BH 2024.1.11 I. A polgári és a közigazgatási jog eltérő szabályrendszere alapján a jognak való megfelelőség nem azonos, így jogellenességet is eltérő magatartások, mulasztások eredményezhetnek. Önmagában az tehát, hogy az építési engedély közigazgatási jogszabályoknak, építési szakmai előírásoknak megfelel, az építési tevékenység polgári jogi jogellenességét nem zárja ki.

II. Az építési engedély birtokában, annak megfelelően folytatott építési tevékenységnek az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. § (2a) bekezdésében előírt munkaterület átadás-átvételéhez való hozzájáruló nyilatkozat kiadásának a megtagadásával való akadályozása nem minősülhet joggal való visszaélésnek, ha a tulajdonostársaknak a polgári jog alapján megkívánt használati, birtoklási, tulajdoni viszonyokban való megállapodása hiányzik [2013. évi V. törvény (Ptk.) 1:5. § (2) bek.; 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 279. § (1) bek.; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (Épkiv.) 3. § (2a) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A perbeli ingatlan a perbeli Kft., az alperesek és más személyek osztatlan közös tulajdonában áll: a Kft. 9010/200000, az I. rendű alperes 20000/200000, a II. rendű alperes 13900/200000, a III. rendű alperes 12024/200000, a IV. rendű alperes 12024/200000, az V. rendű alperes 47740/200000, a VI. rendű alperes 11649/200000, a VII. rendű alperes 11649/200000, a VIII. rendű alperes pedig 29668/200000 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Az ingatlanon található felépítmények (üzlethelyiségek) alszámokon kerültek nyilvántartásra, azok tulajdonosait földhasználati jog illeti meg a felépítményeik alatt lévő földterület vonatkozásában.

[2] A Kft. tulajdonát képező, 3880/K alszámú üzlethelyiség mindösszesen 24,52 m2 alapterületű, amelyből az üzlettér 20,76 m2, az előtér 2,08 m2, továbbá a WC 0,96 m2. Az üzlethelyiségben működő lottózót, gyorsétkezdét 2014. január 1-jétől kezdődően a Kft.-vel azonos tulajdonosi körbe tartozó felperes üzemelteti.

[3] A Kft. ügyvezetője - aki egyben a felperes tulajdonosa - 2018 júniusában írt megkeresésében tájékoztatta az alpereseket, hogy üzlete homlokzatának átépítését, bővítését, bejáratának módosítását tervezi, amelyhez kérte az alperesek hozzájárulását és tudomásulvételét. Az alperesek 2018. június 30-án a megkeresésben foglaltakhoz hozzájárultak. Ezt követően 2019 áprilisában, a Kft. megbízásából eljáró felperes egy építésztervezőt bízott meg az építkezéshez szükséges műszaki tervdokumentáció elkészítésével és az építési engedély kiadása iránti hatósági eljárás lefolytatásával.

[4] Az illetékes kormányhivatal 2019. május 19-én kelt határozatával az építési engedélyt megadta a felperesnek azzal, hogy az építési engedély a Kft. tulajdonát képező 3880/K hrsz. alatti ingatlanon meglévő épület bővítésére vonatkozik. A határozat rendelkező része szerint az üzlettér alapterülete a korábbi 20,76 m2-ről 34,18 m2-re változik, míg a további helyiségek vonatkozásában az alapterület ugyanazon mértékű marad. A határozat tartalmazta továbbá, hogy az az érintett építési munkával kapcsolatos polgári jogi igényt nem dönt el, az engedélyezés tárgyát dokumentáló építészeti-műszaki tervdokumentáció a jogorvoslatra nyitva álló idő alatt megtekinthető a hivatal helyiségében. A határozattal szemben az alperesek fellebbezéssel nem éltek, az fellebbezés hiányában 2019. július 5-én véglegessé vált.

