BH 2021.3.87 Termőföld-adásvételi szerződésben egybefoglalt vételár kikötése esetén az egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozás mint törvényi feltétel teljesülését az eladó vonatkozásában kell értékelni, illetőleg vizsgálni.

Olyan ingatlanra nem köthető ki egybefoglalt vételár, amely az adásvételi szerződésben félként nem szereplő harmadik személy földhasználó üzemközpontjához tartozik [2013. évi CXXII. tv. (Ftv.) 5. §, 19. § (5) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A perben nem álló eladó (a továbbiakban: eladó), valamint a felperes között 2019. július 3. napján adásvételi szerződés jött létre a Derecske külterület ... helyrajzi számú és a ... helyrajzi számú szántó ingatlan (a továbbiakban: perbeli ingatlanok) eszmei hányadára vonatkozóan. Az adásvételi szerződés 4. pontja szerint a felek az adásvétel tárgyát képező ingatlan eszmei hányadának vételárát a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Ftv.) 19. § (5) bekezdése alapján egybefoglaltan 4 000 000 forint összegben határozták meg, utalva arra, hogy az adásvétel tárgyát képező földek egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartoznak.

[2] A szerződő felek a szerződés 5. pontjában rögzítették, hogy a földrészletek 2022. december 31. napjáig a B. A. Kft. haszonbérletében állnak, így a vevő a hányadrészek birtokába a haszonbérleti jogviszony lejártát követően lép. Az adásvételi szerződés kifüggesztésének időtartama alatt elfogadó nyilatkozat nem érkezett.

[3] Az alperes 2019. szeptember 26. napján kelt 574295/4/2019. számú határozatával a perbeli ingatlanokra vonatkozó adásvételi szerződés hatósági jóváhagyását megtagadta. Indokolásában rögzítette, hogy az ingatlan-nyilvántartási térkép alapján megállapítható, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanok egymással nem szomszédosak, valamint egy mezőgazdasági üzemközponthoz sem tartoznak, tekintettel arra, hogy az eladó nem minősül földművesnek, ezért mezőgazdasági üzemközponttal sem rendelkezhet. Az Ftv. 19. § (5) bekezdésében, 23. § (1) bekezdés a) pontjában, 50. § (2) bekezdésében, valamint 60. § (3) bekezdésében foglaltakat felhíva leszögezte, hogy megtagadási ok állt fenn, mivel az adásvételi szerződés semmisnek minősült.

A kereseti kérelem és az alperesi ellenkérelem

[4] A felperes keresetében az alperes határozatának megsemmisítését és új eljárás lefolytatására kötelezését kérte hangsúlyozva, hogy az alperes az eljárása során az Ftv. 5. § 21. pontjában, valamint a 19. § (5) bekezdésében foglaltakat megsértette.

[5] Az alperes a védiratában - a határozatában foglalt indokait fenntartva - a felperes keresetének elutasítását kérte, utalva a Kúria Kfv.37.111/2018/6. számú, valamint az EBH 2017.K26 számú döntéseiben foglaltakra, amelyek álláspontja szerint a döntése jogszerűségét támasztják alá.

Az elsőfokú ítélet

[6] Az elsőfokú bíróság ítéletével az alperes határozatát megsemmisítette és az alperest új eljárásra kötelezte. Indokolásában az Ftv. 5. § 19. és 21. pontjában, 19. § (5) bekezdésében, 23. § (1) bekezdésében, 60. § (3) bekezdésében, a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény (a továbbiakban: Tfvt.) 5. § (1) bekezdésében, a földművesekről, a mezőgazdasági termelőszervezetekről, valamint a mezőgazdasági üzemközpontokról vezetett nyilvántartás részletes szabályairól szóló 38/2014. (II. 24.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. r.) 1. § (1) bekezdésében, valamint a Kúria Kfv.III.37.161/2017., Kfv.37.111/2018/6., Kfv.VI.37.663/2016/5. számú eseti döntéseiben foglaltakat felhíva leszögezte, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanok földhaszonbérlője a B. A. Kft. mezőgazdasági termelőszervezet, ezért az egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozás fogalmi eleme igazolt. Hangsúlyozta, hogy az Ftv. 5. § 21. pontjában foglalt szempont szerint a haszonbérlet alapján ezen termőföldingatlanokat egy üzemközpontból irányítottan egységes birtoktestként művelt földként lehetett azonosítani és ekként kellett figyelembe venni.

