43/2001. (XI. 17.) AB határozat
Belváros-Lipótváros, Budapest Főváros V. kerületi Önkormányzat Képviselő-testületének az önkormányzat tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló 14/1995. (VI. 23.) számú rendelete alkotmányellenességének, valamint Belváros-Lipótváros, Budapest Főváros V. kerületi Önkormányzat Képviselő-testületének az önkormányzat tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti díjáról szóló 519/1995. (VI. 23.) számú határozata törvényellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítvány tárgyában
A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!
Az Alkotmánybíróság önkormányzati rendelet alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában meghozta a következő
határozatot:
1. Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy a Belváros-Lipótváros, Budapest Főváros V. kerületi Önkormányzat Képviselő-testületének az önkormányzat tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló 14/1995. (VI. 23.) számú rendelete 18. §-a alkotmányellenes, ezért azt megsemmisíti.
2. Az Alkotmánybíróság ugyanezen rendelet 17. § (1) bekezdése, 19. § (5) bekezdése, 29. §-a, III. fejezete (20-24. §-ok), 30. § (2) és (3) bekezdései, valamint a 31. §-a alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt elutasítja.
3. Az Alkotmánybíróság a Belváros-Lipótváros, Budapest Főváros V. kerületi Önkormányzat Képviselő-testületének az önkormányzat tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti díjáról szóló 519/1995. (VI. 23.) számú határozata törvényellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt visszautasítja.
4. Az Alkotmánybíróság ezt a határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.
INDOKOLÁS
I.
1. Az indítványozó a módosított indítványában a Belváros-Lipótváros, Budapest Főváros V. kerületi Önkormányzat Képviselő-testületének az önkormányzat tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló 14/1995. (VI. 23.) számú rendelete (a továbbiakban: Ör.) egyes rendelkezései alkotmányellenességének megállapítását és megsemmisítését kérte.
Az indítványozó szerint az Ör. 17. § (1) bekezdése sérti a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 16. § (3) bekezdését és a 18. § (1) bekezdését, mert ezek a törvényi előírások nem teszik lehetővé az Ör. 17. § (1) bekezdésében felsorolt okok (a helyiség átalakítása, lebontása stb.) alapján a helyiségbérleti szerződés megszüntetését.
Az Ör. 18. §-a azért alkotmánysértő - állítja az indítványozó -, mert törvényi felhatalmazás hiányában a helyiségbérlő a szerződés megkötésének, módosításának feltételeként előírt óvadék megfizetésére önkormányzati rendeletben nem kötelezhető.
Az Ör. 19. § (5) bekezdése [az indítványozó tévesen a (3) bekezdést jelölte meg] ellentétes a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 198. § (1) bekezdésével és az Ltv. 2. § (1) bekezdésével, amelyek szerint a szerződő felekre kötelezettséget csak megkötött szerződés róhat, ezáltal - véli az indítványozó - a szerződés megkötése előtt fizetési kötelezettséget az Ör. nem írhat elő.
Az indítványozó alkotmányellenesnek tartja az Ör. III. fejezetét, és ebből kiemeli a 22. § (1) bekezdését. Álláspontja szerint alkotmányellenesek azok az Ör. előírások, amelyek a bérleti jog ellenértékének megállapítására vonatkoznak. Úgy véli, hogy az önkormányzat olyan szolgáltatást (ellenszolgáltatást) köt ki, amit a bérleti szerződés megkötése előtt nem tehet meg, bérleti jog hiányában pedig a bérleti jognak nem lehet értéke.
Az Ör. 29. §-a kapcsán az indítványozó azt állítja, hogy ez a rendelkezés sérti az Ltv. 29. § (6) bekezdését, ugyanis csere esetén a másik helyiség bérbeadására és a pénzbeli térítésre vonatkozó önkormányzati szabályok eltérnek a csere alkalmával a törvény szerint alkalmazható előírásoktól.
Az indítványozó szerint az Ltv. 71. §-a nem ad felhatalmazást arra, hogy a bérbeadó a bérlő elhelyezésére vonatkozó kötelezettségének teljesítése esetén a cserehelyiség biztosítása helyett pénzbeli térítés megfizetésére is ajánlatot tegyen, ezért az Ör. 30. § (2) és (3) bekezdései, valamint a 31. §-a magasabb szintű jogszabályba ütközik, így alkotmánysértő.
