BH+ 2014.3.107 A bérleményt ténylegesen nem használó bérlő részére a bérbeadó nem kötelezhető kártérítés megfizetésére, ha a bérbeadó jogellenes magatartása és a bérlőt ért kár között nincs okozati összefüggés. [1959. évi IV. tv. 187. § (1) bek., 1959. évi IV. tv. 318. § (1) bek.,1959. évi IV. tv. 339. § (1) bek.,1959. évi IV. tv. 193. §, 1959. évi IV. tv. 195. §].

A jogerős ítélettel megállapított tényállásnak a felülvizsgálattal érintett része szerint a II. r. alperes tulajdonában álló 173 m2 alapterületű, több szinten elhelyezkedő, nem lakás céljára szolgáló helyiségcsoportnak korábban az I. r. alperes volt a bérlője, akitől a bérleti jogot törvényes jogutódlás címén előbb a perben nem álló X. Kft., majd tőle szintén jogutódlással szerezte meg a helyiség bérleti jogát a felperes. Utóbbi 2004. augusztus 17-én helyiségbérleti szerződésmódosítás megnevezésű okiratot írt alá a II. r. alperessel havi 275 349 forint + áfa bérleti díj ellenében.

A felperes és az I. r.alperes között született szindikátusi megállapodásnak megnevezett okirat nyomán a felperes a helyiségből 10 m2-t köteles volt az I. r. alperesnek pénzváltási tevékenység folytatására biztosítani, ennek ellenére az I. r. alperes a teljes bérlemény birtokában maradt, vitatta mind a jogutódlások tényét, mind a felperes, valamint a III. r. alperes által megkötött fenti szerződésmódosítás érvényességét.

A Bíróság 2006. október 25-én kelt 10.G.302.975/2005/30. számú, valamint a másodfokú bíróság 3.Gf.75.175/2008/4. sorszámú, 2008. október 30-án kelt ítéletével a felperesnek a bérleti szerződésmódosítás érvénytelenségének megállapítása iránti keresetét elutasította. Ezt követően a Bíróság 2009. március 3-án kelt 19.G.306.183/2008/4. sorszámú, illetőleg a másodfokú bíróság 3.Gf.75.904/2009/9. sorszámú, 2009. szeptember 9-én kelt ítéletével kötelezte az I. r. alperest, hogy 15 nap alatt kiürítve bocsássa a felperes birtokába és használatába a perbeli ingatlant, mert azt jogalap nélkül birtokolta.

Ugyancsak a jogerős ítélet szerinti, a felek által nem vitatott tényállás értelmében a felperes 2006. január 1-jétől 2009. május 1-jéig bérleti díjat nem fizetett a bérbeadónak a megindult peres eljárásokra és birtokon kívüliségére tekintettel.

A III. r. alperes 2006. február 21. napján használati szerződést kötött az I. r. alperessel a perbeli helyiségre 278 784 forint + áfa/hó használati díj, továbbá 6728 forint + áfa/hó víz- és csatornahasználati díj fizetése mellett. A megállapodásban rögzítették a szerződő felek, hogy az ingatlant az I. r. alperes 1995 márciusa óta birtokolja és a szerződés megkötésének időpontjában is annak birtokában van, valamint azt is, hogy a bérleti szerződés módosítása érvénytelenségének megállapítása tárgyában peres eljárás van folyamatban, ezért ennek jogerős befejezéséig hozzák létre a használati szerződést. Az I. r. alperes az ingatlant ténylegesen 2009. november 23-áig használta, az ingatlan kulcsait nem a felperes, hanem a tulajdonos önkormányzat képviseletét ellátó III. r. alperes részére adta át. A II. r. alperes eközben a felperessel fennálló bérleti szerződést 2009. október 5-én 2009. november 30-ára felmondta, ezzel kapcsolatosan további jogerősen le nem zárult jogvitájuk van a feleknek.

A felperes többször módosított keresetében kártérítési igénnyel élt. Ezt 2004. szeptember 1-je és 2006. április 30. közötti időre 23 215 712 forintban, 2006. június 1. és 2009. szeptember 30-a közötti időre 77 090 941 forintban határozta meg, ami az albérletbe adás meghiúsulása okán elmaradt haszna. 100 306 653 forint erejéig az I. r. alperest, illetve 77 090 941 forint tekintetében mindhárom alperest egyetemlegesen kérte marasztalni annak kamataival együtt.

