BH 2010.11.296 Az elővásárlási jog gyakorlása körében a bíróság hivatalból vizsgálja, hogy a felek joggyakorlása megfelel-e a Ptk. alapelvi rendelkezéseinek, a jóhiszeműség és a tisztesség követelményének [Ptk. 4. § (1) bek. és (4) bek., 145. §, 207. § (5) bek.].

Az I. r. alperes az 1999. szeptember 23-án kelt adásvételi szerződéssel eladta a II. r. alperes jogelődjének a perbeli ingatlanból a tulajdonát képező 1077/4626. tulajdoni hányadot 350 000 forint vételárért. Az adásvételi szerződésben a felek tévesen tüntették fel a helyrajzi számot, ezért a II. r. alperes jogelődjének tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelmét a földhivatal elutasította.

Az I. r. alperes és a II. r. alperes jogelődje rendezni kívánták a tulajdoni helyzetet figyelemmel arra is, hogy a II. r. alperes jogelődje 1999-ben birtokba lépett. Időközben azonban a felperes is tulajdoni hányadot szerzett az ingatlanban és várható volt, hogy újabb adásvételi szerződés kötése esetén a felperes az elővásárlási jogát gyakorolni fogja. Erre tekintettel az I. r. alperes és a II. r. alperesi jogelőd 2004. május 1-jén a korábban közöttük létrejött adásvételi szerződést felbontották és ugyanezen a napon az I. r. alperes tulajdonában álló ingatlanhányadra vonatkozóan ajándékozási szerződést kötöttek, amelyben az ingatlan értékét 1 000 000 forintban jelölték meg.

A felperesnek a földhivatal az ajándékozási szerződést 2004. szeptember 18-án kézbesítette. A felperes, bár az ajándékozási szerződést leplezett adásvételi szerződésnek tekintette, azzal szemben elővásárlási jogának gyakorlását bejelentő nyilatkozatot nem tett. Csak 2005. április 21-én fordult bírósághoz és a keresetlevélben nyilatkozott arról, hogy elővásárlási jogát gyakorolni kívánja.

A perindításra tekintettel az I. r. alperes és a II. r. alperes jogelődje 2005. szeptember 30-án az ajándékozási szerződést felbontotta és 2005. október 3-án újabb adásvételi szerződést kötött az I. r. alperes ingatlanhányadára vonatkozóan, amelyben a vételárat 6 000 000 forintban határozták meg. E szerződéssel kapcsolatban a felperest az elővásárlási jog gyakorlására felhívták.

Az első- és másodfokú eljárásban még a II. r. alperes jogelődje járt el.

A felperes módosított keresetében a Ptk. 207. § (5) bekezdésére alapítottan annak megállapítását kérte, hogy az I. r. és a II. r. alperesek között 2004. május 1. napján létrejött ajándékozási szerződés színlelt szerződés, amely adásvételi szerződést leplez. Az adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan, mert megsértették az elővásárlási jogát. Előadta, hogy elővásárlási joga folytán a szerződésben foglalt feltételekkel az I. r. alperes tulajdoni hányadát maga kívánja megszerezni és kérte, hogy a bíróság a szerződést közötte és az I. r. alperes között hozza létre.

A felperes kereseti kérelmet terjesztett elő az I. r. és a II. r. alperesek között 2005. október 3-án létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének a megállapítására is. Előadta, hogy az ajándékozási szerződés felbontására az I-II. r. alpereseknek már nem volt lehetősége, és a felperes elővásárlási jogának gyakorlására tekintettel arra sem, hogy újabb adásvételi szerződést kössenek egymással.

Az I. és II. r. alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Előadták, hogy az 1999. évi adásvételi szerződés felbontásának napján közöttük valóban ajándékozási szerződés jött létre. Az I. r. alperes férjének halálát követően ugyanis szoros kapcsolat alakult ki közöttük. Amikor kiderült, hogy a felperes ezzel szemben is gyakorolni kívánja az elővásárlási jogot, ezt is felbontották és az ingatlan valódi értékének megfelelő ellenérték meghatározásával kötöttek újabb adásvételi szerződést.

