BH 2024.6.133 I. A tulajdonjog bejegyzésére szóló engedély szabályszerű kiadása nem mentesíti az eladót annak "ismételt" kiadása alól. Ilyen esetben a kétszeres teljesítés veszélye nem értelmezhető, mivel a tulajdonjogot csak egyszer lehet bejegyezni. Az eladó részéről a bejegyzési engedély kiadása teszi befejezetté a szerződés teljesítését.

Kapcsolódó határozatok:

Fővárosi Törvényszék P.20500/2021/50., Fővárosi Ítélőtábla Pf.20045/2023/15., Kúria Pfv.21046/2023/12. (*BH 2024.6.133*)

***********

II. Amennyiben a szerződés szerinti cél társasházi lakás vásárlása, ez nem akadálya annak, hogy az eladó kötelezettséget vállaljon arra, hogy bizonyos körülmények esetén tulajdoni hányadra adja ki a bejegyzési engedélyt. Az érintett adásvételi szerződések egyes pontjai, továbbá a bejegyzési engedélyek tartalmának együttes értelmezése alapján állapítható meg a felek erre vonatkozó kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítása.

III. Az ingatlan használata önmagában véve vagy másnak átengedve is vagyoni érték. Ilyen esetben a tulajdonos kára önmagában a saját használatának elmaradásában álló elmaradt vagyoni előnyben, míg a hasznosítás elmaradása esetén a kára a hozzá be nem folyt bérleti díjban mint elmaradt vagyoni előnyben áll.

IV. Ha az ügyleti akarat teljes körű feltárása az anyagi pervezetés elmulasztására visszavezethetően a bizonyítás hiányossága miatt elmarad, a másodfokú bíróság jogszabálysértő módon rója a felperes terhére az utólagos bizonyítás szabályának a megsértését [2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:13. § (2) bek., 6:8. § (1) bek., 6:86. § (1) bek., 6:184. §; 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 346. § (5) bek., 373. § (1), (3) és (5) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperes mint vevő és az alperes mint eladó 2017. november 30-án két adásvételi szerződést kötött. Az alperes kötelezettséget vállalt arra, hogy a perrel érintett kivett, beépítetlen terület minősítésű ingatlanon (a továbbiakban: az építkezés helyéül szolgáló ingatlan) felépítendő társasházi ingatlanban létrejövő 56,46 m2 területű és 50,89 m2 területű társasházi lakás tulajdonjogát átruházza a felperesre. A felperes mindkét lakás vételára (29 850 000 forint és 29 800 000 forint) 95%-át az alperesnek 2017. december 14-ig megfizette.

[2] Az adásvételi szerződések megkötésével egyidejűleg a peres felek - egyfelől egy "Bejegyzési engedély", másfelől egy "Törlési engedély" elnevezésű megállapodásra - letéti szerződést kötöttek az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvédi irodával.

[3] A "Bejegyzési engedély" elnevezésű megállapodás alapján a letevő az alperes, a jogosult a felperes volt. A letét tárgya az adásvételi szerződések II/14. pontjában írtak szerint az alperes hozzájáruló nyilatkozata az adásvételi szerződésekben megjelölt két ingatlanra a jogosult tulajdonjogának földhivatali bejegyzéséhez.

[4] A "Törlési engedély" elnevezésű megállapodás alapján a letevő a felperes, a jogosult az alperes volt. Annak tárgya "[a] letétbe helyezésre kerülő Letevő törlési engedélyét is tartalmazó, adásvételi szerződés felbontásáról szóló megállapodásban" és az adásvételi szerződés V/26. pontjában meghatározottak szerinti felperesi nyilatkozat arra vonatkozóan, hogy az adásvételi szerződésben megjelölt ingatlanokra feljegyzett tulajdonjoggal történő eladás tényét a földhivatal az ingatlan tulajdoni lapjáról törölje.

[5] Az építkezés helyéül szolgáló ingatlan 704/100000 és 444/100000 tulajdoni hányadát érintően a földhivatal a felperes javára a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét feljegyezte.