2. Az indítványozó a Belváros-Lipótváros, Budapest Főváros V. kerületi Önkormányzat Képviselő-testületének az önkormányzat tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti díjáról szóló 519/1995. (VI. 23.) számú határozata (a továbbiakban: Határozat) törvényellenességének megállapítását is kéri.
Az indítványozó szerint a határozat sérti a jogalkotásról szóló 1987. évi XI. törvény (a továbbiakban: Jat.) 46. § (1) bekezdését és a 47. § (2) bekezdését, mert az önkormányzat határozatot e törvényi előírások szerint csak az általa irányított szervek feladatainak, saját működésének és terveinek meghatározása érdekében alkothat. E határozat előkészítése pedig csak a saját szervezeti és működési szabályzata alapján történhet meg.
3. Az indítványozó szerint az Ör. kifogásolt előírásai, valamint a Határozat magasabb szintű jogszabályokba ütköznek, sértik az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdését, ezért kéri azok megsemmisítését.
II.
Az indítvánnyal érintett jogszabályi rendelkezések:
1. Alkotmány:
"44/A. (2) A helyi képviselő-testület feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes magasabb szintű jogszabállyal."
2. A helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (a továbbiakban: Ötv.):
"16. § (1) A képviselő-testület a törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, továbbá törvény felhatalmazása alapján, annak végrehajtására önkormányzati rendeletet alkothat."
3. Jat:
"10. § Az önkormányzat rendeletet ad ki
a) törvény, törvényerejű rendelet felhatalmazása alapján a helyi, területi sajátosságoknak megfelelő részletes szabályok megállapítására;
b) magasabb szintű jogszabályban nem rendezett társadalmi viszonyok rendezésére."
"46. § (1) Az Országgyűlés, a Kormány, a kormánybizottságok, az önkormányzatok szervei határozatban szabályozzák az általuk irányított szervek feladatait, a saját működésüket, és állapítják meg a feladatkörükbe tartozó terveket."
"47. § (2) Az önkormányzat és az önkormányzat szervei határozatának előkészítésére vonatkozó szabályokat az önkormányzat szervezeti és működési szabályzata állapítja meg."
4. Ptk.:
"198. § (1) A szerződésből kötelezettség keletkezik a szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás követelésére."
"685. § E törvény alkalmazásában
a) jogszabály: a törvény, a kormányrendelet, továbbá a törvény felhatalmazása alapján, annak keretei között az önkormányzati rendelet; a 19. § (1) bekezdésének c) pontja, a 29. § (3) bekezdése, a 200. § (2) bekezdése, a 209/B. § (6) bekezdése, a 231. § (3) bekezdése, a 301. § (4) bekezdése, a 434. § (3)-(4) bekezdése, az 523. § (2) bekezdése és az 528. § (3) bekezdése tekintetében viszont valamennyi jogszabály;"
5. Ltv.:
"2. § (1) A lakásbérleti jogviszonyt (a továbbiakban: lakásbérleti jog) a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre."
"3. § (1) A helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra (a továbbiakban: önkormányzati lakás) a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében (a továbbiakban: önkormányzati rendelet) meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni. Az önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának feltételeit."
"16. § (3) A bérlő köteles tűrni az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével és korszerűsítésével kapcsolatos, valamint a bérbeadót és más bérlőt terhelő egyéb munkák elvégzését, ha ezek nem eredményezik a lakás megsemmisülését."
"18. § (1) Ha az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével kapcsolatos munkák csak a bérlő átmeneti kiköltöztetése esetén végezhetők el, a lakásbérleti jogviszony a munkák elvégzésének időtartamára szünetel. A szünetelést és annak időtartamát a bérbeadó és a bérlő megállapodása, vita esetén a bíróság állapítja meg."
"19. § (1) Önkormányzati lakás esetén, ahol a törvény a bérbeadó és a bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg."
"29. § (6) Ha a bérbeadó a lakáscsere szerződéshez történő hozzájárulását e törvény rendelkezései vagy a joggal való visszaélés folytán nem tagadhatja meg, a csere következtében létrejövő új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél, kivéve, ha ehhez a csere folytán bérleti jogot szerző hozzájárul."
