BH 2024.5.115 I. A polgári és a közigazgatási jog eltérő szabályrendszere miatt nem azonos a jognak való megfelelőség, így jogellenességet is eltérő magatartások, mulasztások eredményeznek. Önmagában az a tény, hogy az építési engedély megfelel a közigazgatási jogszabályoknak, építési szakmai előírásoknak, az építési tevékenység polgári jogi jogellenességét nem zárja ki.

Kapcsolódó határozatok:

Salgótarjáni Járásbíróság G.20012/2022/15., Balassagyarmati Törvényszék Gf.20335/2022/10., Kúria Gfv.30085/2023/10. (*BH 2024.5.115*, BH 2024.1.11)

***********

II. Az építési engedély birtokában, annak megfelelően folytatott építési tevékenységnek az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. § (2a) bekezdésében előírt munkaterület átadás-átvételéhez való hozzájáruló nyilatkozat kiadásának a megtagadásával való akadályozása nem minősül joggal való visszaélésnek, ha hiányzik a tulajdonostársaknak a polgári jog alapján megkívánt használati, birtoklási, tulajdoni viszonyokban való megállapodása hiányzik [2013. évi V. törvény 1:5. § (2) bek.; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. § (2a) bek.; 2016. évi CXXX. törvény 279. § (1) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A … szám hrsz. alatt nyilvántartott, 1039 m2 alapterületű "kivett beépített terület" megnevezésű ingatlan (a továbbiakban: perbeli ingatlan) a Kft., az alperesek és más személyek osztatlan közös tulajdonában áll: a Kft. 9010/200000, az I. rendű alperes 20000/200000, a II. rendű alperes 13900/200000, a III. rendű alperes 12024/200000, a IV. rendű alperes 12024/200000, az V. rendű alperes 47740/200000, a VI. rendű alperes 11649/200000, a VII. rendű alperes 11649/200000, a VIII. rendű alperes pedig 29668/200000 tulajdoni illetőséggel rendelkezik. Az ingatlanon található felépítmények (üzlethelyiségek) alszámokon kerültek nyilvántartásra, azok tulajdonosait földhasználati jog illeti meg a felépítményeik alatt lévő földterület vonatkozásában.

[2] A Kft. tulajdonát képező, K alszámú üzlethelyiség (a továbbiakban: K hrsz. alatti ingatlan) mindösszesen 24,52 m2 alapterületű, amelyből az üzlettér 20,76 m2, az előtér 2,08 m2, továbbá a WC 0,96 m2. Az üzlethelyiségben működő lottózót, gyorsétkezdét 2014. január 1-jétől kezdődően a Kft.-vel azonos tulajdonosi körbe tartozó felperes üzemelteti.

[3] A Kft. ügyvezetője - aki egyben a felperes tulajdonosa - 2018 júniusában írt megkeresésében tájékoztatta az alpereseket, hogy üzlete homlokzatának átépítését, bővítését, bejáratának módosítását tervezi, amelyhez kérte az alperesek hozzájárulását és tudomásulvételét. Az alperesek 2018. június 30-án hozzájárultak a megkeresésben foglaltakhoz. Ezt követően, 2019 áprilisában, a Kft. megbízásából eljáró felperes egy építésztervezőt bízott meg az építkezéshez szükséges műszaki tervdokumentáció elkészítésével és az építési engedély kiadása iránti hatósági eljárás lefolytatásával.

[4] Az illetékes kormányhivatal 2019. május 19-én kelt határozatával megadta az építési engedélyt a felperesnek azzal, hogy az a Kft. tulajdonát képező K hrsz. alatti ingatlanon meglévő épület bővítésére vonatkozik. A határozat rendelkező része szerint az üzlettér alapterülete a korábbi 20,76 m2-ről 34,18 m2-re változik, míg a további helyiségek vonatkozásában az alapterület azonos mértékű marad. A határozat tartalmazta továbbá, hogy az az érintett építési munkával kapcsolatos polgári jogi igényt nem dönt el, az engedélyezés tárgyát dokumentáló építészeti-műszaki tervdokumentáció a jogorvoslatra nyitva álló határidő alatt megtekinthető a hivatal helyiségében. A határozattal szemben az alperesek nem éltek fellebbezéssel, az ennek hiányában 2019. július 5-én véglegessé vált.

