BH 2009.1.14 A helyiségbérleti jogviszony felmondása, a felmondás hatályosulása [1993. évi LXXVIII. tv. 25. §; Ptk. 214. §; 1978. évi 2. tv. 4. §].

Az önkormányzat tulajdonában álló M., N. u. 3. szám alatti nem lakás céljára szolgáló helyiséget az alperes bérli. Az alperes a felperes felszólítása ellenére sem fizette meg az esedékes bérleti díjakat, ezért a felperes a bérleti szerződést a 2005. március 11-én postára adott és az alperes által 2005. március 21-én átvett nyilatkozatával 2005. április 30. napjára felmondta és felhívta az alperest a helyiség visszaadására. Az alperes a felmondás jogszerűségét vitatva a helyiséget nem ürítette ki, ezért a felperes keresetében a helyiség kiürítésére kérte az alperes kötelezését.

A bíróság jogerős ítéletével a felperes keresetét elutasította.

Az ítélet indokai szerint a bérbeadó felmondására a lakások és a helyiségek bérletére valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény - Ltv. - 25. § (1) bekezdésének második fordulatában meghatározott második nyolcnapos határidő anyagi jogi jellegű, amely következtében a nyilatkozat akkor hatályosul, ha az a nyolcnapos határidőben a bérlő részére közlésre is kerül. Mivel ez nem történt meg, a felperes felmondása "érvénytelen".

A jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és a kereseti kérelmének megfelelő új határozat hozatala, másodlagosan az ügyben eljárt első-, vagy másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítása érdekében a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet.

A jogerős ítélet jogszabálysértését az Ltv. 25. § (1) bekezdésébe foglaltakban jelölte meg. Előadta, hogy a jogalkotó a második nyolcnapos időszak előírásával nem a nyilatkozat hatályosulását kívánja meg, hanem azt, hogy a bérbeadó alakító jogát a küldemény postára adásával gyakorolja. A Ptké. 4. §-ának (3) bekezdése kizárja azt, hogy a bérlő a felmondást a kérdéses határidőben kézhez is kapja, írásbeli közlésről csupán az Ltv. 25. § (3) és (4) bekezdésében foglaltak esetén kerülhet sor. A sikertelen kézbesítés terhe a bérbeadóra nem hárítható át.

A kérelmező másodlagos álláspontja értelmében a jogerős ítélet ellentétes a Ptk. 214. §-ának (1) bekezdésében foglaltakkal. A bérlő a felmondást tartalmazó okiratot a rendelkezésére álló nyolc napon belül annak ellenére nem vette át, hogy a postára adás az elmulasztott határnapot követően megtörtént. A nyilatkozat megismerésének hiányából származó hátrányokat nem lehet áthárítani a felperesre. Az írásbeli nyilatkozat akkor is hatályossá válik, ha arról a címzett ténylegesen nem szerez tudomást. Hivatkozott a Legfelsőbb Bíróságnak a Bírósági Határozatok 2004. évi számában 110. szám alatt közzétett eseti döntésében foglaltakra, valamint az EH 2005.1215 szám alatt közzétett döntésére.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult.

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős határozatot a felülvizsgálat Pp. 275. § (2) bekezdésében meghatározott korlátai között vizsgálva megállapította, hogy a felperes rendkívüli perorvoslati kérelme nem megalapozott.