ÍH 2008.61 KÉPVISELETI JOG ÜGYLETKÖTÉSNÉL, JÓHISZEMŰ TÚLLÉPÉSÉNEK KÖVETKEZMÉNYE

- a követelés fedezetére jelzálogszerződés mellett biztosítéki célú vételi jog ugyanazon ingatlanra

- kölcsönszerződés fedezetéül jelzálog-biztosíték és vételi jog együttes alkalmazása

- opciós megállapodás érvénytelensége

Amennyiben a követelés fedezetének biztosítására valamely ingatlanra vonatkozó jelzálogszerződés mellett ugyanazon ingatlanra biztosítéki célú vételi jogban való megállapodást is kötnek a felek, ez utóbbi alkalmas annak megállapítására, hogy jogszabály megkerülésére irányul, ezért semmis. Ilyen esetben a vételi jog kikötését a bíróság olyan atipikus megállapodásnak minősíti, melynek célja nem elsősorban a lejárt követelés kielégítése, hanem az adós rendelkezési jogának korlátozása a fedezetül szolgáló ingatlanon, ezáltal az ingatlan értékesítésének, egyben más hitelezőknek a kizárása [Ptk. 200. § (2) bekezdés, 219. § (1) bekezdés, 221. § (1) bekezdés, 222. § (1) bekezdés, 234. § (1) bekezdés, 263. § (1) bekezdés, 264. §, 375. § (1) bekezdés].

A felperes pontosított keresetében azt kérte a bíróságtól, hogy az 1999. november 10-én általa és az I. rendű alperes bank által megkötött kölcsönszerződés, jelzálogszerződés és vételi jog biztosítására vonatkozó szerződés érvénytelenségét állapítsa meg. A II. rendű alperessel szemben keresete annak megállapítására irányult, hogy érvénytelen az a nyilatkozata, amellyel a vételi jogot gyakorolta, mivel a vételi jogot alapító szerződés érvénytelensége folytán ez a nyilatkozat sem lehet érvényes. Kérte továbbá, hogy a bíróság 8 287 000 Ft kártérítés és annak 2001. március 7-étől járó törvényes kamata megfizetésére is kötelezze egyetemlegesen az I-II. rendű alpereseket. Keresete jogalapjaként a Ptk. 117. § (1) bekezdését, a 234. § (1) bekezdését és a 263. § (1) bekezdését jelölte meg.

A kereset ténybeli alapjaként előadta: 1999. november 10-én kölcsönszerződést kötött az I. rendű alperessel 2 500 000 Ft felvétele érdekében. Ugyanezen a napon biztosítéki jelleggel aláírtak egy jelzálogszerződést és egy vételi jog alapítására vonatkozó szerződést is ugyanarra az ingatlanra nézve. 2001. február 1-jén értesítette őt a II. rendű alperes, hogy mint az I. rendű alperes által a vételi jog gyakorlására kijelölt személy, él a vételi jogával. A felperes álláspontja szerint az általa a bankkal kötött valamennyi szerződés semmis, mert az I. rendű alperes részéről az egyik aláíró, Sz. Sz. a szerződéskötéskor nem volt jogosult az aláírásra. Az I. rendű alperes Cégjegyzési Szabályzatának megfelelő azon nyilatkozat, amely szerint nevezett személy cégjegyzésre jogosult munkavállaló, csak 1999. november 26-án kelt. A vételi jogra vonatkozó szerződés azért is érvénytelen, mert az az akkor hatályos Ptk. 263. § (1) bekezdésébe ütközik: a bank ugyanis vételi jogra vonatkozó megállapodást a kielégítési joga megnyíltának időpontja, azaz 2000. november 9-e előtt nem volt jogosult kötni a jelzáloggal már biztosított ingatlanra. A semmis opciós szerződés alapján a bank nem volt jogosult kívülálló harmadik személyt kijelölni a vételi jog gyakorlására, mint ahogy e személy nem volt jogosult élni a vételi joggal sem. Álláspontja szerint a jelzálogjogot és a vételi jogot alapító szerződés azért is érvénytelen, mert nem szerepel rajta szabályos ügyvédi ellenjegyzés. Előadta még: a megismételt közigazgatási eljárásban a II. rendű alperes tulajdonjog bejegyzési kérelmét jogerősen elutasították, így az ingatlan-nyilvántartás szerinti eredeti állapot helyreállítására sor került, ő maga az ingatlan birtokába is jutott. Az alperesek azonban a semmis szerződésekkel kapcsolatos magatartásukkal kárt okoztak neki, melynek megtérítésére az I-II. rendű alperesek egyetemlegesen kötelesek.

Az I. rendű alperes a kereset elutasítását kérte és perköltséget igényelt. Álláspontja szerint a támadott szerződések mindegyike érvényesen létrejött, azok alkalmasak joghatás kiváltására. A felperes által kifogásolt munkavállaló, Sz. Sz. a perben csatolt, 1999. március 25-én kelt meghatalmazás alapján eljárhatott az ügyletkötéskor, még akkor is, ha a cégjegyzésre csak 1999. november 26-ától volt jogosult.

