EH 2006.1552 Az opciós jog engedményezése átruházásnak minősül, ezért érvénytelen. A meghatalmazó fél aláírása szükséges kelléke a vételi jog gyakorlásáról szóló egyoldalú nyilatkozatnak, azt a meghatalmazott jogi képviselő ellenjegyzése nem pótolja [1959. évi IV. tv. 373-375. §; 1997. évi CXLI. tv. 32. §; 1998. évi XI. tv. 27. §].
A felperes 2003. szeptember 2-án az elsőfokú földhivatalhoz benyújtott kérelmében tulajdonjogának opciós vétel jogcímén történő bejegyzését kérte, arra az esetre, ha az ingatlan-nyilvántartásba már bejegyzett tulajdonjogát T. Z. sikerrel támadná.
Kérelméhez csatolta a Kereskedelmi és Hitelbank Rt. 2003. február 27-én kelt engedményező nyilatkozatát, amely a Kereskedelmi és Hitelbank Rt. javára bejegyzett opciós jog felperes javára történő átjegyzéséhez hozzájárult.
Az elsőfokú földhivatal a felperes kérelmét elutasította.
A felperes fellebbezése folytán eljárt alperes az elsőfokú határozatot helybenhagyta.
A felperes keresetében az alperes határozatának megváltoztatását, és a felperes tulajdonjoga bejegyzésének elrendelését kérte.
A megyei bíróság jogerős ítéletében a felperes keresetét elutasította.
Az ítélet indokolása szerint a gazdálkodó szervezet a vételi jogát gyakorló személyt kijelölheti [Ptk. 375. §-a, 374. § (5) bekezdése és 373. § (4) bekezdése].
A jogerős ítéletben kifejtett álláspont szerint azonban a felperes által csatolt engedményező okirat, valamint a felperes bejegyzési kérelme nem felel meg az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 29. §-ában, 32. § (2) bekezdés a) és b) pontjában, 32. § (1) bekezdésében és 33. §-ában előírt feltételeknek.
Utalt arra, hogy az alperes határozata megalapozott, a tényállást tisztázta, határozatát kellően megindokolta, és a bizonyítékokat helyesen mérlegelte.
A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését, és a felperes tulajdonjoga bejegyzésének elrendelését kérte.
Álláspontja szerint a jogerős ítélet ellentétes a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 375. § (4) bekezdésében, 374. § (4) bekezdésében és 373. § (4) bekezdésében foglaltakkal.
Sérelmezte, hogy a megyei bíróság és a földhivatal a hivatkozott jogszabályi rendelkezéseket megszorítóan értelmezte, és hivatkozott a BH 2004/259. számú eseti döntésre, miszerint a vételi jognak gazdálkodó szervezet részéről más személyre történő átruházását akadályozó, azt kizáró Ptk. rendelkezés nincs.
Utalt arra, hogy az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény (a továbbiakban: Ütv.) 26. § (4) bekezdése és az Inytv. 32. § (2) bekezdése együttes értelmezéséből megállapíthatóan a felperes jogi képviselője képviselőként az opciós jog gyakorlása körében eljárhatott; amennyiben a Ptk. 221. § (1) bekezdése szerinti jóváhagyás vált volna szükségessé, annak becsatolására a felperest az Inytv. 39. §-ában foglaltak alapján fel kellett volna hívni.
Hangsúlyozta, hogy a felperes az adásvételi szerződés megtámadása miatt kényszerült arra, hogy tulajdonosi minősége ellenére, vételi jog gyakorlása címén kérje a tulajdonjoga bejegyzését.
Utalt arra, hogy a megyei bíróság, illetve az ítélőtábla ítélete alapján az eredeti állapot visszaállításával a felperes tulajdonjogát törölték.
Az alperes ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte, előadva, hogy a vételi jogot a felperes helyett - erre irányuló kifejezett felhatalmazás nélkül - jogi képviselője gyakorolta. A felperes által a jogi képviselőjének 2003. szeptember 1-jén adott ügyvédi meghatalmazásából nem derül ki egyértelműen, hogy az csak ingatlan-nyilvántartási eljárásjogi cselekményre, vagy a Ptk. szerinti tulajdonosi jogból eredő rendelkezési jog gyakorlására is kiterjed-e.