[5] A felperes 2019. július 9-én vállalkozási szerződést kötött az építési engedély alapján elvégzendő munkára. A szerződés szerinti teljesítés határidő 2019. október 31., a vállalkozói díj 1 728 740 forint volt. A felperessel a vállalkozó 2019. augusztus 14-én közölte, hogy az egyedi, speciális méretű nyílászárók és acélszerkezetek gyártásba adása miatt a szerződés "visszamondására" - költségvonzat nélkül - nincs lehetőség.

[6] Az alperesek 2019. augusztus 13-án kelt levelükben közölték a felperessel, illetőleg a Kft-vel, hogy visszavonják a 2018. június 30-án tett hozzájáruló nyilatkozatukat, a Kft., illetőleg a felperes tartózkodjon minden olyan magatartástól, amely a K hrsz. alatti ingatlan bővítésére vonatkozna, mivel ez a tevékenység sérti az alperesek közös tulajdonnal kapcsolatos jogait.

[7] Az alperesek a kormányhivatalhoz 2019. augusztus 16-án benyújtott kérelmükben kérték a hozzájáruló nyilatkozatuk visszavonására, a Kft. által elvégzendő építési munkák körére tett hiányos, megtévesztő tájékoztatására tekintettel az építési engedély visszavonását. A kormányhivatal az alperesek kérelmét visszautasította.

[8] Az építésügyi hatóság 2019. szeptember 26-án helyszíni ellenőrzést tartott a Kft. tulajdonát képező K hrsz.-ú ingatlanon, amelynek során megállapította, hogy az építkezés megkezdése szabálytalan, mert a munkaterület átadás-átvételének tulajdonosok általi tudomásulvételét az építtető felperes nem tudta igazolni. Az építésügyi hatóság határozatában arra kötelezte a felperest, hogy a döntés véglegessé válásától számított 15 napon belül a munkaterület átadás-átvételének a tudomásulvételét igazoló teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatokat az építési naplóba töltse fel.

[9] A felperes a hiányzó nyilatkozatok beszerzése érdekében 2019. november 7-én megkereséssel élt a tulajdonosok felé. Az alperesek 2019. november 19-én közölték a felperessel, hogy az építkezés megkezdéséhez szükséges nyilatkozatot nem adják meg, a felperes magatartása sérti a tulajdonostársak jogait, érdekeit.

A kereseti kérelem és az alperesek védekezése

[10] A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság pótolja az alpereseknek az építkezés megkezdéséhez az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Épkiv.) 3. § (2a) bekezdésében előírt munkaterület átadás-átvételéhez való hozzájáruló nyilatkozatát. Hivatkozott arra, hogy az alperesek részéről a hozzájáruló nyilatkozat megtagadása joggal való visszaélésnek minősül, tekintettel arra, hogy az építési hatósági eljárást megelőzően megadták a hozzájárulásukat, a felperes a jogerős építési engedély birtokában kívánta az ingatlanát átépíteni, illetőleg megkezdeni a bővítését. Az építkezés elmaradása különös méltánylást érdemlő magánérdekét sérti, mert a jogerős építési engedély birtokában vállalkozási szerződést kötött, amely alapján a szerkezetek legyártása megkezdődött. Ha a vállalkozó a vállalkozási szerződésben foglaltakat nem tudja megvalósítani, kimutatható kár is éri.

[11] Az alperesek a kereset elutasítását kérték.

Az első- és a másodfokú ítélet

[12] Az elsőfokú bíróság a hatályon kívül helyezést követő megismételt eljárásban meghozott ítéletében pótolta a munkaterület átadás-átvétele vonatkozásában az I-VIII. rendű alperesek hozzájáruló nyilatkozatát.

[13] Döntését azzal indokolta, hogy a felperes - habár jogszabályi kötelezettsége erre nem volt - beszerezte az alperesek hozzájáruló nyilatkozatát a Kft. ingatlana homlokzatrészének átépítéséhez, az ingatlan bővítéséhez és bejárati ajtajának módosításához. Megállapította, hogy a nyilatkozat szövege alapján egyértelmű, hogy a tervezett munkálatok az ingatlan alapterületének megnövelését eredményezik.