A III. r. alperes a kereseti kérelemre érdemben nem nyilatkozott. Előadta, hogy a felperessel haragos viszonyban áll.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a perbeli ingatlan 1077/4626 hányadára vonatkozóan a 2004. május 1. napján kelt ajándékozási szerződés színlelt, adásvételi szerződést leplez, amely a felperessel szemben hatálytalan. Megállapította továbbá, hogy az adásvételi szerződés a felperes és az I. r. alperes között jött létre. Megállapította emellett, hogy az I-II. r. alperesek között 2005. október 3-án kelt adásvételi szerződés érvénytelen. Rendelkezett arról, hogy az I. r. alperes részére a felperes tizenöt napon belül fizesse meg az 1 000 000 forint összegű vételárat és megkereste az illetékes ingatlanügyi hatóságot a felperes tulajdonjogának bejegyzése és az I. r. alperes tulajdonjogának törlése érdekében. A III. r. alperest a fentiek tűrésére kötelezte, és rendelkezett a perköltség viseléséről is.

Az elsőfokú bíróságnak az volt a jogi álláspontja, hogy az I-II. r. alperesek között 2004. május 1-jén a Ptk. 207. § (5) bekezdésében foglaltak szerint színlelt ajándékozási szerződés jött létre. Az I-II. r. alperesek ugyanis 1999-ben ellenszolgáltatás fejében kötöttek egymással adásvételi szerződést, amelynek ingatlan-nyilvántartási átvezetése elmaradt és ennek rendezésére kerestek olyan jogi formát, amelynek keretében a felperes az elővásárlási jogát nem gyakorolhatja. A per során az I-II. r. alperesek nem bizonyították, hogy közöttük élettársi kapcsolat, vagy szorosabb viszony állna fenn, amely az ajándékozást indokolttá tette volna. A perben felmerült adatok alapján, illetve a bizonyítási eljárás eredményeképpen a bíróság bizonyítottnak találta, hogy az ajándékozási szerződés adásvételi szerződést leplezett. Ennek alapján megállapította, hogy a felperest e szerződéssel kapcsolatban elővásárlási jog illeti meg és a szerződést a felperes és az I. r. alperes között az ajándékozási szerződésben szereplő értéken hozta létre utalva arra, hogy ettől eltérő értéket az alperesek nem bizonyítottak és az illetékhivatal is elfogadta ezt az értéket.

A 2005. október 3-ai adásvételi szerződéssel kapcsolatban az elsőfokú bíróságnak az volt az álláspontja, hogy az érvénytelen szerződés, mert a felperes joggyakorlása folytán a keresetindítást követően a szerződéstől való elállásra, illetve újabb szerződéskötésre az I-II. r. alpereseknek már nem volt lehetősége.

Az alperesek részéről előterjesztett fellebbezés folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta. Az elsőfokú bíróság ítéletének rendelkező részében foglalt rendelkezések túlnyomó részét mellőzte. Kizárólag azt a rendelkezést nem érintette, amely szerint az I-II. r. alperesek között a perbeli ingatlanhányadra vonatkozó 2004. május 1-jén létrejött ajándékozási szerződés színlelt szerződés, amely adásvételi szerződést leplez. A másodfokú bíróság ítéletében kifejtette, hogy a leplezett szerződést illetően a felperest valóban megillette az elővásárlási jog a Ptk. 145. § (2) bekezdése alapján. Ez a tulajdonjogból fakadó rendelkezési jog korlátozását jelenti, amely az elővásárlási jog gyakorlójának is kötöttséget jelent, vagyis az elővásárlási jog gyakorlója a jognyilatkozatával indokolatlanul nem késlekedhet. Az I-II. r. alperesek formailag ajándékozási szerződést kötöttek, így értelemszerűen nem hívták fel a felperest arra, hogy a vételi ajánlat elfogadásáról nyilatkozzék, a felperes azonban a szerződésről való tudomásszerzését követően mintegy hét hónapig nem tett nyilatkozatot az elővásárlási joga gyakorlására vonatkozóan. A felperes már 2004. szeptember 18-án tudomást szerzett az ingatlanügyi hatóságtól a perbeli ajándékozási szerződésről, vételi ajánlatot azonban csak a 2005. április 21-ei keresetlevélben tett.