"36. § (1) A nem lakás céljára szolgáló helyiség (a továbbiakban: helyiség) bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait - e törvény Második részében foglalt eltérésekkel - megfelelően kell alkalmazni.
(2) Az önkormányzat tulajdonában lévő helyiség (a továbbiakban: önkormányzati helyiség) bérbeadásának és a bérbeadó hozzájárulásának a feltételeit - az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályok megfelelő alkalmazásával - önkormányzati rendelet határozza meg. Az önkormányzati helyiség bérleti díjának mértékét nem kell önkormányzati rendeletben meghatározni."
"71. § (1) A bérlő a lakás- és helyiségbérleti szerződés felmondással történő megszűnése esetén igényt tarthat a befizetett lakásépítési hozzájárulásra, használatbavételi díjra, illetve igénybevételi díjra (a továbbiakban együtt: használatbavételi díj), kivéve, ha a bérbeadónak cserelakást (cserehelyiséget) kell felajánlania.
(2) A bérlő részére a törvény alapján kifizetett használatbavételi díjnak megfelelő összeg megtérítése attól a szervtől igényelhető, amelyet a bérlő által befizetett díj jogszabály alapján megilletett.
(3) A bérbeadó a használatbavételi díjat a felmondási határidőt követő nyolc napon belül köteles a bérlőnek megfizetni.
(4) A bérbeadó a használatbavételi díjat visszatarthatja, ha a bérlő a lakást, illetőleg a helyiséget a felmondásban meghatározott időpontban nem megfelelő állapotban adja vissza."
6. Ör.:
"15. § A határozatlan időre szóló - a rendelet hatálybalépése napján már fennálló - szerződés a bérlőnek 1996. június 30-áig benyújtott írásbeli kezdeményezésére határozott időtartamra szóló szerződésre módosítható. A határozott idő tartama harminc évnél hosszabb nem lehet. Ha a bérlő igényli, harminc évnél rövidebb időtartamban is meg lehet állapodni."
"17. § (1) A 15. § (1) bekezdésében megjelölt megállapodás megkötésének feltétele az is, hogy a felek a bérleti szerződésben kössék ki a szerződés határozott idő lejárta előtti megszűnését abban az esetben, ha az Önkormányzat a helyiséget nem önkormányzati tulajdon esetén kisajátíttathatná, illetve, ha az Önkormányzat a helyiség (a helyiséget érintő épületrész) átalakítására, lebontására jogerős és végrehajtható hatósági engedélyt kapott, illetve, ha jogszabály alapján kell kiürítve átadnia a helyiség tulajdonjogát."
"18. § (1) A bérbeadó a helyiség bérleti díjának mértékére a Kt. határozata alapján tehet ajánlatot. A bérbeadó által nyújtott külön szolgáltatások díját a bérleti díjon felül kell igényelni. A bérleti díjat a vagyonkezelőhöz kell befizetni.
(2) A bérlő a szerződés megkötésekor és a rendeletben meghatározott esetekben a Kt. határozata alapján igényelhető teljes bérleti díj három havi összegének megfelelő óvadékot köteles fizetni. Ha az óvadék bármilyen nagyságú összege a bérlőnek felróható okból a bérbeadó által felhasználásra kerül - a bérbeadó értesítése alapján, az általa meghatározott határidőben - az óvadékot ki kell egészíteni. Ha e kötelezettségét a bérlő nem teljesíti, a szerződést a Tv.-ben meghatározott eljárás keretében fel kell mondani. Ezt a szerződés módosításakor ki kell kötni.
(3) Az óvadék a bérlőre háruló kötelezettségek bérbeadó által történő teljesítésének költségeit fedezi. Az óvadékból a bérbeadó követelése akkor elégíthető ki, ha a bérlő a helyiség karbantartásával, helyreállításával kapcsolatos vagy a szerződésben vállalt egyéb kötelezettségét (pl. közüzemi költségek megfizetését) írásbeli felhívás ellenére sem teljesíti és azt helyette a bérbeadó végzi el, továbbá ha a bérleti díjat nem a szerződés feltételei szerint fizeti meg.