Hivatkozott arra, hogy az opciós szerződés érvénytelensége nem állapítható meg a Ptk. 263. § (1) bekezdése alapján. E jogszabályhely a zálogjog érvényesítéséről és a zálogjogból történő kielégítés módjairól szól. Adott esetben - bár a felek között létrejött jelzálogjog alapításáról szóló szerződés is - a kielégítés nem a jelzálogszerződés alapján, hanem a vételi jog szabályai szerint történt. Egyebekben a szerződéskötéskor hatályos Ptk. 264. § (2) bekezdése szerint lehetőség lett volna arra is, hogy a felek a zálogszerződésben a kielégítési jog megnyílta előtt írásban megállapodjanak, hogy a jogosult a zálogtárgyat bírósági végrehajtás mellőzésével maga is értékesítheti. Megjegyezte: az I. rendű alperes nem is szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát, hanem a vételi jog jogosultját jelölte ki. Utalt arra, hogy a Ptk. 263. § (1) bekezdésben foglalt jogszabályi tilalom nem korlátozza a tulajdonosnak a Ptk. 112. § (1) bekezdés szerinti rendelkezési jogát, így a tulajdonos nincs elzárva attól, hogy a zálogjoggal terhelt ingatlan tulajdonjogát átruházza, esetleg éppen a hitelezőjére, vagy a hitelező javára vételi jogot engedjen. A Ptk. 263. § (1) bekezdése csak az arra vonatkozó megállapodást tiltja, amely szerint a zálogjog jogosultja a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. E megállapodáshoz is csak akkor fűzi az érvénytelenség jogkövetkezményét, ha a szerződés megkötésére a kielégítési jog megnyílta előtt kerül sor.

A felperes kártérítési igényével kapcsolatban arra hivatkozott, hogy a szerződések esetleges érvénytelensége mellett is a felperesnek többlettényállási elemeket kellene bizonyítania.

A II. rendű alperes ugyancsak a kereset elutasítását kérte és perköltséget igényelt. Előadta, hogy a felperes a perbeli ingatlan birtokát önként adta át neki, miután a vételi jog gyakorlására irányuló nyilatkozatot 2001. február 16-án személyesen átvette. A felperes esetleges kárai pedig nem a II. rendű alperesi eljárás miatt következtek be.

Az elsőfokú bíróság a perben részítéletet hozott, melyben a felperesnek a közte és az I. rendű alperes között 1999. november 10-én létrejött kölcsönszerződés, jelzálogjogot és vételi jogot alapító szerződések érvénytelenségének megállapítására irányuló; továbbá az I. rendű alperesnek a II. rendű alperest a vételi jog gyakorlására jogosult személyként kijelölő jognyilatkozata, valamint a II. rendű alperesnek a vételi jog gyakorlására vonatkozó jognyilatkozata érvénytelenségének megállapítására és az eredeti állapot helyreállítására irányuló kereseti kérelmét elutasította.

Indokolása szerint először azt vizsgálta, hogy a szerződéseket az I. rendű alperes nevében aláíró két személy közül Sz. Sz. jogosult volt-e az I. rendű alperes képviseletére. E körben megállapította, hogy a perben csatolásra került az az 1995. március 25-én kelt érvényes meghatalmazás, mely szerint a bank képviseletére, a per tárgyát képező szerződések megkötésére nevezett személy jogosult volt. A Ptk. 219. § (1) bekezdése, valamint 222. §-a folytán a jogi személy jogszabályban megjelölt képviselője adhat a szerződéskötésre másnak is meghatalmazást; az I. rendű alperes igazolta, hogy Sz. Sz. ilyen meghatalmazással ügyleti képviselőként járt el. Az elsőfokú bíróság a Ptk. 263. § (1) bekezdésére történt hivatkozást sem fogadta el. Álláspontja szerint az ügyben megállapítható volt, hogy a kölcsön lejárati idejét 2000. november 9-ben határozták meg a felek. A vételi jog 2001. május 9-éig illette meg az I. rendű alperest, a vételi jog gyakorlására vonatkozó kijelölése, illetőleg a vételi jog gyakorlása pedig 2001. február 1-jén történt. Mindebből az következik, hogy amikor a II. rendű alperes a vételi jogot gyakorolta, az I. rendű alperes kielégítési joga már megnyílt, és a II. rendű alperes nyilatkozata a kielégítési jog megnyílta után hozott létre olyan megállapodást (adásvétel), melynél fogva megszerezhette a zálogtárgy tulajdonjogát. Ily módon a szerződés nem sértette a Ptk. 263. § (1) bekezdését. Az I. rendű alperes a vételi jog gyakorlására a II. rendű alperest nem vitásan kijelölte, az erre vonatkozó nyilatkozatát a perben csatolta. Az I. rendű alperes a kijelölésről értesítette a felperest, hiszen a kérdéses okiraton 2001. február 16-ai keltezéssel az "átvettem" szöveg is szerepel. A közvetlen átadás pedig nyilvánvalóan egyenértékű a szerződésben egyébként előírt tértivevényes levéllel történő értesítéssel. A Ptk. 375. § (4) bekezdése, a 374. § (5) bekezdése, a 373. § (4) bekezdése szerint a vételi jog gyakorlására jogosult személy kijelölésére lehetőség volt. A kijelölt személy vételi jogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése nem feltétele a vételi jog gyakorlásának, a bejegyzés a vételi jogot csak dologi hatályúvá teszi, de a bejegyzés hiánya esetén is köti a vételi jogot alapító feleket a szerződés. Mindezekre figyelemmel a megjelölt körben az elsőfokú bíróság az elkülönített kereseti kérelmeket elutasította azzal, hogy a perköltségről az eljárást teljes egészében befejező érdemi határozatban fog dönteni.