BH 2011.1.7 Ingatlan eszmei tulajdoni hányada elbirtoklás útján történő megszerzésének nem előfeltétele a jogerős közigazgatási határozat a föld megoszthatóságáról [Ptk. 121. §].

A perbeli ingatlan 139/240 tulajdoni hányadát az 1970. június 13-án kelt adásvételi szerződés alapján a felperes szerezte meg, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek. Az eladó az ezt meghaladó 101/240 tulajdoni hányadát az 1974. április 9-én kelt adásvételi szerződéssel É. G.-nak adta el, akinek halálát követően azt végrendeleti öröklés jogcímén a III. rendű alperes szerezte meg.

A felperes és É. G. 1974. április 9-én és november 22-én megállapodást kötöttek, melynek értelmében É. G. vállalta, hogy 30 000 forint ellenérték fejében hozzájárul a 101/240 tulajdoni hányadának 71/240 hányadra történő módosítására. Az építésügyi hatóság 1974. július 12-én a perbeli ingatlanra fennmaradási, építési és telekmegosztási engedélyt adott. A megállapodás alapján az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés 1975. november 12-én megtörtént. Eszerint a perbeli ingatlan 169/240 tulajdoni hányada a felperes, 71/240 tulajdoni hányada É. G. javára került bejegyezésre.

É. G. az 1976. augusztus 30-én kelt adásvételi szerződéssel a perbeli ingatlan 101/240 tulajdoni hányadát eladta az I. rendű alperesnek és szüleinek. A tulajdonosváltozást, valamint az I. rendű alperes tulajdoni hányadára a haszonélvezeti jogot bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba. A felperes tiltakozott e bejegyzés ellen a földhivatalnál arra hivatkozva, hogy nem tudott a felek által kötött megállapodásról. A földhivatal 1977. január 20-án értesítette a felperest, hogy a 101/240 tulajdoni hányadra bejegyezte a tulajdonjogot az 1976. augusztus 30-án kelt szerződésben megjelölt vevők javára.

A felperes valamint az I. rendű alperes és szülei között több per is indult az ingatlan tulajdonjogával kapcsolatban. A bíróság elutasította a felperes azon keresetét, melyben az 1974. évi és 1976. évi szerződések érvénytelenségének megállapítását, illetve azok módosítását kérte olyan módon, hogy őt az ingatlanból 165,3 négyszögöl terület tulajdonjoga illesse meg. Az ítélet utalt egy korábbi perre, amelyben a felperes annak megállapítását kérte, hogy a szerződések helyes értelmezésével őt a perbeli ingatlanon 159/240 tulajdoni hányad illeti meg. A bíróság a felperesnek ezt a keresetét is elutasította arra hivatkozással, hogy a felperes tulajdonjogát az 1970-es szerződés alapján helyesen jegyezték be. Az ítéletben írtak szerint a tervezett telekmegosztás nem valósult meg.

A felperes újabb pert indított az 1976. augusztus 30-i szerződés érvénytelenségének és hatálytalanságának megállapítása iránt. A bíróság a végzésével a felperes keresetlevelét idézés kibocsátása nélkül elutasította. Ezt a végzést a megyei bíróság helybenhagyta. A jogerős végzést a Legfelsőbb Bíróság hatályában fenntartotta azzal az indokolással, hogy korábban ugyanezen tárgyban már jogerős határozat született.

Az elsőfokú bíróság ítéletével - melyet másodfokú bíróság helybenhagyott - a perbeli ingatlan közös tulajdonát úgy szüntette meg, hogy a felperes 139/240 tulajdoni hányadát 350 625 forint megváltási ár ellenében az I. rendű alperes szüleinek a tulajdonába adta, a II. rendű alperes haszonélvezeti jogának fenntartása mellett. A földhivatal az ítélet alapján 1990. május 11-én az I. rendű alperes szüleinek tulajdonjogát bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba.

A felperes - többször módosított - kereseti kérelmében elsődlegesen annak megállapítását kérte, hogy a közös tulajdon jogerős megszüntetése óta eltelt időben az ingatlanilletőség szakadatlan, sajátjakénti birtoklásával megszerezte a perbeli ingatlan 169/240 tulajdoni hányadát, kérte ez alapján a tulajdonjogának bejegyzését és az alperesek ennek tűrésére való kötelezését. Másodlagosan a Ptk. 117. § (1) bekezdése alapján annak megállapítását kérte, hogy az I. rendű alperes javára szóló 1976. évi adásvételi szerződés 30/240 tulajdoni hányad tekintetében érvénytelen. Indokolásul arra hivatkozott, hogy az É. G. és a közte 1974. november 22-én létrejött adásvételi szerződés kiegészítésében foglaltak szerint ez a 30 négyszögölnyi terület a tulajdonában volt az 1976. évi adásvétel idején, így arról a III. rendű alperes jogelődje, É. G. érvényesen nem rendelkezhetett. Az érvénytelenség jogkövetkezményeként kérte a 30/240 arányú tulajdonjoga bejegyzését és az alperesek ennek tűrésére való kötelezését.

Az I. rendű alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Álláspontja a következő volt: Ingatlan tulajdoni hányadának elbirtoklása a Ptk. 121. § (4) bekezdése alapján lehetséges, e körben nem szükséges, hogy az ingatlan megosztható legyen. A felperes azonban az I. rendű alperes tudtával, a II. rendű alperes haszonélvezeti joga alapján használja az ingatlanrészt. Ez a használat a II. rendű alperes haszonélvezeti jogának jogcímén alapul, ezért a felperes ingatlanhasználata nem minősül sajátjakénti birtoklásnak.

A szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti kereseti kérelmet az elsőfokú bíróság érdemben bírálta és utasította el. Megítélése szerint az I. rendű alperes "érdemi" (helyesen: a per megszüntetésére irányuló, alaki) ellenkérelme nem foghat helyt, mert a felperes eben a perben a korábbi perektől eltérő hivatkozási alappal terjesztette elő keresetét, e körben korábban jogerős ítélet nem született.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének az elbirtoklás jogcímén előterjesztett keresetet elutasító rendelkezését helybenhagyta, a szerződés érvénytelenségére alapított keresetet elutasító rendelkezést hatályon kívül helyezte és e körben a pert megszüntette. Az elsőfokú bíróságtól eltérő jogi álláspontja szerint az ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján akkor sem lehet megszerezni a Ptk. 121. § (4) bekezdése alapján, ha az elbirtoklás feltételei csak a föld egy részére vonatkozólag állnak fenn és a föld nem osztható meg. Kifejtette: az elbirtoklás címén indított perben "jogerős határozattal" kell igazolni azt a ténykérdést, hogy a föld megosztható-e vagy sem, amire ebben a perben nem került sor.

A hatósági határozat beszerzésének hiányát azonban a másodfokú bíróság nem kifogásolta, mert megítélése szerint az elbirtoklás Ptk. 121. § (1) bekezdésében foglalt feltételei együttesen nem állnak fenn.