PK 294. szám

A PK 10. számú állásfoglalás módosítása

A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) a korábbitól eltérően szabályozza az ingatlanok árverését. A jogszabályban foglaltak a PK 10. számú állásfoglalás I. pontjának kiegészítését teszik indokolttá.

A gazdasági, társadalmi viszonyok megváltozása a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset esetleges elutasítása feltételeinek az eddiginél differenciáltabb megközelítését, a PK 10. számú állásfoglalás III. pontjának módosítását teszi szükségessé.

A PK 24. számú állásfoglalás b) pontjában, valamint a PKT 3/1979. számú állásfoglalásban kifejtettek kapcsolódnak a PK 10. számú állásfoglalás tematikájához, összefoglalásukat célszerűségi szempontok indokolják.

Minderre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma a következők szerint határozott:

1. A PK 10. számú állásfoglalás rendelkező részének I. pontja helyébe a következő szöveg lép:

"I. A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelő ellenértéket, az árverés útján való értékesítésnél pedig a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a végrehajtást elrendelő bíróság nem szállíthatja le.

Ha olyan közös ingatlanról van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs benn lakik, s kiköltözni a közös tulajdon megszüntetése esetére sem hajlandó, ennek a körülménynek az értékre gyakorolt hatását megfelelően figyelembe kell venni.

Ha méltányolandó körülmények mást nem indokolnak, a saját bennlakása folytán előállt értékcsökkenés következményeit a bennlakónak kell viselnie mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind pedig az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál."

2. A PK 10. számú állásfoglalás rendelkező részének III. pontja helyébe a következő szöveg lép:

"III. A közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására kerülhet sor, ha a tulajdonostárs e jogát visszaélésszerűen gyakorolja, továbbá, ha a közös tulajdon megszüntetése az adott körülmények között a másik (többi) tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sérti."

3. Az állásfoglalás rendelkező részének IV. pontja VI. pontra változik.

A rendelkező rész a következő IV. és V. pontokkal egészül ki:

"IV. A haszonélvezeti vagy egyéb joggal (használat, telki szolgalom) terhelt ingatlan szabad kézből való értékesítése esetében a bíróság a vételár, illetőleg a megváltási ár felosztása kérdésében a haszonélvezeti vagy egyéb joggal terhelt ingatlan jellegét, a haszonélvezeti vagy egyéb jog gyakorlásának módját, a jogosult személyi körülményeit, a hasznosítás lehetőségeit, a hasznosítással elérhető anyagi előnyöket, továbbá a haszonélvezeti vagy egyéb jognak az ingatlan forgalmi értékére gyakorolt hatását veszi figyelembe."

"V. Ha valamely ingatlanon fennálló közös tulajdont a bíróság úgy szünteti meg, hogy az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát a másik tulajdonostárs tulajdonába adja (Ptk. 148. § (2) bek.), és egyidejű teljesítést rendel el, de az ellenérték későbbi megfizetésére határidőt engedélyez, a bíróság a jogerős határozat egyidejű megküldésével köteles megkeresni az illetékes földhivatalt a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett. A bejegyzés azonban csak akkor foganatosítható, ha a jogszerző a magához váltás teljes összegének a kifizetését a földhivatalnál igazolja."

