BH 2012.12.290 Ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződés alapján a vevőnek kötelmi igénye keletkezik a végleges adásvételi szerződés megkötésére, amely igény a Ptk. általános szabályai szerint évül el [Ptk. 208. §, 324. §].

A felperesek édesapja a szerb állampolgárságú és menekült státuszú - Magyarországon élő - V. J. 1993. május 31-én 66 600 forintért megvásárolta az I-II. r. alperesek jogelődjének, H. I.-nek a 74 000 forint értékű kárpótlási jegyét. A megállapodásuk szerint az eladó tudott arról, hogy a vevő a kárpótlási jeggyel licitálni kíván és az így megszerzett föld az eladó nevére száll, amely három év elteltével kerül átíratásra a vevő nevére. A föld kitűzésétől kezdve a művelési költség és minden kötelezettség a vevőt terhelte, míg az eladó a föld hasznáról lemondott.

H. I. az árverésen 82 200 forint összegű kárpótlási jegyért megszerezte a jelenleg már m.-i 05/26 hrsz. alatt nyilvántartott ingatlan tulajdonjogát, amelyet ekkor V. J. birtokba is vett és használt egészen az 1996-ban bekövetkezett haláláig. Ezt követően Z. F. vette át az ingatlan művelését, aki megkísérelte a tulajdonjog rendezését is. Az I-II. r. alperesek jogelődjük halála után ingyenes földhasználatra vonatkozó szerződést kötöttek Z. F.-fel, aki így a továbbiakban is művelte a területet. Az I-II. r. alperesek 2009. július 1. napján eladták az ingatlant 2 500 000 forintért a III. r. alperesnek, a Z. F.-fel kötött szerződésük pedig felmondásra került.

Módosított keresetükben a felperesek kérték, hogy a bíróság a jogelődjük és az I-II. r. alperesek jogelődje között 1993. május 31-én létrejött adásvételi előszerződésnek minősülő szerződés alapján hozza létre a végleges adásvételi szerződést. Kérték annak megállapítását, hogy az I-II. r. és III. r. alperesek közti adásvételi szerződés érvénytelen, mert az eladók tudatában voltak a jogelődjük által kötött előszerződésnek és annak megkerülésével - jó erkölcsbe ütköző módon - kötöttek új megállapodást. Hivatkoztak arra is, hogy az alperesek szerződése lehetetlen szolgáltatásra irányult.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I-II. r. alperesek előadták, hogy az 1993-ban létrejött szerződés színlelt, mert a tényleges vevő Z. F. volt, aki azonban külföldi állampolgárként az ingatlan tulajdonjogát nem szerezhette meg.

A III. r. alperes arra hivatkozott, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerzett tulajdonjogot, amelyre tekintettel nem állapítható meg az sem, hogy a szerződés lehetetlen szolgáltatásra irányult volna.

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az I-II. r. alpereseket egyetemlegesen, hogy fizessenek meg a felpereseknek személyenként 1 250 000 forintot. A keresetet az I-II. r. alperesekkel szemben ezt meghaladóan, a III. r. alperessel szemben pedig teljes egészében elutasította.

Az ítélet indokolása szerint a felperesek és az I-II. r. alperesek jogelődei között létrejött megállapodás az adásvételi előszerződés feltételeinek megfelelt, a vevő tulajdonszerzésének pedig az akkor hatályos jogszabályok értelmében nem volt jogi akadálya. Az I-II. r. alperesek nem tudták bizonyítani a szerződés színlelt voltát, azt Z. F., B. B. és V. I. tanúvallomása is cáfolta. Ezt az érvényesen létrejött szerződést a felek nem szüntették meg és attól nem is álltak el.

Tévesen hivatkoztak azonban a felperesek arra, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés lehetetlen szolgáltatásra irányult volna. Abból eredően ugyanis, hogy olyan ingatlant értékesítettek, amelyet jogelődjük egy, az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett szerződéssel már értékesített, ez nem volt megállapítható. Nem alkalmazhatóak az ügyben az ingatlan többszöri eladásának szabályai sem, törlési per indítására pedig a felperesek nem jogosultak, mivel ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joggal soha nem rendelkeztek. A III. r. alperessel szemben tehát a kereset nem volt megalapozott.

Az I-II. r. alperesek azonban az előszerződés megszüntetése nélkül nem lettek volna jogosultak az ingatlan értékesítésére, ezért fennállt a felperesekkel szemben - akik tulajdoni igényt nem tudtak érvényesíteni - a kártérítési felelősségük. A felpereseket ért kár mértéke az ingatlan eladási árával egyezik meg, ezért az I-II. r. alperesek ennek megtérítésére kötelesek.

Az I-II. r. alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett részét részben megváltoztatta és a felperesek I. és II. r. alperesekkel szemben előterjesztett keresetét is teljes egészében elutasította.

A jogerős ítélet indokolása szerint a felperesek és az I-II. r. alperesek jogelődei között létrejött érvényes - ingatlan adásvételére vonatkozó - előszerződés szerint az eladó három év múlva vállalta a tulajdonjog átírását. Az előszerződés megkötésével csupán kötelmi igény keletkezik a tulajdonjog megszerzésére, a felperesek azzal nem váltak az ingatlan ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosává. Csak a tulajdoni igények nem évülnek el, ezért a másodfokú bíróságnak érdemben kellett vizsgálni az I-II. r. alperesek által a fellebbezési eljárásban előterjesztett elévülési kifogást.

A szerződő feleknek 1996. május 31-éig kellett volna a végleges adásvételi szerződést megkötni, a követelés tehát ekkor vált esedékessé, így a Ptk. 326. §-ának (1) bekezdése alapján az elévülési idő is ekkor kezdődött. 1997. évben a felperesek jogelődje fellépett a végleges szerződés megkötése érdekében, az I-II. r. alperesek jogelődje pedig még az ő halálát követően sem zárkózott el az ügy szerződéses rendezésétől. Az elévülési időt megszakító tárgyalások 1997. évben még folytak, így legkésőbb 1998. január 1. napján kezdődött meg ismét az elévülési idő. Önmagában az előszerződés az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez nem elegendő és arra birtoklás iránti igény sem alapítható, a felperesek jogelődjének használati joga ezért a szerződés egyéb rendelkezésein alapult. A használatuk ellen az I-II. r. alperesek nem tiltakoztak, de kifejtették, hogy csak a felperesekkel mint jogutódokkal kívántak szerződést kötni. A felperesek azonban 1998. január 1. napját követően az ügyben intézkedést nem tettek, Z. F. földhasználatát, illetve az I-II. r. alperesek magatartását pedig mindezekre tekintettel nem lehetett - kiterjesztő módon - a felperesek igénye folyamatos elismeréseként értékelni. Utalt a másodfokú bíróság a tényállásnak a EBH 2004/1136. számú eseti döntésből való alapvető eltérésére.

A felperesek követelése mindezek alapján 2001. december 31. napjával elévült, kárigényt pedig az eljárás során nem terjesztettek elő, arról az elsőfokú bíróság a kereseten túlterjeszkedve - eljárási szabálysértést megvalósítva - rendelkezett, ezért a keresetet az I-II. r. alperesekkel szemben is el kellett utasítani.