[6] Az alperes a 2018. szeptember 6-án kelt levelében arról tájékoztatta a felperest, hogy mindkét adásvételi szerződés teljesítése lehetetlenné vált "az építőiparban tapasztalható rendkívüli mértékű építőanyag hiány, úgyszintén a szintén rendkívüli, korábban soha nem tapasztalt munkaerőhiány" miatt. Tájékoztatta arról is, hogy az építési engedély hatálya 2018. május 21-én lejárt, és az építésügyi hatóság elutasította az építési engedély hatálya határidejének meghosszabbítása iránti kérelmét. Közlése szerint a szerződés teljesítése olyan okból vált lehetetlenné, amelyért egyik fél sem felelős, ezért a szerződés megszűnt, őt kötbér- vagy kártérítés fizetési kötelezettség nem terheli. Elismerte, hogy a már megfizetett vételárak a felperesnek visszajárnak, és vállalta azok visszafizetését a szerződésekben meghatározott öt hónap alatt.

[7] A felperes nem fogadta el az alperesnek a szerződés megszűnésével kapcsolatos álláspontját, követelte, hogy az alperes mindkét lakást adja a birtokába, fizessen késedelmi kötbért, és bejelentette a szerződésszegésből eredő kártérítési igényét is.

[8] A felperes 2019. július 22-én a hátralévő vételárrészleteket az alperes bankszámlájára történt befizetéssel teljesítette. Ezzel egyidejűleg a letétkezelő ügyvédi irodától kérte a bejegyzési engedély kiadását, de az eljáró ügyvéd a 2019. július 25-én kelt válaszlevelében a tulajdonjog bejegyzési engedély kiadását megtagadta, egyúttal a megbízási szerződést mindkét megbízójával (felperes és alperes) szemben felmondta. Tájékoztatta a felperest, hogy az eladó (alperes) a beérkezett utolsó vételárrészleteket átutalta a letéteményesnek, azonban az ügyvédi iroda a 3 000 000 forintot az alperesnek - téves utalásként - visszautalta.

[9] Az alperes a 2021. május 31-én benyújtott ellenkérelmében és a felperesnek írt, 2021. június 10-én kelt levelében a szerződések 44. pontjában foglaltakra tekintettel közölte, hogy az adásvételi szerződésektől eláll.

[10] A letéteményes ügyvédi iroda kérelmére a tulajdonjog törlési és bejegyzési engedélyeket a Kerületi Bíróság végzésével a letéti szerződések teljesítéseként fogadta el, és felhívta a törvényszék gazdasági hivatalát, hogy azokat a jogosult személyét megállapító bírósági vagy más hatósági határozat jogerőre emelkedéséig őrzési letétként kezelje.

A kereseti kérelem és az alperesek védekezése

[11] A felperes elsődlegesen kérte, hogy a bíróság pótolja ítéletével az alperes jognyilatkozatát, miszerint az alperes hozzájárul a 704/100000 és 444/100000 arányú tulajdonjogának törléséhez és a felperes ugyanilyen arányú tulajdonjogának bejegyzéséhez azzal, hogy amennyiben a társasház bejegyzése a jognyilatkozat benyújtását megelőzően megtörténik, az alperes a felperes tulajdonjogának az egyes "albetétekre" történő bejegyzéséhez járul hozzá, adásvétel jogcímén (a továbbiakban: jognyilatkozat pótlására irányuló kereset). Másodlagosan annak megállapítását kérte, hogy a lakásokra vonatkozó bejegyzési és törlési engedélyeket tartalmazó okiratoknak ő a jogosultja, azaz azokat neki kell kiadni (a továbbiakban: megállapítási kereset). Harmadlagosan kérte a lakások (a lakásnak, a terasznak, a magánkertnek, illetve a lakásnak és az erkélynek megfelelő terület) kizárólagos birtokába adását, azzal, hogy a lakások megközelítéséhez szükséges területekre csak birtokba adást, nem kizárólagos birtokba adást kért (a továbbiakban: birtokba adás iránti kereset). Negyedleges kereseti kérelmében kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest 85 000 és 76 500 forint késedelmi kötbér megfizetésére (a továbbiakban: kötbér megfizetése iránti kereset). Ötödleges keresetében - kártérítés jogcímén - az alperes kötelezését kérte lakásonként havi 177 000 forint, illetve 160 000 forint és annak 2019. augusztus 6-tól a használatba vételi engedély vagy a fennmaradási engedély jogerőre emelkedéséig terjedő időre számított késedelmi kamata megfizetésére (a továbbiakban: kártérítés megfizetése iránti kereset).