EH 2010.2226 Akkor van lehetőség az elővásárlási joggal terhelt más dolgokkal való együttes értékesítésre, ha azok valamely okból együttes, jogi értelemben oszthatatlan szolgáltatást képeznek. Az együttes értékesítést a vételi ajánlatban az elővásárlásra jogosultakkal közölni kell, akiknek lehetőségük van a peres eljárásban annak bizonyítására, hogy a szerződő felek ezt a jogukat az elővásárlásra jogosultak jogainak kijátszása érdekében visszaélésszerűen gyakorolták [Ptk. 373. §, 1994. évi LV. tv. 10. §].
A k.-i külterületi 0192/15. hrsz. alatti és az ezzel határos 0192/2. hrsz. alatti szántó művelési ágú ingatlanok az I. r. alperes tulajdonában álltak. Ezekkel az ingatlanokkal a 0192/15. hrsz. alatti ingatlan felől a k.-i lakos felperesek 1/2-1/2 arányú közös tulajdonában álló K. külterületi 0192/14. hrsz. alatti, míg a másik ingatlan irányából a v.-i lakos II-III. r. alperesek tulajdonát képező K. külterületi 0192/16. hrsz. alatti ugyancsak szántó művelési ágú ingatlanok szomszédosak.
Az I. r. alperes a 2008. október 4-én kelt adásvételi szerződéssel eladta a II-III. r. alperesek részére a 0192/15. hrsz. alatti ingatlant 1 760 000 forint, a 0192/2. hrsz. alattit pedig 1 600 000 forint vételár fejében. A vételi ajánlat a 2008. október 7-től 2008. október 28-ig terjedő időszakra kifüggesztésre került a K.-i Polgármesteri Hivatal hirdetőtáblájára. A felperesek 2008. október 20. napján úgy nyilatkoztak, hogy elővásárlásra jogosultak, a vételi ajánlatot elfogadják és a 0192/15. hrsz. alatti ingatlant a megjelölt feltételekkel meg kívánják vásárolni. Az I. r. alperes - nyilatkozata szerint - az ingatlant a II-III. r. alperesek részére kívánta értékesíteni, ezért a földhivatal a tulajdonjogot a javukra jegyezte be.
A felperesek keresetükben kérték, hogy a bíróság állapítsa meg az alperesek között létrejött adásvételi szerződés velük szembeni hatálytalanságát és azt, hogy az a 0192/15. hrsz. alatti ingatlanra 1/2-1/2 részben köztük, valamint az I. r. alperes között jött létre. Arra hivatkoztak, hogy a szerződés megsértette az őket a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (továbbiakban: Tft.) 10. §-ának (1) bekezdése c) pontja alapján, mint helyben lakó szomszédokat megillető elővásárlási jogot.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték azzal, hogy a II-III. r. alperesek szintén helyben lakó szomszédok voltak, ezért az ingatlanra a felperesekkel azonos szinten álló elővásárlási joguk állt fenn és az I. r. alperes azt a részükre kívánta értékesíteni.
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a perbeli ingatlanra az adásvételi szerződés a vételi ajánlat elfogadásával - az ajánlattal egyező tartalommal - a felperesek mint vevők és az I. r. alperes, mint eladó között jött létre a felperesek egyenlő arányú jogszerzése mellett. Kötelezte a felpereseket személyenként 880 000 forint vételár megfizetésére és megkereste a földhivatalt a vételár kifizetésének igazolását követően a II-III. r. alperesek tulajdonjoga törlése és a felperesek tulajdonjoga bejegyzése iránt.
