BH 2020.10.297 A szerződés és az arról kiállított okirat jogi hatása nem azonos. A szerződés jogi hatása az, hogy kötelezettség keletkezik belőle a szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás követelésére. Az okiratokhoz fűződő jogi hatás az anyagi bizonyító erő, ami az okiratok fajtáitól függően különböző. Az ügyvéd alperes azzal, hogy megszerkesztette és ellenjegyzéssel látta el az adásvételi szerződést és az azt felbontó megállapodást rögzítő ügyleti okiratot, nem okozta a felperes jogügylet kapcsán bekövetkezett kárát [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 198. § (1) bek., 200. § (2) bek., 339. §, 474. § (1)-(2) bek., 1952. évi III. tv. (régi Pp.) 196. § (1) bek., 199. §, 206. §, 221. §, 1998. évi XI. tv. 3. § (2) bek., 23. §].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az ügyvéd foglalkozású alperes 2013. december 4-i keltezéssel ingatlan-adásvételi szerződést szerkesztett és jegyzett ellen. A szerződésben rögzítettek szerint a G. Kft. 6 500 000 forintért eladta a felperesnek a tulajdonában álló Szekszárd belterület 1896/5 helyrajzi számú ingatlan 62/3067 tulajdoni illetőségét. A vételár átvételét az eladó az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg elismerte és nyugtázta. Az eladó hozzájárulását adta a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartásban való átvezetéséhez, amely eljárással a szerződő felek az alperest bízták meg.

[2] A felperes átvételi elismervény ellenében az eladó törvényes képviselője lányának 2013. november 17-én 500 000 forintot, 2014. január 10-én 1 000 000 forintot adott át, 2014. január 14-én pedig kifizetett további 5 000 000 forintot.

[3] Az alperes képviseletében az ingatlanközvetítő 2013. december 23-án három példány adásvételi szerződéssel, két példány adatlappal benyújtotta a földhivatalhoz a tulajdonosváltozás átvezetése iránti kérelmet, amelyet az elektronikus rendszerben rögzítettek, de a benyújtott iratok utóbb a földhivatal nyilvántartásában nem voltak fellelhetők. A földhivatal a 2013. december 30-án kelt határozatával az elővásárlási joggal rendelkezők nyilatkozata és a vezetékjogra vonatkozó felperesi nyilatkozat pótlására hívta fel az alperest. A hiányok pótlása teljeskörűen nem történt meg, mert az eladó, illetőleg a felperes által becsatolt iratok nem feleltek meg a jogszabályi követelményeknek. A földhivatal ezért 2014. január 28-án elutasította a felperes tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmét.

[4] Az alperes által szerkesztetten és ellenjegyzetten 2014. január közepén vagy második felében 2013. december 4-i keltezéssel "Megállapodás adásvételi szerződés felbontásáról" elnevezésű okirat készült, amely rögzítette, hogy az ingatlanra létrejött adásvételi szerződést a felek felbontják, elszámoltak, egymással szemben semmilyen követelésük nincs.

[5] Az alperes által szerkesztett és ellenjegyzett, 2013. december 4-i keltezésű "Meghatalmazás" megnevezésű iratban a felperes az ingatlanközvetítőt meghatalmazta, hogy az ingatlan vonatkozásában helyette és nevében eljárjon, helyette önállóan aláírjon, őt teljes jogkörrel képviselje, a vételárat nevében és helyette átvegye.

[6] Az ingatlanra 2014. január 10-én adótartozás jogcímén 1 908 593 forint és járulékai erejéig végrehajtási jogot jegyeztek be az ingatlan-nyilvántartásba.

[7] Az alperes 2013. december 5-i keltezéssel, de valamikor 2014 elején újabb szerződést készített az ingatlanra a G. Kft. eladó és az eladó törvényes képviselőjének unokája mint vevő között, amely alapján a földhivatal bejegyezte a tulajdonosváltozást.

[8] A G. Kft.-t a cégbíróság a 2013. december 7-én jogerőre emelkedett végzésével megszűntnek nyilvánította, eltiltotta a működéstől és rendelkezett a kényszertörlési eljárás lefolytatásáról. A 2014. március 15-én jogerőre emelkedett végzésével a kényszertörlési eljárást megszüntette és felszámolási eljárás lefolytatását kezdeményezte. A 2014. március 31-én kelt végzésével a bíróság hivatalból elrendelte a társaság felszámolását. A cégbíróság a társaságot 2015. december 29-i hatállyal törölte a cégjegyzékből.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[9] A felperes a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 339. § (1)-(2) bekezdésére, 474. § (2) bekezdésére alapított keresetében 6 500 000 forint és járulékai megfizetésére kérte kötelezni az alperest. Arra hivatkozott, hogy az alperes a nem megfelelő ügyvédi eljárásával kárt okozott. Megsértette az ellenjegyzés szabályait, mert az adásvételi szerződés aláírása nem előtte történt. Nem ellenőrizte, hogy az eladó képes-e jogügyletet kötni. Nem szerezte be az elővásárlási joggal rendelkező tulajdonostársak nyilatkozatát és nem nyújtott ennek következményéről tájékoztatást. Nem tett eleget a földhivatal hiánypótlási felhívásának. Ezzel megszegte a régi Ptk. 474. § (1)-(2) bekezdését, valamint az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény (a továbbiakban: régi Ütv.) 1. §-át, 3. § (2) bekezdését, 23. § (2) bekezdését, 27. § (1) bekezdését, továbbá a Magyar Ügyvédi Kamara 8/1999. számú etikai szabályzatának 3.2., 3.3. és 7.4. pontját.