(4) Az óvadék megfizetése a szerződés megkötésének, módosításának (kiegészítésének) a feltétele. Az óvadékot az Önkormányzathoz kell megfizetni.
(5) A szerződés megszűnésekor - a helyiség visszaadását követő 15 napon belül - a fel nem használt óvadékot vissza kell fizetni. A bérlő kamatot nem igényelhet."
"19. § (5) A szerződést akkor lehet megkötni, módosítani (kiegészíteni), ha a bérlő a rendeletben, illetve a bérbeadó jogszabályon alapuló döntésében foglalt fizetési kötelezettségét az Önkormányzattal (vagyonkezelővel) szemben teljesítette és azt hitelt érdemlően igazolta. Ha a szerződés megkötésének, módosításának (kiegészítésének) bármilyen akadálya van, a vagyonkezelő köteles haladéktalanul írásban jelezni a Polgármesteri Hivatalnak. Ha a bérlő felhívás ellenére sem írja alá a szerződést (módosítást, kiegészítést), azt a bérbevételi, illetve a szerződés módosítására vonatkozó jognyilatkozata visszavonásának kell tekinteni. Erre a figyelmét írásban fel kell hívni."
"29. § (1) A szerződés közös megegyezéssel történő megszűnéséről és másik helyiség bérbeadásáról a Bizottság dönt.
(2) A másik helyiség bérbeadása során az e rendelet hatálybalépése után történő bérbeadásra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
(3) Ha a szerződés megszüntetésével érintett és a bérbeadó helyiség értéke között különbség van, az (1) bekezdés szerinti megállapodás feltétele, hogy a bérlő a javára fennálló értékkülönbözetet az Önkormányzatnak megfizesse.
(4) Ha az értékkülönbözet a bérbeadó javára áll fenn, azt az Önkormányzat a bérlőnek megtéríti.
(5) Az értékkülönbözetet a birtokbaadás napján kell megfizetni."
"30. § (2) A rendelet hatálybalépése után kötött szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése esetén a bérleti jog ellenértékeként az Önkormányzatnak fizetett összeg arányos része téríthető meg a bérlőnek. Határozatlan idejű szerződés esetén az arányos rész számításához harminc évet kell figyelembe venni.
(3) A (2) bekezdés szerinti, a bérlőnek járó arányos részt úgy kell megállapítani, hogy a bérlő által fizetett ellenértékből le kell vonni az azokra a hónapokra jutó összeget, amikor a szerződés fennállt."
"31. § (1) A Polgármester a bérlő (jogszerű használó) elhelyezésére vonatkozó kötelezettség esetén, cserehelyiség biztosítása helyett pénzbeli térítés megfizetésére is ajánlatot tehet a bérlőnek."
III.
Az indítvány részben megalapozott.
1. Az Alkotmánybíróság az indítvány alapján elsőként azt vizsgálta, hogy a helyi önkormányzat rendelkezik-e hatáskörrel arra, hogy a helyiségbérleti viszonyok szabályozása során rendeletben a bérbeadás előfeltételeként óvadékfizetési kötelezettséget állapítson meg.
A helyi önkormányzatok jogalkotási hatáskörének terjedelmét az Alkotmány, illetőleg az Ötv. határozza meg. A képviselő-testület rendeletalkotási jogköréről az Alkotmány 44/A. § (1) bekezdésének a) pontja, valamint (2) bekezdése rendelkezik. A 44/A. § (1) bekezdés a) pontja a helyi önkormányzat alapjogai között, a képviselő-testület hatásköreként szabályozza, hogy az önkormányzati ügyekben a képviselő-testület önállóan igazgat és szabályoz. A 44/A. § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a képviselőtestület feladatkörében rendeletet alkot, amely nem lehet ellentétes magasabb szintű jogszabállyal.
Az Ötv. 16. § (1) bekezdése szerint a képviselő-testület a törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, továbbá törvény felhatalmazása alapján, annak végrehajtására alkothat önkormányzati rendeletet.