[7] Leszögezte, hogy az eladó földművelő minőségének hiánya az egybefoglalt vételáron történő értékesítést nem zárta ki, az az Ftv. 19. § (5) bekezdéséből, illetőleg az 5. § 21. pontjának rendelkezéséből nem volt levezethető. Az egy üzemközponthoz tartozást az eladó döntése eredményeként megkötött és bejegyzett haszonbérleti jogviszony teremtette meg, amellyel összefüggésben a jogalkotó akarata éppen az volt, hogy a perbeli területek ezen üzemközpont részeként egységes birtoktestként kerüljenek hasznosításra, melyet megerősít az a körülmény is, hogy a felperes a B. A Kft.-ben tulajdonos és vezető tisztségviselő is egyben.

[8] Kiemelte, hogy a Kúria két ismertetett döntésének tényállása eltérő, ezért azok a jelen ítélet zsinórmértékeként nem szolgálhattak, a jelen szerződés hatósági jóváhagyása tárgyában az Ftv. 5. § 21. pontjának és 19. § (5) bekezdésének nyelvtani és a földforgalom szabályozási céljával összhangban álló értelmezését kellett elvégeznie. Álláspontja szerint az Ftv. 19. § (5) bekezdése normaszövegéből nem olvasható ki, hogy az egy üzemközponthoz tartozást a jogalkotó csak az eladó oldalán való megvalósulás esetén tartotta megállapíthatónak, mely értelmezést a Kúria Kfv.37.165/2017. számú ítélete is alátámaszt.

[9] A megismételt eljárásra az alperes számára előírta, hogy az Ftv. 23. § (1) bekezdés a) pontja szerinti visszautasítási okot nem alkalmazhatja és nem tekintheti az Ftv. 60. § (3) bekezdése alapján a szerződést érvénytelennek arra hivatkozással, hogy a földterületek egybefoglalt vételáron történő értékesítésének jogszabályi feltételei nem állapíthatóak meg. Előírta továbbá, hogy az adásvételi szerződés érdemi vizsgálatát követően egyéb elutasítási ok hiányában a szerződés eladó és vevő közötti jóváhagyásáról kell rendelkeznie.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[10] Az alperes a felülvizsgálati kérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítását kérte. Hangsúlyozta, hogy a döntésénél a Kúria Kfv.37.111/2018/6. számú, valamint az EBH 2017.K26 számú döntéseit vette figyelembe, amelyekből egyértelműen megállapítható, hogy a jelen ügyben az adásvételi szerződést nem hagyhatta jóvá, mert megtagadási ok állt fenn.

[11] Utalt arra, hogy az általa hivatkozott Kfv.37.111/2018/6. számú döntés releváns tényállása a jelen üggyel megegyezett, ezért a [32] pontban megfogalmazott döntés elvi tartalma - miszerint az adásvételi szerződésben egybefoglalt vételár nem köthető ki olyan ingatlanokra, amelyek az adásvételi szerződésben félként nem szereplő, harmadik személy földhasználó üzemközpontjához tartoznak - a jelen ügyben irányadó volt. A jelen ügy lényeges tény- és jogkérdésben megegyezik a Kúria előtt korábban folyamatban volt üggyel, ezért az elsőfokú bíróság az Ftv. 5. § 20. és 21. pontjaiban, valamint a 19. § (5) bekezdésében foglaltakat tévesen értelmezve nyomós és megalapozott indok nélkül tért el a közzétett ítélkezési gyakorlattól.

[12] Miután az eladó nem földműves és nem mezőgazdasági termelőszervezet, továbbá az üzemközponthoz tartozásnak az eladó oldalán kell fennállnia, a törvényi feltétel hiányzott. Érvelése szerint ennek teljesülése nem állapítható meg azon körülmény alapján sem, hogy mindkét perbeli ingatlant azonos haszonbérlő használja. Kifejtette, hogy az egybefoglalt vételáron történő értékesítések esetén is cél a visszaélésszerű joggyakorlás visszaszorítása, ezért a hatóságnak az egybefoglalt vételáron történő értékesítés esetén a feltételek fennállását szigorúan kellett vizsgálnia.