BH 2012.12.290 Ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződés alapján a vevőnek kötelmi igénye keletkezik a végleges adásvételi szerződés megkötésére, amely igény a Ptk. általános szabályai szerint évül el [Ptk. 208. §, 324. §].

Pertörténet:

Székesfehérvári Járásbíróság P.22715/2009/22., Székesfehérvári Törvényszék Pf.22392/2010/5., Kúria Pfv.21166/2011/11. (*BH 2012.12.290*)

***********

A felperesek édesapja a szerb állampolgárságú és menekült státuszú - Magyarországon élő - V. J. 1993. május 31-én 66 600 forintért megvásárolta az I-II. r. alperesek jogelődjének, H. I.-nek a 74 000 forint értékű kárpótlási jegyét. A megállapodásuk szerint az eladó tudott arról, hogy a vevő a kárpótlási jeggyel licitálni kíván és az így megszerzett föld az eladó nevére száll, amely három év elteltével kerül átíratásra a vevő nevére. A föld kitűzésétől kezdve a művelési költség és minden kötelezettség a vevőt terhelte, míg az eladó a föld hasznáról lemondott.

H. I. az árverésen 82 200 forint összegű kárpótlási jegyért megszerezte a jelenleg már m.-i 05/26 hrsz. alatt nyilvántartott ingatlan tulajdonjogát, amelyet ekkor V. J. birtokba is vett és használt egészen az 1996-ban bekövetkezett haláláig. Ezt követően Z. F. vette át az ingatlan művelését, aki megkísérelte a tulajdonjog rendezését is. Az I-II. r. alperesek jogelődjük halála után ingyenes földhasználatra vonatkozó szerződést kötöttek Z. F.-fel, aki így a továbbiakban is művelte a területet. Az I-II. r. alperesek 2009. július 1. napján eladták az ingatlant 2 500 000 forintért a III. r. alperesnek, a Z. F.-fel kötött szerződésük pedig felmondásra került.

Módosított keresetükben a felperesek kérték, hogy a bíróság a jogelődjük és az I-II. r. alperesek jogelődje között 1993. május 31-én létrejött adásvételi előszerződésnek minősülő szerződés alapján hozza létre a végleges adásvételi szerződést. Kérték annak megállapítását, hogy az I-II. r. és III. r. alperesek közti adásvételi szerződés érvénytelen, mert az eladók tudatában voltak a jogelődjük által kötött előszerződésnek és annak megkerülésével - jó erkölcsbe ütköző módon - kötöttek új megállapodást. Hivatkoztak arra is, hogy az alperesek szerződése lehetetlen szolgáltatásra irányult.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I-II. r. alperesek előadták, hogy az 1993-ban létrejött szerződés színlelt, mert a tényleges vevő Z. F. volt, aki azonban külföldi állampolgárként az ingatlan tulajdonjogát nem szerezhette meg.

A III. r. alperes arra hivatkozott, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerzett tulajdonjogot, amelyre tekintettel nem állapítható meg az sem, hogy a szerződés lehetetlen szolgáltatásra irányult volna.

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az I-II. r. alpereseket egyetemlegesen, hogy fizessenek meg a felpereseknek személyenként 1 250 000 forintot. A keresetet az I-II. r. alperesekkel szemben ezt meghaladóan, a III. r. alperessel szemben pedig teljes egészében elutasította.

Az ítélet indokolása szerint a felperesek és az I-II. r. alperesek jogelődei között létrejött megállapodás az adásvételi előszerződés feltételeinek megfelelt, a vevő tulajdonszerzésének pedig az akkor hatályos jogszabályok értelmében nem volt jogi akadálya. Az I-II. r. alperesek nem tudták bizonyítani a szerződés színlelt voltát, azt Z. F., B. B. és V. I. tanúvallomása is cáfolta. Ezt az érvényesen létrejött szerződést a felek nem szüntették meg és attól nem is álltak el.

Tévesen hivatkoztak azonban a felperesek arra, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés lehetetlen szolgáltatásra irányult volna. Abból eredően ugyanis, hogy olyan ingatlant értékesítettek, amelyet jogelődjük egy, az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett szerződéssel már értékesített, ez nem volt megállapítható. Nem alkalmazhatóak az ügyben az ingatlan többszöri eladásának szabályai sem, törlési per indítására pedig a felperesek nem jogosultak, mivel ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joggal soha nem rendelkeztek. A III. r. alperessel szemben tehát a kereset nem volt megalapozott.

Az I-II. r. alperesek azonban az előszerződés megszüntetése nélkül nem lettek volna jogosultak az ingatlan értékesítésére, ezért fennállt a felperesekkel szemben - akik tulajdoni igényt nem tudtak érvényesíteni - a kártérítési felelősségük. A felpereseket ért kár mértéke az ingatlan eladási árával egyezik meg, ezért az I-II. r. alperesek ennek megtérítésére kötelesek.

Az I-II. r. alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett részét részben megváltoztatta és a felperesek I. és II. r. alperesekkel szemben előterjesztett keresetét is teljes egészében elutasította.