A lakásbérleti és helyiségbérleti jogviszony törvény által szabályozott társadalmi viszony, ezért a helyi önkormányzat csak a törvény felhatalmazása alapján rendelkezik e tárgykörben szabályozási jogkörrel. A lakásbérleti és helyiségbérleti viszonyok szabályozására a Ptk., illetőleg az Ltv. ad jogalkotási felhatalmazást a helyi önkormányzatnak. Az Ltv. több tárgykörben is szabályozási jogkörrel ruházza fel a helyi önkormányzatot.
A lakásbérleti jogviszonyról a Ptk. 434. § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy annak létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza. Ugyanezen § (4) bekezdése kimondja, hogy jogszabály - a (2) bekezdésben említett törvény keretei között - a lakásbérlet létrejöttének, megszűnésének, a lakásbérleti jog folytatásának, a lakások elidegenítésének további feltételeit is megállapíthatja.
Azt, hogy a Ptk. alkalmazásában milyen szintű jogszabályokat kell jogszabály alatt érteni a Ptk. 685. § a) pontja szabályozza.
E rendelkezés alapján az idézett 434. § (4) bekezdésének alkalmazása szempontjából jogszabálynak minősül az önkormányzati rendelet is.
A Ptk. e rendelkezéseit figyelembe véve a lakásbérleti viszonyok szabályozásának joga csak a lakásbérletet szabályozó külön törvény keretei között illeti meg az önkormányzatokat. Ez a külön törvény az Ltv., amely 3. §-ának (1) bekezdésében meghatározza, hogy mely lakások bérletére vonatkozó szabályok megállapítására rendelkezik a helyi önkormányzat rendeletalkotási hatáskörrel. Az Ltv. ezen előírása kimondja, hogy a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni.
Az Ltv. 36. § (1) bekezdését is figyelembe véve, a helyi önkormányzat a tulajdonában lévő lakások bérletére vonatkozó szabályozásra rendelkezik felhatalmazással, és e szabályozási jogkörét csak az Ltv. keretei között gyakorolhatja.
Mivel az Ltv. az óvadék intézményét a lakások és a helyiségek tekintetében nem szabályozza, e felhatalmazás hiányában nem illeti meg az óvadékfizetési kötelezettség szabályozásának joga az önkormányzatot.
Az Alkotmánybíróság a 3/1999. (III. 24.) AB határozatában lakásbérleti jogviszonyt szabályzó önkormányzati rendelet hasonló tartalmú rendelkezéseinek vizsgálata kapcsán megállapította, hogy "törvényi felhatalmazás hiányában az önkormányzat a bérleti jogviszony létrejöttének feltételeként óvadék megfizetésének kötelezettségét rendeletében jogszerűen nem írhatja elő." (ABH 1999, 375., 378.)
Ugyanígy foglalt állást az Alkotmánybíróság a 10/2000. (III. 21.) AB határozatában, amikor megállapította, hogy az óvadékfizetési kötelezettség szabályozása törvényi felhatalmazás hiányában nem illeti meg az önkormányzat képviselő-testületét. (ABH 2000, 405., 408.)
Az Alkotmánybíróság mindezek figyelembevételével megállapította, hogy az Ör. óvadékra vonatkozó rendelkezéseinek meghatározása során a képviselő-testület túllépte jogalkotó hatáskörének kereteit, ezért az Ör.-nek az óvadékra vonatkozó rendelkezéseit (18. §) megsemmisítette, mert a kifogásolt rendelkezés sérti az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdését.
2. Az Alkotmánybíróság az Ör. kifogásolt további előírásainak alkotmányossági vizsgálatát is elvégezte és az indítványt az alábbiakban kifejtésre kerülő indokok alapján e részeiben megalapozatlannak találta.
2.1. Az Ör. 17. § (1) bekezdése akként rendelkezik, hogy a bérleti szerződés határozott időre történő módosításakor a megállapodásba kell foglalni, hogy a bérleti szerződés a határozott idő lejárta előtt akkor is megszűnik, ha a helyiség átalakítására, lebontására sor kerül. Az indítványozó szerint e rendelkezés ellentétben áll az Ltv. 16. § (3) bekezdésének és a 18. § (1) bekezdésének előírásával.