[5] A felperes 2019. július 9-én vállalkozási szerződést kötött az építési engedély alapján elvégzendő munkára. A szerződés szerinti teljesítési határidő 2019. október 31., a vállalkozói díj 1 728 740 forint volt. A felperessel a vállalkozó 2019. augusztus 14-én közölte, hogy az egyedi, speciális méretű nyílászárók és acélszerkezetek gyártásba adása miatt a szerződés "visszamondására" - költségvonzat nélkül - nincs lehetőség.

[6] Az alperesek 2019. augusztus 13-án kelt levelükben közölték a felperessel, illetőleg a Kft.-vel, hogy a 2018. június 30-án tett hozzájáruló nyilatkozatukat visszavonják, a Kft., illetőleg a felperes tartózkodjon minden olyan magatartástól, amely a 3880/K hrsz. alatti ingatlan bővítésére vonatkozna, mivel e tevékenység sérti az alperesek közös tulajdonnal kapcsolatos jogait.

[7] Az alperesek a kormányhivatalhoz 2019. augusztus 16-án benyújtott kérelmükben kérték a hozzájáruló nyilatkozatuk visszavonására, a Kft. elvégzendő építési munkák körére tett hiányos, megtévesztő tájékoztatására tekintettel az építési engedély visszavonását. A kormányhivatal az alperesek kérelmét visszautasította.

[8] Az építésügyi hatóság 2019. szeptember 26-án helyszíni ellenőrzést tartott a Kft. tulajdonát képező 3880/K hrsz. ingatlanon, amelynek során megállapította, hogy az építkezés megkezdése szabálytalan, mert a munkaterület átadás-átvételének tulajdonosok általi tudomásulvételét az építtető felperes nem tudta igazolni. Az építésügyi hatóság határozatában arra kötelezte a felperest, hogy a döntés véglegessé válásától számított 15 napon belül a munkaterület átadás-átvételének a tudomásulvételét igazoló teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatokat az építési naplóba töltse fel.

[9] A felperes a hiányzó nyilatkozatok beszerzése érdekében 2019. november 7-én megkereséssel élt a tulajdonosok felé. Az alperesek 2019. november 19-én közölték a felperessel, hogy az építkezés megkezdéséhez szükséges nyilatkozatot nem adják meg, a felperes magatartása sérti a tulajdonostársak jogait, érdekeit.

A kereseti kérelem és az alperesek védekezése

[10] A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság pótolja az alpereseknek az építkezés megkezdéséhez az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Épkiv.) 3. § (2a) bekezdésében előírt munkaterület átadás- átvételéhez való hozzájáruló nyilatkozatát. Hivatkozott arra, hogy az alperesek részéről a hozzájáruló nyilatkozat megtagadása joggal való visszaélésnek minősül, tekintettel arra, hogy az építési hatósági eljárást megelőzően a hozzájárulásukat megadták, a felperes a jogerős építési engedély birtokában kívánta az ingatlanának átépítését, illetőleg bővítését megkezdeni. Az építkezés elmaradása különös méltánylást érdemlő magánérdekét sérti, mert a jogerős építési engedély birtokában vállalkozási szerződést kötött, amely alapján a szerkezetek legyártása megkezdődött. Ha a vállalkozó a vállalkozási szerződésben foglaltakat megvalósítani nem tudja, kimutatható kár is éri.

[11] Az alperesek a kereset elutasítását kérték.

Az első- és a másodfokú ítélet

[12] Az elsőfokú bíróság hatályon kívül helyezést követő megismételt eljárásban meghozott ítéletében pótolta a munkaterület átadás-átvétele vonatkozásában az I-VIII. rendű alperesek hozzájáruló nyilatkozatát.

[13] Döntését azzal indokolta, hogy a felperes - habár jogszabályi kötelezettsége erre nem volt - beszerezte az alperesek hozzájáruló nyilatkozatát a Kft. ingatlana homlokzatrészének átépítéséhez, az ingatlan bővítéséhez és bejárati ajtajának módosításához. Megállapította, hogy a nyilatkozat szövege alapján egyértelmű, hogy a tervezett munkálatok az ingatlan alapterületének megnövelését eredményezik.