BH 2018.7.193 I. A szerződési pozícióban bekövetkező alanyváltozás - a régi Ptk.-ban kifejezetten nem szabályozott - esetét a bírói gyakorlat jogutódlásnak, szerződésmódosításnak és nem új szerződésnek tekinti. A szerződéses jogviszony folyamatosságát nem érinti az, hogy az egyik szerződési pozícióban háromoldalú megállapodás alapján jogutódlás következik be.

II. Nincs annak jogszabályi akadálya, hogy a szerződő felek az adásvételi előszerződésben a végleges adásvételi szerződés megkötésére vállalt határidőt megelőzően esedékes vételárelőleg-fizetési kötelezettségben állapodjanak meg, aminek a teljesítése a végleges szerződés megkötésének a feltétele, a nem teljesítése viszont az előszerződés megszegését jelenti [1959. évi IV. tv. (rPtk.) 208. §, 2013. évi CLXXVII. tv. (Ptké.) 50. § (1) bek., 53. § (1) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperes 2013. október 29-én adásvételi előszerződést kötött a perbeli lakás és gépkocsitároló ingatlanra a tulajdonos K. G.-vel. Megállapodásuk szerint a szerződést 2014. december 31-ig kötik meg. A 26 000 000 forint vételárat a felperes úgy vállalta megfizetni, hogy az előszerződés aláírásakor teljesített 9 000 000 forint részletet meghaladóan 2014. október 31-ig átutalással megfizet 13 000 000 forintot, a szerződés aláírásakor 4 000 000 forintot, és akkor esedékes a bejegyzési engedély kiadása is.

[2] A felperes beleegyezésével K. G. az ingatlant 2014. április 1-jén kötött adásvételi szerződéssel az alperesre átruházta. A háromoldalú külön megállapodásuk szerint az alperes az előszerződésben az eladó K. G. helyébe lép, aki köteles az alperesnek a 9 000 000 forint részlettel elszámolni. A felperes átutalással történő teljesítéséhez rögzítették az alperes számlaszámát. Az alperes ekkor az ingatlanban 2011. május óta bentlakó felperes élettársával bérleti szerződést is kötött 2014. december 31-ig.

[3] A felperes a 2014. október 31-i fizetési határidőt elmulasztotta, mert az ingatlanát nem tudta időben értékesíteni. Erről az alperest 2014. november 1-jén tájékoztatta, majd 10-én arról értesítette, hogy a szerződést a vevővel megkötötte. A felek 2014. november 19. és december 11. között e-mailekben egyeztettek a szerződéskötés időpontjáról és helyszínéről. Az alperes december 11-én kérte a K. G.-nek megfizetett vételárrészlet átutalását is, majd 16-án közölte, hogy ha nem kapja meg a teljes vételárat, részéről az adásvétel tárgytalan. 2015. július 7-én, miután a keresetlevelet június 8-án kézbesítette részére az elsőfokú bíróság, a felperessel e-mailben közölte, hogy eláll az előszerződéstől.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[4] A felperes a keresetében kérte az előszerződés szerint az adásvételi szerződés létrehozását, a tulajdonjoga bejegyzése érdekében a földhivatal megkeresését.

[5] Az alperes az ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte, arra hivatkozással, hogy a felperes a vételárat nem fizette meg, az előszerződés 2014. december 31-én lejárt, szerződéskötési kötelezettség nem terheli, és az előszerződéstől el is állt.

Az első- és másodfokú ítélet

[6] Az elsőfokú bíróság az ítéletével a keresetet elutasította. Indokolásában a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: rPtk.) 208. § (1), (3), (5) és (6), illetve a 365. § (3) bekezdése felhívásával, az előszerződés kikötéseire utalással rögzítette, hogy a felek az előszerződésüket csak írásban módosíthatták. A felperes a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 164. § (1) bekezdés szerint nem bizonyította azt, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor volt esedékes egy összegben a hátralékos 17 000 000 forint vételár. Az előszerződés szerint a második vételárrészletet 2014. október 31-ig nem fizette meg, ekkor késedelembe esett. Az alperes az előszerződéstől a rPtk. 300. § (1) bekezdése alapján elállhatott, a 208. § (5) bekezdése szerint a szerződés megkötését megtagadhatta. A releváns tények a perben nem voltak vitatottak, ezért a tanúbizonyítási indítványokat elutasította.