Az Ltv. 16. § (3) bekezdése szerint a bérlő köteles tűrni az épület karbantartásával, felújításával, átalakításával stb. kapcsolatos munkák elvégzését, ha ezek nem eredményezik a lakás megsemmisülését. Az Ltv. 18. § (1) bekezdése szerint pedig, ha a fenti munkák csak a bérlő átmeneti kiköltöztetésével végezhetők el a lakásbérleti jogviszony a munkák elvégzésének időtartamára szünetel.
A helyiségbérlet külön szabályai körében az Ltv. 36. § (1) bekezdése kimondja, hogy a lakásbérlet szabályait a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a törvény 36-44. §-aiban foglalt eltérésekkel kell megfelelően alkalmazni. Az Ltv. ezen eltérő rendelkezései között a 27. § (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a helyiség átadásával, rendeltetésszerű használatával, karbantartásával, felújításával, továbbá a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatban a bérbeadó és a bérlő jogaira és kötelezettségeire a felek megállapodása az irányadó.
Mindezek alapján megállapítható, hogy az Ltv. eltérő szabályokat tartalmaz a lakás, illetőleg a helyiségek karbantartásával, felújításával, átalakításával stb. összefüggésben a bérleti szerződés határozott idejűvé történő módosítására. Amíg a lakásbérlet esetében a törvény - a bérlő átmeneti kiköltöztetése esetére - a munkák elvégzésének időtartamára a lakásbérleti jogviszony szüneteltetéséről rendelkezik, addig a helyiségbérlet tekintetében a bérbeadó és a bérlő jogaira, kötelezettségeire a felek megállapodását tekinti irányadónak.
Minthogy az Ör. 17. § (1) bekezdése kifejezetten az önkormányzat tulajdonában álló helyiségek, nem pedig a lakások bérleti jogviszonyára vonatkozóan tartalmaz előírást, e rendelkezés az Ltv. 16. § (3) bekezdésébe és a 18. § (1) bekezdésébe nem ütközik, ezért az Alkotmánybíróság az indítványnak e részét elutasította.
2.2. Az Ör. 19. § (5) bekezdése arról rendelkezik, hogy a helyiségbérleti szerződést akkor lehet megkötni, illetve módosítani, ha a bérlő az önkormányzati rendeletben, illetve a bérbeadó más jogszabályban foglalt fizetési kötelezettségét az önkormányzattal szemben teljesítette, és azt hitelt érdemlően igazolta.
A Ptk. 198. § (1) bekezdése szerint a szerződésből kötelezettség keletkezik a szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás követelésére. A lakásbérlet szabályai között az Ltv. 2. § (1) bekezdése kimondja, hogy a lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre.
Az Ör. kifogásolt előírása nem a helyiségbérleti szerződéses jogviszony tartalmára, a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó rendelkezést tartalmaz, hanem a bérleti szerződés létrehozásának előfeltételét szabályozza. Ez az előírás nem a Ptk. 198. § (1) bekezdése szerinti szerződésből eredő fizetési kötelezettséget jelent, vagyis nem a szolgáltatás ellenértékének a szerződés megkötése előtti kifizetését rendeli el, hanem a helyiségbérleti szerződés megkötésének az önkormányzati rendeletben megjelölt szükséges előfeltételét állapítja meg. Minthogy az önkormányzat tulajdonában lévő helyiség bérbeadásának a feltételeit az Ltv. 36. § (2) bekezdése szerint önkormányzati rendelet határozza meg, az Ör. 19. § (5) bekezdése tehát törvényi felhatalmazáson alapul.
Az Alkotmánybíróság a kifejtettekre tekintettel megállapította, hogy az Ör. kifogásolt rendelkezése, valamint a Ptk. 198. § (1) bekezdésének és az Ltv. 2. § (1) bekezdésének rendelkezései között közvetlen összefüggés nincs, magasabb szintű jogszabályokba az önkormányzati rendelkezés nem ütközik, ezért az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdését sem sérti, emiatt az Alkotmánybíróság az indítványnak ezt a részét is elutasította.