Amennyiben a vételi jog gyakorlására a felperes jogi képviselője e meghatalmazás alapján jogosult lett volna, az ingatlan-nyilvántartási eljárásban félként járhatott volna el; ebben az esetben azonban az Inytv. 32. § (2) bekezdés g) pontja és (3) bekezdés utolsó mondata szerint az okiratot ellenjegyző személynek más ügyvédnek kellett volna lennie.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A felperes bejegyzési kérelméhez mellékelt, 2003. január 28-án kelt követelés engedményezésére vonatkozó szerződés 3. oldalán található II. pontjából egyértelműen kitűnik, hogy a Kereskedelmi és Hitelbank Rt. az I. rendű alperesi beavatkozóval szemben fennálló követelését engedményezte a felperesre.
A 165/2 hrsz.-ú belterület megnevezésű ingatlan tulajdoni lapjából megállapíthatóan a Kereskedelmi és Hitelbank Rt-t 2003. október 17-ei lejárattal vételi jog illette meg. A felperes tulajdonjogát e vételi jog gyakorlása folytán kérte bejegyezni, hivatkozással arra, hogy a Kereskedelmi és Hitelbank Rt. a felperest a Ptk. 373. § (4) bekezdése alapján jelölte ki a vételi jog gyakorlására.
A Ptk. 373. § (4) bekezdése szerint az elővásárlási jog átruházása - ha törvény eltérően nem rendelkezik - semmis, gazdálkodó szervezet azonban kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult.
A Ptk. 374. § (5) bekezdése értelmében az elővásárlási jog szabályait alkalmazni kell a visszavásárlási jogra is, illetve a Ptk. 375. § (4) bekezdése értelmében a vételi jogra a visszavásárlási jog szabályait.
Az elővásárlási (ily módon a vételi) jog átruházása semmis, és ebben az értelemben átruházásnak minősül az engedményezés is.
A vételi jog gyakorlására jogosult személy kijelölése nem átruházás, a vételi jog gyakorlására jogosult személyt tehát a gazdálkodó szerv kijelölheti (Kfv. IV. 37.056/2004/4. és Kfv. IV. 37.270/2002/3.).
Ennek megfelelően fejtette ki a Legfelsőbb Bíróság eseti döntésében, hogy nincs a Ptk.-ban meghatározott olyan kizáró rendelkezés, amely - figyelemmel a Ptk. 328. § (2) bekezdésének rendelkezésére is - a vételi jog gyakorlásának gazdálkodó szervezet részéről más személyre történő kijelölését akadályozná, hiszen a vitatott rendelkezés alkalmazásában valóban nem a jog átruházásáról, csak a jog gyakorlójának kijelöléséről van szó (Kfv. IV. 37.056/2004/4.).
A fentiekre figyelemmel az elsőfokú bíróság helyes jogi álláspontra helyezkedett, amikor azt vizsgálta, hogy a felperesi tulajdonjog-bejegyzési kérelem alapjául szolgáló okirat a vételi jog gyakorlására történő kijelölést tartalmaz-e; és helyesen állapította meg, hogy a felperes által csatolt okirat nem a vételi jog gyakorlására jogosult személyt jelöli ki, hanem a Kereskedelmi és Hitelbank Rt. követelését és vételi jogát engedményezi, ruházza át a felperesre.
A jogerős ítélet helyesen mutatott rá arra is, hogy a vételi jog gyakorlásáról szóló egyoldalú nyilatkozatnak tartalmaznia kellett volna a felperes aláírását is, nem elegendő a meghatalmazott jogi képviselő aláírása, illetve ellenjegyzése.
Az Inytv. 32. § (3) bekezdése értelmében a tulajdonjog keletkezésére vonatkozó bejegyzésnek ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján lehet helye.
Az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény (a továbbiakban: Ütv.) 27. § (1) bekezdés b) pontja szerint az okirat ellenjegyzésével az ügyvéd azt bizonyítja, hogy az okiratban megjelölt fél az iratot előtte, vagy helyettese előtt írta alá; illetőleg aláírását előtte, vagy helyettese előtt saját kezű aláírásnak ismerte el.
Az idézett rendelkezésből kitűnik, hogy az ügyvédi ellenjegyzés nem pótolja, hanem igazolja az okiraton szereplő szerződő fél aláírását. Erre figyelemmel a megyei bíróság helyesen állapította meg, hogy a vételi jog gyakorlására vonatkozó felperesi nyilatkozat a felperes aláírásának hiányában bejegyzésre szintén nem alkalmas. Amennyiben az okiratot a felperesi jogi képviselő, mint a jognyilatkozatot tevő meghatalmazott írta alá, az Inytv. 33. § (2) bekezdése szerinti, nevére szóló, a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségnek megfelelő (ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott) meghatalmazást kellett volna csatolnia. Ennek hiánypótlás keretében való beszerzésére, az Inytv. 39. § (3) bekezdés e) pontjában foglaltakra figyelemmel, nem kerülhetett sor.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.