4. Az állásfoglalás I. pontjához fűzött indokolás második bekezdése helyébe a következő szöveg kerül:

"Ha a bíróság a közös tulajdon megszüntetését értékesítés vagy megváltás útján rendeli el, ítéletében meg kell határoznia, hogy a vételárat a tulajdonostársak között miként osztja fel, illetve hogy az a tulajdonostárs, aki a másik (többi) tulajdonostárs hányadát magához váltja, ezért menynyit köteles fizetni. Árverés esetén az ítéletben azt kell meghatározni, hogy mi az a legkisebb vételár, amelyért az ingatlan eladható, és hogyan oszlik meg a vételár a tulajdonostársak között. A legkisebb vételár meghatározása egyben azt is jelenti, hogy a közös tulajdonnak árverés útján való megszüntetése esetén a végrehajtási eljárás során nincsen helye az 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 147. §-a (2) bekezdésében írt azon szabály alkalmazásának, amely szerint »Ha a felajánlott vételár nem éri el a kikiáltási árat, azt fokozatosan lejjebb kell szállítani a becsérték feléig.« A végrehajtást elrendelő bíróság pedig a Vht. 162. §-a (3) bekezdésének a) pontjában meghatározott eljárása során az ítéletben megállapított legkisebb vételárat csak úgy módosíthatja, hogy az ítéletben foglaltnál magasabb összegben állapítja meg. A közös tulajdonnak árverés útján való megszüntetése ugyanis nem végrehajtási árverés, az ilyen ügyben nincs hitelező, akinek igényét a végrehajtási eljárásban kell kielégíteni, nincsen a pénztartozás teljesítését megtagadó adós sem. Ezzel szemben ha a közös tulajdonú ingatlannak a bírósági ítéletben meghatározott legalacsonyabb árverési vételáron történő értékesítése nem vezet eredményre, nincs akadálya annak, hogy a közös tulajdon más módon történő megszüntetése iránt újabb pert indítsanak. Ugyanakkor a jogerős bírói ítéletnek a legkisebb vételárat meghatározó rendelkezése anyagi jogerejét [Pp. 229. § (1) bek.] és a tulajdonjog védelmének az alapelvét (Ptk. 3. §) egyaránt sértené, ha a közös tulajdon árverés útján történő megszüntetésének végrehajtási szabályait a bíróság kiterjesztően értelmezve az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtási eljárásban úgy módosíthatná, hogy azt alacsonyabb összegben is megállapíthatná. A fentieken túlmenően a házastársi közös vagyon megosztása során a tulajdonközösségnek árveréssel való megszüntetése esetén az ítéletben megállapított legalacsonyabb vételártól való eltérés nemcsak az ezen a címen a feleknek jutó érték csökkenését vonná maga után, hanem érintené az egyéb vagyon megosztásánál vagy a lakás használatával kapcsolatos döntés meghozatala során figyelembe vett és a marasztalási összegre is kiható méltányossági, illetve egyéb családjogi megfontolásokat, megsértve ezzel az ítélet e rendelkezéseinek anyagi jogerejét is. Ha pedig a közös tulajdonban álló ingatlant jelzálogjog is terheli, a kikiáltási ár leszállítása azt eredményezheti, hogy a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk ellenében semmit nem kapnak, sőt a jelzáloghitelező sem juthat maradéktalanul a követeléséhez."

5. Az állásfoglalás I. pontjához fűzött indokolás nyolcadik bekezdése helyébe a következő szöveg kerül:

"Külön ki kell emelni, hogy a különváltan élő vagy a volt házastársak közös ingatlanának megosztása esetén is előfordul, hogy a közös ingatlanban csak az egyikük lakik. A bennlakás értékcsökkentő hatásának az elbírálásánál ilyenkor megfelelően értékelni kell, ha a bennmaradó házastárs jogszabályi rendelkezés vagy a másik házastárs egyetértése alapján az ingatlanban másnak (pl. a közös kiskorú gyermeknek) a lakhatását is biztosítja, illetve figyelembe kell venni a házastársaknak az értékcsökkenés viselésére vonatkozó megállapodását."

6. Az állásfoglalás II. pontjához fűzött indokolás utolsó mondata (Hatályos Jogszabályok Gyűjteménye: Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Budapest, 1993. szerinti szöveg) elmarad.

7. Az állásfoglalás III. pontjához fűzött indokolás helyébe a következő szöveg kerül:

"III. A Ptk. 147. §-a szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. E jog érvényesítésének időbeli korlátozásáról a jogszabály nem rendelkezik, a Ptk. miniszteri indokolása arra utal, hogy a megszüntetés jogának visszaélésszerű, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit sértő gyakorlása ellen a Ptk. 5. §-a védelmet nyújt.

A társadalmi és gazdasági viszonyok változásával azonban olyan érdekhelyzetekkel is számolni kell, amelyek indokolttá teszik a közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereset ennél szélesebb körben jelentkező okok miatti elutasítását.

Ezért a közös tulajdon megszüntetésének (a szerződéses korlátozáson kívül) akadálya lehet az is, ha a megszüntetést olyan időben kérik, amikor a közös tulajdon megszüntetése az egyes tulajdonostársak érdekeit súlyosan sérti. Alapot adhat a kereset elutasítására, ha az objektív körülmények (pl. a forgalmi értékviszonyok, az infláció) a közös tulajdon egészének átmeneti és jelentős értékcsökkenését eredményezik. Ilyen akadály lehet például az, ha valaki megszerzi a közös tulajdonban álló ingatlan egy hányadát, és rövidesen közösségmegszüntetési perrel lép fel az anyagilag jóval erőtlenebb, a magához váltásra fel nem készült bennlakó tulajdonostárssal szemben. Megtörténhet, hogy a bennlakó tulajdonostársnak hibáján kívül elnehezült helyzetét akarja a másik tulajdonostárs kihasználni. Különélő vagy volt házastársak között is megtörténhet, hogy az egyik fél a másikkal szemben úgy lép fel, hogy annak inkább zaklatási jellege van. A közös ingatlant özvegyi vagy más haszonélvezeti, esetleg használati jog terheli, ami az értékre befolyással van, s az egyik tulajdonostárs az erre való tekintet nélkül szorgalmazza az értékesítést, amit a másik ellenez. Kivételesen a kereset elutasítását eredményezheti a tulajdonosok körén kívül eső - az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett - más jogosult olyan védekezése, amellyel kimutatja, hogy a közösség megszüntetése az ő jogait kirívóan sérti. Az érdeksérelmet ugyanis az ilyen jogosult sem köteles tűrni."