2.3. Az Ör. III. fejezete (20-44. §-ok) a helyiségbérleti jog ellenértékének megállapításával, a bérleti jog ellenértéke összegének az önkormányzat számára történő megfizetésével összefüggő szabályokat tartalmazza. Az indítványozó szerint az önkormányzati rendelet a bérleti jog ellenértékére nem tartalmazhat rendelkezést, így a 22. § (1) bekezdése a helyiség bérbeadása esetén a képviselő-testület bizottságát nem hatalmazhatja fel a bérleti jog ellenértékének kedvezményes (a helyiség értékének 30-50%-áig terjedő mértékű) megállapítására. Hivatkozik az indítványozó az 5/1995. (II. 22.) AB határozatra, mely szerint önkormányzat a lakásbérleti jogviszony feltételeként a lakás-használatbavételi díj megfizetésének kötelezettségét nem írhatja elő. (ABH 1995, 444.)
Téves az indítványozónak a lakás-használatbavételi díj fizetése, valamint a helyiségbérleti jog ellenértékének önkormányzati rendeleti szabályozása közötti érvelése, amely szerint a kettő értelmezése, alkalmazása csak azonosan történhet.
Az Alkotmánybíróság a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket a 64/1993. (XII. 22.) AB határozatban az önkormányzati tulajdon olyan tárgyaiként említette, amelyekkel az önkormányzat szabadon vállalkozhat. (ABH 1993, 387, 388.) Az Ltv. az önkormányzat tulajdonában lévő helyiség-vagyon piaci forgalmát kifejezetten lehetővé teszi, a feltételek megállapítását pedig az önkormányzati rendeletalkotás hatáskörébe utalja.
Ennek megfelelően a bérleti jog szabályozása, ezen belül a bérleti jog ellenértékének meghatározása a vállalkozói vagyoni körbe tartozó helyiség tekintetében, magasabb jogszabályba nem ütközik.
Az Alkotmánybíróság a 10/1996. (II. 23.) AB határozatában hasonló tárgykörben folytatott vizsgálata során már megállapította, hogy nem ellentétes a törvényi előírással, ha az önkormányzat rendeletben, un. megszerzési alapdíj befizetését írja elő a helyiségbérleti jogviszony esetére. (ABH 1996, 232-233.) Erre tekintettel az Alkotmánybíróság az Ör. III. fejezetét támadó indítványt elutasította.
2.4. Az Ör. 29. §-a arra az esetre tartalmaz rendelkezést, hogy a helyiségbérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése, majd pedig másik helyiség bérbeadása során miképpen kell elszámolni a szerződés megszüntetésével érintett és a bérbe adandó helyiség értéke közötti különbséget. E § (3) bekezdése szerint a bérlő javára fennálló értékkülönbözetet a másik (új) szerződés megkötésekor a bérlő az önkormányzat javára köteles megfizetni. A fizetés teljesítése előfeltétele annak, hogy a képviselőtestület bizottsága a bérlővel az új szerződést megkösse. E § (4) bekezdése pedig arról szól, hogy - az előbbi ellenpárjaként - a bérbeadó javára szóló értékkülönbözetet az önkormányzat téríti meg a bérlőnek.
A fentiekben bemutatottaktól eltérő a tartalma az Ltv. 29. § (6) bekezdésének. E szerint ugyanis a lakás (helyiség) cseréjekor a szerződéshez kapcsolódóan előírt bérbeadói hozzájárulás nem tagadható meg, továbbá a csere következtében létrejövő új bérleti szerződés feltételei nem állapíthatók meg terhesebben (kivéve, ha a csere folytán bérleti jogot szerző ehhez hozzájárul), mint amilyenek a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételei voltak.
Amíg tehát az Ör. kifogásolt szabálya arra az esetre vonatkozik, amikor a bérlő az egyik helyiség bérlete helyett egy másik helyiség bérletére köt szerződést, addig az Ltv. hivatkozott szabálya arra az esetre, amikor a bérlő helyett a helyébe lépő új bérlő (cserepartner) köt helyiségbérleti szerződést a bérbeadóval. Az előbbi esetben tehát a bérlő személye változatlan és a bérlemény tárgya változik, az utóbbi esetben a bérlő személye változik és a bérlemény marad változatlan.