Az indokolás szerint a 0192/15. és 0192/2. hrsz. alatti ingatlanok önállóan is adásvétel tárgyát képezhették, így a rájuk vonatkozó elővásárlási jogot, illetve ezek rangsorát is egyenként kellett vizsgálni. Az elővásárlási jog az önálló ingatlanokra együttes vételi ajánlat esetén is egyenként gyakorolható, ebből eredően - bár a felperesek és a II-III. r. alperesek az Tft. 3. §-ának m) pontja és 3. §-ának 5. n) pontja alapján egyaránt helyben lakónak minősültek - a perbeli 0192/15. hrsz. alatti ingatlan tekintetében a vételi ajánlat megtételekor csak a felperesek minősültek egyben szomszédnak is. Jogosultságuk ezért a 0192/15. hrsz. alatti ingatlanra vonatkozóan megelőzte a II-III. r. alperesekét, így a szerződés velük szembeni hatálytalansága volt megállapítható.
Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a keresetet elutasította. A jogerős ítélet indokolása szerint függetlenül attól, hogy a két ingatlan, mint önálló jogi egység külön-külön is adásvétel tárgyát képezheti, a vevők részéről érkezett együttes ajánlatra tekintettel a felperesek akkor gyakorolhatták volna elővásárlási jogukat, ha a vételi ajánlatot teljes terjedelemben, azaz mindkét ingatlanra vonatkozóan elfogadják. Ebben az esetben lehetőség lenne vizsgálni az elővásárlásra jogosultak közötti sorrendet, de ilyen - a Ptk. 373. §-ának (2) bekezdésében foglaltaknak megfelelő - elfogadó nyilatkozat hiányában a keresetük megalapozatlan.
A jogerős ítélettel szemben a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérték annak hatályon kívül helyezésével a keresetüknek helytadó döntés meghozatalát. Indokaik szerint téves a jogerős ítéletnek az a megállapítása, amely szerint az elővásárlási jogot csak úgy lehetett volna szabályszerűen gyakorolni, ha mindkét ingatlanra tesznek elfogadó nyilatkozatot. Az ajánlat teljes terjedelmű elfogadását az egyes ingatlanokra külön-külön kell vizsgálni, maga az ajánlat is külön, önálló forgalmi egységként tüntette fel az ingatlanokat, önállóan meghatározva a vételárukat. A két ingatlan valóban egy vételi ajánlatban került feltüntetésre, de abból olyan feltétel nem volt megismerhető, hogy azokat az eladó csak együttesen lett volna hajlandó értékesíteni, vagy a vevők csak mindkét ingatlan megvásárlása esetén kívánták a szerződés megkötését. A vételi ajánlatból - annak szövegezése alapján - éppen az derült ki, hogy az ingatlanok önálló megvásárlásának is fennállt a lehetősége, az abban nem közölt feltételek pedig nem értékelhetőek a felperesek terhére. Az ingatlanok dologösszességnek sem tekinthetőek, külön tulajdonjog tárgyai lehetnek, míg az elővásárlási jog önállóan, ingatlanonként, egyedileg gyakorolható, nem üresíthető ki az ajánlat tartalma által. A felperesek a perbeli ingatlanra vonatkozóan az ajánlatot maradéktalanul magukévá tették, így az a jogszabály által megkövetelt elfogadó nyilatkozatnak megfelelt. A felperesek helyben lakó szomszédként a perbeli ingatlan tekintetében a II-III. r. alpereseket megelőző elővásárlási joggal rendelkeztek.
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására és a felperesek perköltségekben való marasztalására irányult.
A felülvizsgálati kérelem megalapozott.
A jogerős ítélet jogszabálysértő módon, tévesen állapította meg, hogy a II-III. r. alperesek a két ingatlanra együttesen tették meg a vételi ajánlatukat és ezért annak elfogadására is csak együttesen lett volna lehetőség.
Az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 9. pontjában kifejtettek értelmében, amennyiben a dolgot elővásárlási jog terheli, akkor van lehetőség annak más dolgokkal való együttes értékesítésére, ha azok valamely okból együttes - jogi értelemben oszthatatlan - szolgáltatást képeznek.
Ilyen jellegű szolgáltatást jelenthet az, ha a dolgok fizikailag nem bonthatóak több részre, vagy a részekre bontás azok állagának sérelmét, használhatóságát vagy értékének számottevő csökkentését eredményezné, illetve a részekre bontás aránytalan érdeksérelemmel, jelentős veszteséggel járna. Összetett dolog esetén is fennállhat ez a körülmény, ha a több dolog egységesen képez forgalomképes vagyontárgyat.