8. Az állásfoglalás indokolásának IV. pontja VI. ponttá változik.

Az indokolás a következő N. és V. pontokkal egészül ki. "IV. A közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatban a haszonélvezeti vagy egyéb, az ingatlant terhelő jog értékének megállapítása is szükségessé válhat. Ez a helyzet akkor, ha valamennyi tulajdoni hányad tulajdonosa és haszonélvezője, illetve egyéb, az ingatlant terhelő jog jogosultja közös megegyezéssel hozzájárul a közös tulajdon megszüntetéséhez, vagy pedig az ingatlant szabadkézből értékesítik. Ha ilyenkor a tulajdonostárs és a haszonélvező vagy az ingatlant terhelő egyéb jog jogosultja nem jut megegyezésre a vételár, illetőleg a megváltási ár felosztása kérdésében, vitájukat a bíróságnak kell eldöntenie. Az ingatlant terhelő megszűnt jog értékének meghatározásánál jelentősége van annak, hogy az milyen jellegű ingatlant terhelt (lakóház, más építmény, mezőgazdasági művelésre alkalmas föld stb.), és a jogosult ténylegesen milyen módon gyakorolta a haszonélvezeti vagy egyéb, az ingatlant terhelő jogát (pl. a haszonélvező e jogát csak a személyes szükségletei kielégítésére használta-e, vagy pedig jövedelemforrást is jelentett részére). Az értékelés fontos tényezője, hogy pl. milyen életkorú a haszonélvező vagy a használati jog jogosultja, és általában milyenek a személyi körülményei. Vizsgálni kell az ingatlan hasznosításának lehetőségeit és a hasznosítással egyáltalán elérhető anyagi előnyt, valamint az ingatlant terhelőjognak az ingatlan forgalmi értékére gyakorolt hatását."

"V. Gyakori módja valamely ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésének, hogy a bíróság az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát megfelelő ellenérték ellenében a másik tulajdonostárs, illetőleg több tulajdonostárs tulajdonába adja [Ptk. 148. § (2) bek.], és egyidejű teljesítést rendel el, a teljesítésre azonban határidőt (részletfizetés) engedélyez.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. tvr. 14. §-a (4) bekezdésében foglaltak értelmében a bejegyzés tárgyát alkotó jogra vonatkozó határozat alapján az eljáró hatóság (bíróság stb.) kéri a bejegyzést az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivataltól.

Ez a rendelkezés - amelynek célja az, hogy az ingatlan-nyilvántartás mindenkor a valóságos jogi állapotot tüntesse fel - nem különböztet aszerint, hogy a jogszerző maradéktalanul teljesített-e vagy nem. Ebből folyik, hogy a bíróságnak a teljesítésre tekintet nélkül kell megkeresnie a földhivatalt a tulajdonjog bejegyzése iránt.

Az egyidejű teljesítés elvéből következik azonban, hogy a jogszerző a tulajdonjogának bejegyzésére csak akkor tarthat igényt, ha maradéktalanul teljesített, vagyis a szóban levő esetben, ha az ellenérték összegét teljes egészében megfizette.

Mindaddig, amíg a jogszerző a teljesítést nem igazolja, a tulajdonváltozás bejegyzésének akadálya van. Ez esetben tehát értelemszerűen alkalmazni kell a 27/1972. (XII. 31.) MÉM r. (Vhr.) 95. §-ának (2) bekezdésében foglalt azt a rendelkezést, hogy ha a beadvány - a tárgyalt esetben a megkeresés - érdemi elintézésének bármilyen akadálya van, a beadvány és az ugyanarra az ingatlanra érkezett további beadvány elintézését az akadály elhárításáig függőben kell tartani.

A tárgyalt esetben ezért a bíróságnak a határozata egyidejű megküldésével az iránt kell megkeresnie a földhivatalt, hogy a magához váltás teljes összege kifizetésének igazolásáig - vagyis az akadály elhárításáig - az érdemi elintézést tartsa függően. A megkeresést célszerű a bírósági határozat rendelkező részébe foglalni. A megkeresésnek tartalmaznia kell a Vhr. 9. §-ának (3) bekezdésében említett adatokat.

A megkeresés beérkezését ilyen esetben is széljegyezni kell (Vhr. 93. §).

Annak elbírálását, hogy az érdemi elintézés akadálya elhárult-e, a Vhr. 95. §-ának (2) bekezdése nem utalja más szerv hatáskörébe, hanem a földhivatal jogkörében tartja meg. Ebből következik, hogy a magához váltás összegének teljes kifizetését a földhivatalnál és nem a bíróságnál kell igazolni."

9. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma a PK 24. számú állásfoglalás b) pontját és a PKT 3/1979. számú állásfoglalást a PK 10. számú állásfoglalás szövegébe beiktatja, ezen állásfoglalásokat ezért nem tartja fenn.

A módosítással érintett kollégiumi állásfoglalás teljes szövege a következő: beépítve a PK 10. számú állásfoglalás szövegébe.