[7] A másodfokú bíróság a felperes fellebbezése folytán hozott ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felek között az előszerződésben meghatározott tartalommal létrehozta az adásvételi szerződést azzal, hogy a felperes a hátralékos 17 000 000 forint vételárat a jogerős ítélet közlésétől számított 60 napon belül köteles megfizetni. A vételár kifizetésének az igazolása esetén a változásbejegyzés érdekében megkereste az illetékes földhivatalt. Egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Indokolásában a 2013. évi CLXXVII. törvény (Ptké.) 50. § (1) és az 53/C. § (1) bekezdése felhívásával kifejtette, hogy a 2014. április 1-jén kötött háromoldalú megállapodással a felperes és K. G. közötti szerződéses jogviszony megszűnt, a felperes és az alperes között új előszerződés jött létre, arra a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:73. §-a irányadó. A felek elsődleges szerződéses kötelezettsége 2014. december 31-ig az adásvételi szerződés megkötése volt. A vételár az előszerződés alapján nem volt követelhető, a felperes késedelembe nem esett. A felperesnek a hátralékos 17 000 000 forint vételár december elejére a rendelkezésére állt, az alperes részére az egyösszegű teljesítést nem vitatottan felajánlotta. A szerződéskötést december 19-én, a véghatáridőt megelőzően az alperes tagadta meg, aki december 16-án a végleges szerződés megkötése feltételeként szabta a K. G.-nek teljesített vételárrész megfizetését is. A felperes felajánlott szerződéses teljesítését az alperes utasította vissza. A másodfokú bíróság kitért arra is, hogy a felperes késedelme esetén sem illette volna meg az elállás joga az alperest a Ptk. 6:154. § (2) bekezdése értelmében. Az alperesnél a tárgyalásokból következően 2014. október 31. és december 19. között érdekmúlás nem következett be, 2015. márciusig lehetőséget látott a szerződés kötésére. Az előszerződésben a vételár teljesítésére kikötött határidő nem tekinthető fix határidőnek. A Ptk. 6:73. §-a alapján nem volt akadálya a szerződés létrehozásának, a (3) bekezdés a)-d) pontok szerinti megtagadási okra az alperes nem hivatkozott, a K. G. vele szembeni mulasztására pedig nem hivatkozhatott. Az elsőfokú bíróság keresetet elutasító ítéletét abban a részében helybenhagyta, hogy a szerződés csak az ítélethozatal napjával volt létrehozható.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[8] Az alperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a keresetet elutasító elsőfokú ítélet helyben hagyását, másodlagosan a más jogszabály alapján ítélkező másodfokú, harmadlagosan a téves jogszabályt alkalmazó elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte.

[9] A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.

A Kúria döntése és jogi indokai

[10] A felülvizsgálati kérelem alapos.

[11] A felperes mint vevő és K. G. mint eladó között 2013. január 9-én adásvételi előszerződés jött létre a perbeli társasházi lakásra. A peres felek, valamint K. G. ezt az előszerződést 2014. április 1-jén egy háromoldalú megállapodással akként módosították, hogy az eladó szerződési pozíciójába K. G. helyett az alperes lépett. Az így módosított előszerződéssel kapcsolatos jogvitában a bíróságoknak először abban a kérdésben kellett állást foglalni, hogy az ügyben az rPtk.-t vagy a Ptk.-t kell-e alkalmazni. E kérdésben az első- és a másodfokú bíróságok álláspontja eltért egymástól és részben ezért is jutottak eltérő döntésre. A másodfokú bíróság azt helyesen állapította meg, hogy az alkalmazandó jog kérdését a Ptké. 50. § (1) bekezdés alapján kell eldönteni. Ugyanakkor mégis téves jogi következtetésre jutott amikor a 2014. április 1-jei háromoldalú megállapodást új szerződésként kezelte, és ezért a Ptk.-t találta alkalmazandónak.