Fennáll azonban az ilyen módon történő értékesítés lehetősége olyan esetekben is, ha a szerződés céljából az következik, hogy az eladó a dolgokat oszthatatlan szolgáltatásként kívánja eladni, vagy a vevő azokat ilyen módon akarja megvenni. Ingatlan adásvétele esetén lehetséges például egy nagyobb és egy kisebb értékű ingatlan együttes eladása az eladhatóság illetve a jobb eladhatóság érdekében, vagy az egy birtoktestet képező, együttesen nagyobb használati és forgalmi értékkel bíró ingatlanok, illetve több különálló ingatlanból álló, de egységes létesítmény, üzem, telephely együttes értékesítése. Ilyen esetekben az eladási illetve vételi szándék indokolhatóan több dolog közös értékesítésére irányul, nincs mód ezért arra, hogy azokból az elővásárlásra jogosult egyes dolgokat kiválogasson.
Nem elegendő azonban az együttes értékesítéshez önmagában az, hogy az ingatlanok egymás mellett vannak és azoknak azonos a tulajdonosa, illetve a vevője. A perbeli esetben az alperesek nemhogy nem bizonyították azt, hogy az együttes értékesítés nem az elővásárlási jog kijátszására irányult, ilyen körülményre nem is hivatkoztak, nem is adtak elő olyan indokot, amely alapot adna annak megállapítására, hogy az ingatlanokat dologösszességként kívánták átruházni. Ebből eredően mindez a kereset elbírálása során nem volt figyelembe vehető.
Ahhoz azonban, hogy egyáltalán vizsgálni lehessen azokat a körülményeket, amelyek szerint a dologösszességként való értékesítés nem az elővásárlási jog gyakorlását kívánta meghiúsítani, hanem az említett okokból fennálló reális szerződéskötési szándékot tartalmaz, szükséges lett volna az ilyen értékesítésre irányuló szándékot a vételi ajánlatban közölni az elővásárlásra jogosultakkal. A vételi ajánlatból azonban nem derült ki, hogy az I. r. alperes együtt szerette volna a két ingatlant értékesíteni és az sem, hogy a II-III. r. alperesek ajánlata csak azok együttes megvételére szólt. A közölt ajánlatból mindezekkel ellentétben éppen az a következtetés volt levonható, hogy a két ingatlant külön lehet választani, mert az adott ingatlan a vételára megfizetése esetén külön birtokba vehetőként volt megjelölve. A vételi ajánlatból tehát a szerződés megkötésének ilyen feltétele nem volt megállapítható, így - a felperesek hivatkozásának megfelelően - nem lehet olyan, az elővásárlásra jogosultakra hátrányosabb feltételeket figyelembe venni, mint amilyeneket közöltek velük. [2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 9. b) pont]
A vételi ajánlatot egyébként nem csak a felperesek, hanem más személyek sem tekintették egységesnek, hiszen a másik ingatlanra is érkezett önálló elfogadó-nyilatkozat, amely azonban miután a II-III. r. alperesek elővásárlási joga az ajánlattevőét megelőzte, nem volt elfogadható.
Amennyiben az együttes értékesítés vagy vétel ténye a vételi ajánlatból az elővásárlásra jogosultak részére is közlésre kerül, akkor még mindig lett volna lehetőség a felperesek részéről annak bizonyítására, hogy az alperesek ezt a jogukat visszaélésszerűen gyakorolták [2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 9. c) pont].
A Legfelsőbb Bíróság a kifejtettekre tekintettel megállapította, hogy a perbeli ingatlanra a felperesek a II-III. r. alpereseket megelőző elővásárlási joggal rendelkeztek, jogukat megfelelően gyakorolták, ezért a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján meghozott határozatával a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdés alapján helybenhagyta.