Miután az Ör. 29. §-a más tárgyú szabályozást tartalmaz, mint az Ltv. 29. § (6) bekezdése, az indítványban megjelölt törvényi tilalom (a csereszerződés feltételei nem lehetnek terhesebbek az új bérlőre a korábbi szerződés feltételeinél) az Ör. kifogásolt rendelkezésére nem vonatkoztatható. Az Alkotmánybíróság ennélfogva megállapította, hogy az Ör. 29. §-a nem ütközik az Ltv. 29. § (6) bekezdésébe, így nem ellentétes az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdésével, ezért az indítványnak ezt a részét is elutasította.
2.5. Az Ltv. 71. § kimondja, hogy a bérlő igényt tarthat a befizetett lakásépítési hozzájárulásra, használatbavételi díjra, illetve igénybevételi díjra, ha a lakás, illetve a helyiségbérleti szerződés felmondásával szűnik meg kivéve, ha a bérbeadónak cserelakást (csere helyiséget) kell felajánlania. Az indítványozó az Ör. 30. § (2) és (3) bekezdései és a 31. §-a megsemmisítését kezdeményezve azzal érvel, hogy az Ör. 31. § (1) bekezdése túlterjeszkedik az Ltv. 71. § (1) bekezdés utolsó fordulatában foglaltakon. Az Ör. ugyanis lehetővé teszi, hogy a polgármester a bérlő részére cserehelyiség biztosítása helyett pénzbeli térítés megfizetésére is ajánlatot tehet.
Az Alkotmánybíróság rámutat arra, hogy az Ör.-nek ez a kifogásolt szabálya nem zárja ki a bérbeadónak azt a törvényi kötelezettségét, hogy a helyiségbérleti szerződés felmondással történő megszűnése esetén a bérbeadónak a cserehelyiséget felajánlja.
Az Ör. 31. § (3) bekezdése a polgármester kötelességévé teszi a bérlő számára a cserehelyiség biztosítását, emellett azonban a 31. § (1) bekezdése arra is felhatalmazza a polgármestert, hogy a cserehelyiségre jogosult bérlőnek pénzbeli térítés megfizetésére is ajánlatot tegyen. Az Ör. tehát a bérlő, nem pedig a polgármester számára biztosít választási lehetőséget. Az ajánlattétel elfogadása azonban a bérlőnek nem kötelessége, hanem az ajánlat elutasítása esetén a bérlőnek - összhangban a törvény előírásával - a bérbeadó, az Ör. szerint ténylegesen a cserehelyiséget biztosítja.
Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint az Ör. kifogásolt előírásai az Ltv. 71. §-ának rendelkezéseit nem sértik, így nem alkotmányellenesek, ezért az Alkotmánybíróság az indítványnak ezt a részét is elutasította.
3. Az indítványozó a Határozat alkotmányellenességét arra alapozza, hogy annak előkészítése a Jat. 46. § (1) és 47. § (2) bekezdése szerint csak az önkormányzat szervezeti és működési szabályzata alapján történhet meg. Minthogy pedig - fejti ki az indítványozó az eredeti indítványában - az önkormányzat szervezeti és működési szabályzatának elfogadása a Határozat meghozatala után történt meg, az eljárás törvénysértő, mert nem vehette figyelembe a Szabályzat előírását.
Az Ötv. 98. § (2) bekezdés a) pontja szerint a közigazgatási hivatal vezetője látja el a helyi önkormányzatok törvényességi ellenőrzését. Az Ötv. 98. § (3) bekezdése a) és b) pontjai értelmében a közigazgatási hivatal vezetője törvényességi jogkörében vizsgálja, hogy a helyi önkormányzat szervezete, működése, döntéshozatali eljárása, döntései (rendelete, határozata) megfelelnek e jogszabályoknak és kezdeményezheti a törvénysértő határozat bírósági felülvizsgálatát.
Mindezekre tekintettel az Alkotmánybíróság a Határozat meghozatalával kapcsolatos eljárás törvényellenességének megállapítása és megsemmisítése iránt benyújtott indítványt visszautasította, mert annak elbírálására hatáskörrel nem rendelkezik.
4. A határozatnak a Magyar Közlönyben történő közzététele az Abtv. 41. §-ának rendelkezésén alapul.
Dr. Bihari Mihály s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Strausz János s. k.,
előadó alkotmánybíró
Dr. Tersztyánszkyné
dr. Vasadi Éva s. k.,
alkotmánybíró
Alkotmánybírósági ügyszám: 433/B/1996.