BH+ 2013.2.62 A közjegyző kártérítési felelősséggel tartozik az 1991. évi XLI. törvény 3. § (2) bekezdésében előírt kötelezettségének elmulasztásáért. Együttes károkozók kártérítési felelősségének megítélése [1991. évi XLI. tv. 3. § (2) bek., Ptk. 344. §].

A jogerős ítélet kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felpereseknek egyetemlegesen 8 600 000 forint tőkét és ennek 2000. április 21-től járó késedelmi kamatát.

A jogerős ítélet alapjául szolgáló tényállás szerint 2004. április 20-án az alperes közjegyzőként egy adásvételi szerződést készített, amely alapján B. Zs. eladta az I. r. felperesnek a 82313. hrsz.-ú ingatlan 1/2 tulajdoni hányadát 22 000 000 forint vételárért. Az okirat szerint a vevő a szerződés aláírásakor 1 500 000 forint foglalót adott át az eladónak.

A felperesek az adásvételi szerződés aláírását megelőzően a vételárból B. Zs. részére két részletben összesen 7 100 000 forintot már átadtak.

Később kiderült, hogy az eladó nem volt tulajdonosa az okiratban feltüntetett ingatlannak.

A Győri Városi Bíróság B.1330/2006/49. számú ítéletével az eladót bűnösnek mondta ki három rendbeli csalás és egy rendbeli folytatólagosan elkövetett közokirat hamisítás bűntettében. Emiatt halmazati büntetésül két év börtönre ítélte, a büntetés végrehajtását öt évi próbaidőre felfüggesztette. A büntetőbíróság a felperesek által előterjesztett polgári jogi igény alapján 21 250 000 forint tőke és kamatai megfizetésére kötelezte B. Zs.-ét.

A felperesek kereseti kérelmükben 21 650 000 forint és ennek 2004. április 21. napjától számított késedelmi kamata megfizetésére kérték kötelezni az alperest.

Az alperes és a beavatkozó a kereset elutasítását kérték.

Az elsőfokú bíróság ítéletével 8 600 000 forint és kamatai megfizetésére kötelezte az alperest. A pert 12 650 000 forint tőke és járulékai vonatkozásában megszüntette. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság a per főtárgya tekintetében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

A másodfokú bíróság határozata indokolásában az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást kiegészítette azzal, hogy a büntetőeljárás iratai között három elismervény volt található, 2004. május 14-én 4 200 000 forint, 2004. május 24-én 6 500 000 forint és június 4-én 1 950 000 forint vételárrész átvételének igazolásáról. A másodfokú bíróság megállapította, hogy a büntető ítélet szerinti polgári jogi igényben való marasztalás tárgyában a végrehajtás kezdeményezése nem tekinthető az alperes eljárása miatti rendes jogorvoslatnak. Kifejtette, hogy az alperes valótlan tartalmú közokirat elkészítésében működött közre. A tulajdoni lap alapján egyértelműnek kellett lennie, hogy az ingatlan-nyilvántartásban jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése iránti kérelem széljegye szerepel, ennek ellenére rögzítette az eladó ezzel ellentétes nyilatkozatát. Nem osztotta az elsőfokú bíróság álláspontját, miszerint az alperesnek az ingatlan-nyilvántartásban el kellett volna járnia a széljegyek mögötti tartalom tisztázására. Azonban az alperesnek csak olyan tulajdoni lap állt rendelkezésére, amelyen tulajdonosként az eladótól eltérő személyek szerepeltek, emellett az eladó nevét feltüntető széljegy rövid tartalma, tulajdonjog fenntartással történő eladás iránti kérelem és a kérelem visszavonása iránti kérelem volt. A közjegyzői okiratból nem tűnik ki, hogy mindezek tárgyában a feleket a közjegyző tájékoztatta. Nem hívta fel a felperesek figyelmét, hogy a bejegyzés iránti kérelmeket megalapozó okiratok tartalmát a szerződéskötés előtt indokolt lenne tisztázni, ezzel pedig megsértette a közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény (Ktv.) 3. § (2) bekezdését, amivel jogellenes magatartást tanúsított. A jogerős ítélet szerint a felperesek vagyonában az adásvételi szerződéssel okozati összefüggésben bekövetkezett értékcsökkenést jelent minden olyan teljesítés, amely a szerződéskötéssel egyidejűleg vagy azt követő időpontban történt. Az elsőfokú bíróság ítéletében írt marasztalás szerinti összeget teljesítettek a felperesek a szerződéskötésre tekintettel, ezért az okozati összefüggés egyértelmű és a Ptk. 355. § (4) bekezdése alapján a felperes vagyonában beállt értékcsökkenés megállapítható. Az alperes nem bizonyította, hogy az adott helyzetben általában elvárható magatartást tanúsította.

