BH 2016.2.34 I. Az elővásárlásra jogosult a dologösszességként történő értékesítés esetén csak akkor tudja e jogát külön az e joggal terhelt dologra nézve gyakorolni, ha az általa indított perben a bíróság megállapítja, hogy a dologösszességként való értékesítés az elővásárlási jog meghiúsítását célzó, rosszhiszemű, tisztességtelen, visszaélésszerű joggyakorlásnak minősül, így a Ptk. 5. § (1) bekezdésében foglalt tilalomba ütközik.

II. A felperes elővásárlási joga fennállására nem hivatkozhat ha az eladónak bejelenti ugyan, hogy a jogával élni kíván, de ennek érvényesítése érdekében hónapokkal később indít csak pert [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 373. § (2) bek.; 1996. évi LIII. tv. 68. § (6) bek.; 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény].

[1] Az I. rendű alperes tulajdonosi joga gyakorlójaként a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet (a továbbiakban: NFA) pályázatot hirdetett bizonyos földterületek értékesítési egységként történő értékesítésére. 2007. február 12-én SSB 2101/07. számon tíz nagykállói, SSB 2102/07. számon hat nagykállói és egy szakolyi, 2007. március 1-jén pedig SSB 2201/07. számon kilenc nagykállói, egy geszterédi, két balkányi, SSB 2202/07. számon tizenhét nagykállói és egy balkányi ingatlant hirdettek meg eladásra.

[2] A felperes képviselő-testülete 2007. március 14-én hozta meg és 2007. március 15-én hirdette ki a 9/2007. (III. 15.) rendeletét (a továbbiakban: önkormányzati rendelet) a Nagykálló-Ludastó Park helyi védetté nyilvánításáról. Az illetékes földhivatal 53676/2007. 05. 16. számú határozatával a helyi jelentőségű természetvédelmi terület jogi jelleget és a felperes elővásárlási jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte.

[3] A felperes 2007. május 29-én valamennyi pályázati egységre bejelentette elővásárlási szándékát az NFA-hoz is és a pályázati egységekre vonatkozó hirdetmények kifüggesztését intéző jegyzőhöz is. Hivatkozott a természet védelméről szóló 1996. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Tvt.) 68. § (6) bekezdésére. Az NFA a felperes elővásárlási igényét nem fogadta el, az SSB 2101., 2102. és 2201/07. számú pályázati egységekre 2007. augusztus 17-én adásvételi szerződést kötött a II-III. és IV. rendű alperesekkel. A II., III. és IV. rendű alperesek javára a tulajdonjog, a VII. rendű alperes javára a jelzálog bejegyzése megtörtént az ingatlan-nyilvántartásba. Az SSB 2202/07. számú egységre vonatkozóan az NFA szerződést nem kötött, mert G. I. a vételi ajánlata közlését követően 2007. június 19-én a vételi ajánlatától visszalépett.

[4] A felperes módosított keresetében annak megállapítását kérte, hogy a létrejött adásvételi szerződések vele szemben, elővásárlási jogának megsértése miatt hatálytalanok, a szerződések közötte és az I. rendű alperes között jöttek létre. A 2202/07. pályázati egység ingatlanaira vonatkozóan pedig az volt az álláspontja, hogy az közötte és az I. rendű alperes között a G. I. által tett vételi ajánlat szerinti tartalommal jött létre. Kérte az alperesek kötelezését a tulajdonjoga bejegyzésének tűrésére. A kereseti kérelmét az önkormányzati rendeletre, valamint a Tvt. 68. §-ának (6) bekezdésére alapította. Azt a tényt, hogy a pályázati egységek többségében nem nagykállói ingatlanokat is tartalmaztak, az elővásárlási joga meghiúsítását célzó rosszhiszemű magatartásnak minősítette, amelyre tekintettel az összes ingatlanra vonatkozóan érvényesítheti elővásárlási jogát.