Az elsőfokú bíróság az I. r. alperest 73 848 176 forint és ennek kamatai, továbbá 3 197 500 forint perköltség megfizetésére kötelezte a felperes javára. Ezt meghaladóan - a II - III. r. alperesek tekintetében teljes egészében - a keresetet elutasította. Megállapította az elsőfokú bíróság, hogy az I. r. alperes, mint rosszhiszemű, jogalap nélküli birtokos a Ptk. 195. § (3) bekezdése, a 339. §-a és a 355. § (4) bekezdése nyomán kártérítést köteles fizetni a felperesnek. A II - III. r. alperesek egyetemlegességét megalapozó együttes károkozását azonban a Ptk. 344. §-a alapján nem látta bizonyítottnak. A bizonyítékoknak a Pp. 206. § szerinti mérlegelésével arra a meggyőződésre jutott, hogy az önkormányzat és vagyonkezelője nem voltak az ingatlan jogalap nélküli birtokosai, és a 2006. februári használati szerződés ellenére sem tanúsítottak felróható, jogellenes magatartást. Ezzel a szerződéssel a III. r. alperes éppen az adott helyzetben elvárható módon járt el, vagyis az ingatlanvagyon hasznosítása érdekében a birtokban lévővel kötött ideiglenesen, kizárólag a jogvita lezárásáig megállapodást. Az elsőfokú ítélet szerint a II - III. r. alperesek nem tettek olyan nyilatkozatot, amely az I. r. alperes használatának jogszerűségét igazolta volna, továbbá olyan, az együttműködési kötelezettség megszegéséből eredő mulasztás vagy tevékeny magatartás sem állapítható meg terhükre, ami az I. r. alperes jogalap nélküli birtoklását segítette volna elő.

Az elsőfokú ítélet ellen a felperes és az I. r. alperes fellebbezett. A felperes pontosított fellebbezésében az ítélet részbeni megváltoztatásával az I. r. alperes terhére megállapított marasztalási összegen belül 48 220 680 forint és késedelmi kamata tekintetében a II-III. r. alperesek egyetemleges marasztalását indítványozta, elsődlegesen elmaradt haszonként, szerződésszegésre hivatkozva, másodlagosan a jogalap nélküli birtoklásra alapítottan. Állította, hogy a II-III. r. alperesek a bérleti szerződésmódosításról szóló szerződést megszegték, és hivatkozott a Ptk. 4. §-ába ütköző magatartásukra is.

A jogorvoslati kérelmek nyomán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett rendelkezéseit részben - a le nem rótt illeték viselése tekintetében - megváltoztatta és a 900 000 forint kereseti illetékből az I. r. alperest 630 000 forint, a felperest 270 000 forint megfizetésére kötelezte az állam javára. Egyebekben az elsőfokú ítéletet helybenhagyta, kötelezte továbbá a felperest a II-III. r. alperesek javára 500 000 forint, míg az I. r. alperest a felperes részére 1 000 000 forint másodfokú perköltség megfizetésére.

A másodfokon eljárt bíróság osztotta az elsőfokú bíróságnak a mindhárom alperessel kapcsolatban kifejtett jogi álláspontját. A felülvizsgálati kérelemmel érintett II-III. r. alperesekkel szembeni elutasító ítéleti rendelkezés körében kiemelte, hogy bár a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) és a Ptk. a bérbeadó feladataként írja elő a helyiség birtokba adásának kötelezettségét, az adott esetben annak kellett jelentőséget tulajdonítani, hogy a bérleti jogviszonyba a felperes nem új bérleti szerződés megkötésével, hanem törvényen alapulóan, jogutódlás folytán bekövetkező alanyváltozással került. Fogalmilag kizárnak minősítette a jogerős ítélet azt a felperesi fellebbezési hivatkozást, hogy a II-III. r. alperesek jogalap nélküli birtokosnak minősülnek. Nem fogadta el a másodfokú bíróság azt a felperesi fellebbezésben foglalt érvelést, miszerint a II-III. r. alperesek azzal okoztak kárt, hogy a felperes birtokba juttatásáért nem tettek semmit, sőt a bérleményre az I. r. alperessel használati szerződést kötöttek. Úgy ítélte meg a másodfokú bíróság, hogy mivel a felperes az elsőfokú eljárás során több alkalommal módosította a keresetét, annak utolsó változata szerint (37. szám alatti beadvány) kérelme a Ptk. 6. §-ára nem terjedt ki, így ebben a körben nem lehetett vizsgálódni és döntést hozni.