A másodfokú bíróság tévesnek minősítette, hogy a felperesek és az eladók között vállalkozással vegyes adásvételi szerződés jött volna létre. Álláspontja szerint a felek előbb egy vállalkozási szerződést kötöttek, majd az alperes előtt egy adásvételi szerződést.

A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését és új határozat hozatalával a kereset elutasítását kérte.

A felülvizsgálati kérelem érvelése szerint az alperes a Ktv. 120. §-a alapján járt el. Hivatkozott arra, hogy a közjegyző nem jogosult a felek képviseletében eljárva a földhivatalban meggyőződni a széljegyek mögötti okiratok tartalmáról, ebben a körben a tulajdoni lap tartalmára és a felek nyilatkozatára kell hagyatkoznia. Az alperes a Ktv. 3. § (1) bekezdése szerint nem tagadhatta meg a közreműködést, mivel eljárási kötelezettsége van. Utalt arra, hogy a felperesek már a közokiratba foglalás előtt a földhivatalban tájékozódtak az ingatlan tulajdoni lapjáról. Az adásvételi szerződés megkötésekor az eladó szándékosan megtévesztette a feleket, így az alperest is. Úgy nyilatkozott, hogy nem az ő tulajdonjog-bejegyzési kérelmét érinti a széljegy tartalma. Előadta azt is, hogy a felperesek tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelmének széljegyzését követően is bármikor felbonthatók lettek volna a jogszerzést biztosító szerződések. Az alperes vonatkozásában nem került sor kirívóan súlyos jogalkalmazási és jogértelmezési tévedésre. A közjegyzői okirat az eladó jogszavatossági nyilatkozatát tartalmazza, nem szerepel benne olyan megállapítás, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes. A közjegyzői okirat nem valótlan tartalmú, hivatkozott e körben az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 3. § (2) bekezdésére és e törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM. rendelet 28. § (1) bekezdése és a 8. § (1) bekezdésére.

Tévesnek tartotta azt a megállapítást, hogy a közokiratba foglalás előtt nem jött létre vállalkozási szerződéssel vegyes adásvételi szerződés, illetve az ezzel kapcsolatos alperesi érvelést az elsőfokú ítélet indokolatlanul mellőzte. 2004. április 1-jén vállalkozási szerződés jött létre a felperes és a B. Zs. érdekeltségébe tartozó B. Kft. között. Az I. r. felperes megrendelőként saját nevében rendelte meg az ingatlan "kulcsra kész felépítését" és kötelezettséget vállalt 22 000 000 forint összeg megfizetésére. A felperesek vallomásából megállapítható, hogy az adásvételi szerződés közjegyzői okiratba foglalása előtt vállalkozói szerződést kötöttek az ingatlan vonatkozásában, tehát tartalmát tekintve vállalkozási szerződéssel vegyes adásvételi szerződés jött létre, ezért a felpereseket nem csak a tulajdoni lap tartalma nem befolyásolta, hanem a B. Kft. ingatlanra való jogosultságának vizsgálata nélkül, ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmatlan okirat alapján, a közjegyzői okiratba foglalás előtt kötelezettséget vállaltak a teljes ellenérték megfizetésére. Tehát kötelezettségvállalásuk elsődlegesen nem az alperes közreműködésével készült közjegyzői okiraton alapult, hanem az azt megelőzően kötött szerződésen. A vételár kifizetése, azaz a kár estleges keletkezése szempontjából a közjegyzői okiratba foglalás az okozati láncolatban nem bír meghatározó jelentőséggel. A vállalkozási szerződés alapján, a közjegyzői okiratba foglalás előtt 7 100 000 forint kifizetésére sor is került, így e tekintetben az okozati összefüggés az időbeliségnél fogva is kizárt. A kár a vételár-részlet B. Zs.-nek történő átadásával, a közokiratba foglalás előtt keletkezett. A másodfokú ítéletben hivatkozott átvételi elismervények a permegszüntetéssel érintett bankhitel átadás-átvételéről formálisan készített okiratok. A büntetőügyben tett tanúvallomásokból kiderül, hogy az átvételi elismervények a bankhitel folyósítása alkalmával keletkeztek. A felperesek keresete ezen összeg tekintetében a káron szerzés tilalmába is ütközik.