[10] Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Azzal védekezett, hogy nem követett el olyan jogellenes magatartást, amellyel okozati összefüggésben a felperesnek kára keletkezhetett volna. Állította, hogy a felperes előtte, az ő ügyvédi ellenjegyzése mellett írta alá az adásvételi szerződést és az azt felbontó megállapodást. Az utóbbiban a felek rögzítették, hogy egymással elszámoltak, követelésük nincs. A szerződés felbontására tekintettel a földhivatali eljárásban a hiánypótlást már nem kellett teljesíteni, így e körben sem terheli mulasztás.

Az első- és másodfokú ítélet

[11] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 6 500 000 forintot és ennek 2014. január 29-től a kifizetésig járó törvényes késedelmi kamatát.

[12] Az ítélet indokolásában tényként állapította meg, hogy az adásvételi szerződés megkötésére és aláírására 2013. december 23-a előtt az alperes ügyvédi irodájában került sor, és ekkor ellenjegyezte az alperes a szerződést. Az átvételi elismervények, a tanúk vallomása, valamint a felperes számláját vezető pénzintézet igazolása alapján arra következtetett, hogy a felperes a vételárat megfizette. A szerződés felbontására irányuló megállapodás dátuma valótlan, mert a vételárfizetés az okirat keltének időpontját követően történt. Meg lehetett ugyanakkor állapítani, hogy a szerződés felbontására bizonyosan sor került, mert az okiraton a felperes aláírása szerepel. A szerződés felbontását igazolja a felperes képviseletében eljárt ingatlanközvetítő által aláírt és az alperes ellenjegyzésével ellátott azonos tartalmú felbontó megállapodás okirata is. A szerződés felbontása azonban nem az okiratok keltezésének napján, hanem 2014. január közepén vagy 2014. január második felében történhetett.

[13] Az alperest kártérítési felelősség terheli, mert az általa szerkesztett adásvételi szerződés az elővásárlási jogosultakról semmilyen nyilatkozatot nem tartalmazott, és arra sem tért ki, hogy csak vételi ajánlatnak minősül, illetve függő hatályú az elővásárlásra jogosultak nyilatkozatainak beszerzéséig. Ezt meghaladóan pedig az alperes valótlan tartalmú szerződéses nyilatkozatot foglalt okiratba, mivel a szerződés megkötésekor a vételárat a felperes még nem fizette meg. Emellett a szerződéskötéskor az alperesnek nem volt tudomása arról, hogy az eladó adószámát törölték, amely arra utal, hogy nem ellenőrizte az ellenjegyzése előtt a cégnyilvántartási adatokat. Az alperes megsértette a régi Ütv. 3. § (2)-(3) bekezdését, mivel a vevőt védeni hivatott garanciák és biztosítékok a súlyosan hanyag magatartása miatt hiányoztak a szerződésből. Ez olyan egyensúlytalanságot eredményezett, amely kezdettől fogva magában rejtette a vevő károsodásának reális veszélyét. Az alperes a szerződés felbontásakor is súlyosan gondatlanul járt el. A megállapodás tényleges megkötésének időpontját megelőzően ugyanis közzétételre került, hogy az eladót törölték a cégnyilvántartásból, így az alperes olyan ügyletben működött közre, amely jogszabályba ütközött. Az adásvételi szerződést felbontó megállapodás az eladó jogképessége hiányában a régi Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján semmis. Az alperes olyan megállapodást foglalt írásba és jegyzett ellen, amelyhez joghatás, és a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 196. § (1) bekezdése szerinti bizonyító erő nem fűződik. A semmisségből következően az okirat nem bizonyíthatja a felek azon nyilatkozatát, hogy egymással elszámoltak. A felperes a vételárat teljes összegben kifizette, azonban abból semmit nem kapott vissza. Az adásvételi szerződés felbontására irányuló szerződéses nyilatkozat ebben a vonatkozásban valótlan tartalmú. Az eladó gazdasági társaság törvényes képviselője a perben érdemi tanúvallomást nem tudott tenni, de a nyomozati eljárásban tett tanúvallomása alátámasztotta, hogy a perbeli adásvételi szerződés kapcsán az ügyeket a lánya és az ingatlanközvetítő intézte. Az előbbi a tanúvallomásában csak 1 500 000 forint átvételét ismerte el, és állítása szerint ezt az összeget a közvetítőnek adta vissza. Az 5 000 000 forint sorsáról a tanúk nem tudtak nyilatkozni. Az eladó törvényes képviselője pedig azt vallotta, hogy a felperesnek semmit nem fizetett vissza.