BH 2011.2.35 Nem irányul lehetetlen szolgáltatásra a szerződés azért, mert abban a vételár kifizetésének és az eladott ingatlan tehermentesítése technikai lebonyolításának menete nem áll összhangban a vevők által a vételárhoz hitelt folyósító bankkal kötött hitelszerződésben foglaltakkal [Ptk. 227. § (2) bek., 239. § (1) bek. és 365. § (1) bek.].

Az alperes és a perben nem álló N. T. a 2007. február 19-én kelt adásvételi szerződéssel eladták az I-II. r. felperes állagvevők és a III. r. felperes haszonélvezeti jog vevő részére az alperes tulajdonát képező sz.-i 3034/2/A/1. hrsz. alatti iroda, 3034/2/A/3. hrsz. alatti lakás, valamint az N. T. tulajdonát képező 3034/2/A/2. hrsz. alatti lakásingatlanokat a közös tulajdonból hozzájuk tartozó tulajdoni illetőséggel együtt. A három - külön helyrajzi szám alatti - ingatlan egy társasházat jelent és így a felperesek az egészet megvásárolták. Az alperes által eladott iroda vételára 1 000 000 forint, a lakásé 6 650 000 forint volt, amelyből az irodára 300 000 forint, a lakásra 700 000 forint előleg került kifizetésre. Rögzítették, hogy a hátralékot a vevők hitelből kívánják kifizetni, de amennyiben annak folyósítására legkésőbb 2007. május 20. napjáig nem kerül sor, a szerződést felbontottnak tekintik. Az alperes által eladott ingatlanokat jelzálogjog terhelte, ezért az alperes kérte a hátralékos vételárrészt a hitelező pénzintézetnél vezetett számlájára utalni és rögzítették azt is, hogy a szerződés akkor válik hatályossá, ha ahhoz a hitelező bank hozzájárul, illetve a hátralék kifizetésre kerül.

2007. július 5-én a szerződést módosították oly módon, hogy az alperes hozzájárult a lakás vonatkozásában a felperesek jogosultságának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez és elismerte, hogy a vételárból 3 200 000 forintot már megkapott. A hátralékos 3 450 000 forintot a vevők az E. Bankkal 2007. június 11-én kötött szerződés alapján folyósítandó hitelből vállalták kifizetni úgy, hogy az összeget az alperes I. Bank Nyrt.-nél vezetett számlájára utalják, majd ha ezt követően az alperesnek a bank felé még tartozása áll fenn, azt az alperes tizenöt napon belül köteles kifizetni az ingatlan tehermentesítése érdekében. Megállapították, hogy okafogyott az a rendelkezés, amely szerint a fizetés 2007. május 20-ig történő elmaradása esetén a felek a szerződést felbontottnak tekintik és kiegészítették megállapodásukat azzal, hogy a bankhitel folyósítását követően a szerződéstől egyik fél sem jogosult elállni.

A III. r. felperes a lakást 2007. május 26-án birtokba vette, majd a felperesek 2008. január 3-án birtokba vették az irodát is. 2008. szeptember 25-én az iroda vételára kifizetésre került, az alperes pedig 2009. január 16-án tehermentesítette az ingatlanokat.

A felperesek módosított kereseti kérelmükben kérték, hogy a bíróság a lakásingatlan vonatkozásában az eredeti állapotot állítsa helyre és kötelezze az alperest a 3 200 000 forint vételárrészlet és 187 853 forint szerződésszegéssel okozott kár megfizetésére. Arra hivatkoztak, hogy az alperes a szerződést és az együttműködési kötelezettségét megszegte, amikor nem tehermentesítette az ingatlant, azóta viszont a körülmények a felperesekre nézve hátrányosan megváltoztak. Kérték továbbá, hogy a bíróság kötelezze az alperest az irodában található fűtési rendszer szabályszerű kiépítésére, vagy az ezzel járó költségek megtérítésére.

Az alperes a kereset elutasítását kérte, mert álláspontja szerint a módosított adásvételi szerződésben foglaltaknak megfelelően járt el. Viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben kérte a felperesek kötelezését 3 450 000 forint vételárhátralék és ennek 2007. május 20. napjától járó, minden naptári félév teljes idejére az érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű kamat 7%-kal emelt összegű kamatának a megfizetésére.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította és az alperes viszontkeresetének részben helyt adva kötelezte a felpereseket egyetemlegesen 3 450 000 forint és ennek a 2007. május 20-tól járó késedelmi kamatainak a megfizetésére. Ezt meghaladóan a viszontkeresetet elutasította.

Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a felpereseknek sem jogszabály, sem szerződés alapján nem állt fenn elállási joguk, sőt a szerződésmódosításban ezt kifejezetten ki is zárták, ezért eredeti állapot helyreállítása iránti keresetüket el kellett utasítani. A kárigényük alapjául szolgáló költségek az adásvételi szerződés teljesítéséhez szükségesek és nem az alperes magatartása folytán keletkeztek, ezért azok - figyelemmel arra, hogy az alperes nem követett el szerződésszegést - az alperessel szemben kárként sem érvényesíthetőek.

A szerződésmódosítás nem tartalmazott olyan kikötést, hogy az alperesnek le kell zárnia hiteltartozása számláját, csak azt vállalta, hogy a 3 450 000 forint átutalását követően tizenöt napon belül rendezi a még fennálló tartozását, szerződésszegése tehát nem állapítható meg.

Az ingatlant a felperesek megtekintett állapotban, annak műszaki állapotát ismerve vásárolták meg és az irodában a fűtés ekkor már a jelenleginek megfelelően volt kialakítva, ezért ezzel kapcsolatban hibás teljesítés nem történt.

Az adásvételi szerződés alapján a felperesek jogosultsága a két ingatlan vonatkozásában már bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, a tehermentesítés is megtörtént, ezért a felperesek kötelesek a vételárhátralék kifizetésére, de az után csak a Ptk. 301. §-ának (1) bekezdésében meghatározott mértékű késedelmi kamatfizetési kötelezettségük áll fenn.

Az elsőfokú bíróság ítéletével szemben a felperesek nyújtottak be fellebbezést, amelyben kérték annak részbeni megváltoztatásával a viszontkereset elutasítását és az alperes vételárelőleg és 187 853 forint kártérítés és kamatai megfizetésére kötelezését.

A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintve, fellebbezett rendelkezését részben és akként változtatta meg, hogy kötelezte az alperest a felpereseknek, mint együttes jogosultaknak 3 200 000 forint megfizetésére, míg kötelezte a felpereseket a lakásingatlan alperes részére történő birtokbaadására. Megkereste a földhivatalt az alperes tulajdonjogának visszajegyzésére és a viszontkeresetet elutasította.