[5] Az I. rendű alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Utalt arra, hogy az egy pályázati csomagban szereplő ingatlanokat együttesen hirdette meg az NFA értékesítésre, így a felperes az elővásárlási jogával csak akkor élhetett volna, ha e joga valamennyi ingatlanra fennáll. Hivatkozott arra, hogy a pályázati egységek kialakítása, sőt a pályázat kihirdetése is még az önkormányzati rendelet hatályba­lépése előtt megtörtént. Az I. rendű alperes szerint a nagykállói ingatlanok vonatkozásában a felperes elővásárlási joga nem érvényesülhet az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiánya miatt, az önkormányzati rendelet vonatkozásában pedig annak az 1959. évi IV. tv. (a továbbiakban: Ptk.) 5. §-ába ütköző volta jelenti akadályát a felperes keresete teljesíthetőségének. Az I. rendű alperes utalt arra is, hogy a felperessel nincs szerződéskötési kötelezettsége, illetve a felperes nem teljesítőképes. A többi alperes is egyetértett az I. rendű alperes ellenkérelmében foglaltakkal. A VII. rendű alperes a keresetre nem nyilatkozott.

[6] Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy az SSB 2101/07. számú pályázati egységben szereplő ingatlanokra az I. és II. rendű alperesek között 2007. augusztus 17-én létrejött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan. A felperes és az I. rendű alperes között a szerződés a hatálytalan szerződéssel egyező tartalommal jött létre. Ezt meghaladóan a felperes keresetét elutasította. Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában úgy foglalt állást, hogy a felperes az elővásárlási joga érvényesítésekor teljesítőképes volt, az ingatlanvásárlást a módosított költségvetési rendeletében szerepeltette. Szükség esetén a vételárat hitelből is ki tudta volna egyenlíteni. A Tvt. 68. § (6) és (7) bekezdése alapján a helyi jelentőségű védett természeti területen lévő állami tulajdonú ingatlan elidegenítésekor a felperest az elővásárlási jog megillette. Az elővásárlási jog nem az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel, hanem a jogszabály hatálybalépésével keletkezett. Az elsőfokú bíróság szerint a felperes az ajánlati kötöttség ideje alatt gyakorolta elővásárlási jogát, erre tekintettel a Ptk. 211. § (2) bekezdése alapján az I. rendű alperest szerződéskötési kötelezettség terheli.

[7] Ugyanakkor az elsőfokú bíróság hivatkozva a 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 9/b. pontjára, azt az álláspontot foglalta el, hogy a felperes a pályázati kiírásban szereplő ingatlanokra a vételi ajánlatot csak teljes egészében fogadhatta el, mivel azonban elővásárlási jog csak a nagykállói ingatlanokra illette meg, ezért az elővásárlási jogát kizárólag az SSB 2101/07. számú pályázati egységben meghirdetett, nagykállói ingatlanokat tartalmazó dologösszességre érvényesíthette. Erre a pályázati egységre vonatkozóan az I. és II. rendű alperesek által kötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan és a Ptk. 373. § (2) bekezdése alapján a felperes és az I. rendű alperes között az adásvételi szerződés létrejött.

[8] Az elsőfokú ítélet ellen a felperes, az I-II., valamint a III-VI. rendű alperesek nyújtottak be fellebbezést. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és a keresetet elutasította. Ennek megfelelően rendelkezett az eljárásban felmerült költségek viseléséről. A másodfokú bíróság a keresetnek részben helyt adó ítéleti döntés jogi érvelését nem osztotta. Álláspontja szerint az alperesek nem hivatkozhattak a 4/1999. PJE határozat III. pontjában kifejtettekre, ugyanis a jelen ügyben a kiíró a nyertes pályázókkal a szerződést megkötötte és a felperessel a visszavont ajánlatot is még a visszalépés előtt közölte. A felperes elfogadó nyilatkozata alapján az NFA-val történt közléssel a szerződés közte és az eladók között az ajánlatnak megfelelő tartalommal létrejöhetett volna.