak.

A felperesek a földhivatali bejegyzést követően, 2003. június 14-i és 30-i levelükben ismételten kérték, hogy a perbeli ingatlan elidegenítése ügyében az alperes járjon el. Az alperes akként tájékoztatta a felpereseket, hogy az ingatlan értékesítését nem tervezi, az önkormányzat ingatlanállományát nem kívánja tovább csökkenteni.

Az alperes a felperesek újabb sürgetésére a 2005. március 24-i levelében arról tájékoztatta őket, hogy az elidegenítésre támogató javaslat előterjesztését vállalta, a megállapodásban vállalt kötelezettsége azonban öt év alatt el­évült. 2005. június 8-án azonban az alperes a vételi kérelemmel kapcsolatban olyan levelet intézett a felperesekhez, hogy a perbeli ingatlan elidegenítését kezdeményezni fogja. Erre tekintettel 2005 júniusában és októberében újabb értékbecslés történt. Az alperes álláspontja az volt, hogy az elidegenítésnek nincs akadálya, de az a napi forgalmi értéken történhet.

A felperesek keresetükben kérték, hogy a bíróság kötelezze az alperest a bérlők vételi nyilatkozata alapján az alperes által 1996 novemberében készíttetett értékbecslésben megállapított forgalmi értékből kiindulva vételi ajánlat megtételére a perbeli Na. u. 4/a. számú ingatlan vonatkozásában. Kereseti kérelmüket elsődlegesen arra alapították, hogy az 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 45. § (1) bekezdése alapján jogszabályon alapuló vételi joguk van, mert a jogszabályban megállapított határidőben az I. r. felperes és házastársa a vételi szándéknyilatkozatukat megtették. Ezért az ajánlat megtételekor hatályba lévő rendelkezéseket kell alkalmazni a 21/2001. (X. 31.) Ök. rendelet 28. § (2) bekezdése alapján. E szerint a 17/1994. (VI. 7.) Ök. rendelet szabályai irányadók. Az alperes ennek alapján lett volna köteles lefolytatni az elidegenítési eljárást és meghatározni a vételárat. Az alperes a szándéknyilatkozatukat befogadta, értékbecslést készíttetett, ezt követően azonban az értékesítési folyamat elakadt.

Utaltak arra is, hogy a N. u. 2. szám alatti bérleményből kiköltöztetett másik bérlő megvásárolhatta az ingatlanát és ennek során az alperes a 17/1994. (VI. 7.) önkormányzati rendeletet (a továbbiakban: R.) alkalmazta. A vételár meghatározása az 1996. második félévi árszintből kiindulva történt meg.

A felperesek másodlagosan arra hivatkoztak, hogy szerződésen alapuló vételi joguk áll fenn a felek között 1992. december 22-i megállapodás 10. pontja alapján. Ebben a Ptk. 375. §-a szerinti vételi jogot alapítottak a bérlők számára, amely a 3/1992. (IV. 14.) Ök. rendelet kötelező alkalmazását jelenti a vételár tekintetében.

A II. r. felperes előadta, hogy vételi jogát azért jogosult gyakorolni, mert a vételi jog tekintetében jogutóddá vált, a bérlőtársi jogviszonyáról az édesanyja az ő javára mondott le. Ez minden bérlői jog és kötelezettség átruházását jelentette, amit az alperes tudomásul vett. A szándéknyilatkozat benyújtásakor hatályos R. 9. § (4) bekezdése lehetőséget ad az egyeneságbeli rokon vételi jogának gyakorlására, ha a bérlő ehhez hozzájárult és egyúttal a személy a lakásbérleti jog folytatására is jogosult. Ezek a feltételek a II. r. felperes esetében is teljesültek. Arra az esetre, ha a II. r. felperes jogát a bíróság nem tartaná megalapozottnak, úgy a felperesek arra hivatkoztak, hogy az I. r. felperesnek az egész ingatlanra vonatkozóan fennáll a vételi joga. Nincs akadálya ugyanis annak, hogy ha szándéknyilatkozatot a bérlőtársak tesznek, a vételi jog gyakorlására ténylegesen csak az egyik bérlőtárs által kerüljön sor.