EH 2012.12.P17 I. A szerződés jó erkölcsbe ütközés miatti érvénytelensége önmagában olyan körülmények alapján nem állapítható meg, amelyek a törvényben nevesített érvénytelenségi ok alapjául szolgálnak.
II. Semmisségi ok hivatalból történő észlelésekor a bíróságnak lehetőséget kell biztosítania a feleknek arra, hogy az azzal kapcsolatos érdemi nyilatkozataikat megtehessék [Ptk. 200. §].
A II. r. felperesnek kölcsönre volt szüksége a vállalkozásához, ezért felvette a kapcsolatot az I. r. alperessel, aki annak folyósítását - a család anyagi helyzetének vizsgálata nélkül - kizárólag ingatlan fedezethez kötötte. Erre való tekintettel az I. r. felperes kötött 2007. július 6-án kölcsönszerződést az I. r. alperessel, amelynek alapján 240 hónap futamidőre 4 300 000 forint - svájci frank alapú - hitelt vett fel. A kölcsön biztosítására jelzálogjogot alapítottak az I. r. felperes 1/2 arányú tulajdonában álló ingatlan 1/2 részére, amelyre egyúttal öt évre opciós megállapodást is kötöttek. Az opciós vételárat 11 900 000 forintban határozták meg, annak gyakorlására a kölcsönszerződés során felmerült felmondási esemény adhatott alapot akkor, ha az adós az I. r. alperessel nem számol el, lejárt és kiegyenlítetlen tartozása marad fenn. A vételárhátralékot a vételi jog gyakorlója a tulajdonjoga bejegyzésétől számított 15 napon belül volt köteles megfizetni. A felek között egyúttal óvadéki szerződés is létrejött, amely alapján az I. r. felperes 6 havi törlesztőrészletet volt köteles elkülönített óvadéki számlára befizetni. A II. és III. r. felperesek a szerződéskötéssel egyidejűleg lemondtak az ingatlanhányadon fennálló holtig tartó haszonélvezeti jogukról.
Az I. r. felperes 2008 márciusától a részleteket nem fizette, 2008. szeptember 12-én kérésére az I. r. alperes közölte vele a tartozás fennmaradt összegét. Az I. r. alperes 2008. október 1-jén a kölcsönszerződést azonnali hatállyal felmondta és értesítette az adóst arról, hogy a teljes tartozása egy összegben esedékessé vált, majd ugyanezen a napon közölte azt is, hogy a követelést a II. r. alperesre engedményezte és őt jelölte ki az opciós jog gyakorlására is. Az ilyen tartalmú levelét az I. r. alperes 2008. október 9-én megismételte, majd 2008. október 22-én a felmondást ismét előadta és felhívta az adóst, hogy három napon belül tartozását egyenlítse ki. A határidőt később az I. r. felperes kérésére 2008. október 31. napjára módosította. A tartozás kifizetésére nem került sor, ezért a II. r. alperes 2008. november 5-én bejelentette, hogy él a vételi jogával.
A felperesek keresetükben kérték annak megállapítását, hogy semmis az I. r. felperes és az I. r. alperes között megkötött opciós megállapodás, továbbá a II. r. alperesnek a vételi jog gyakorlására irányuló nyilatkozata. A további alpereseket ennek tűrésére kérték kötelezni. A felperesek keresetüket a szerződés uzsorás jellegére alapították, de hivatkoztak annak a Ptk. 4. §-ába történő ütközésére is.
Az I-II. r. alperesek a kereset elutasítását kérték, míg a III. r. alperes a kereset teljesítését nem ellenezte. A többi alperes érdemi ellenkérelmet nem terjesztett elő.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
Az ítélet indokolása szerint nem volt megállapítható, hogy a hitelt felvevő fél gazdasági helyzete hátrányos lett volna és az ellenérdekű fél ennek tudatos kihasználásával jutott volna őt meg nem illető előnyhöz. A II. r. felperesnek üzleti vállalkozásához kellett hitel, ajánlás útján jutott az I. r. alpereshez, aki - nem vitatottan - a felperesek jövedelmi, vagyoni viszonyait nem vizsgálta. A felperesek a gazdasági körülményekhez igazodva, pozitív változások reményében döntöttek a hitel felvétele mellett, ami nem tekinthető jogi értelemben vett kényszerhelyzetnek. A döntés kockázattal járt, amely azonban nem terhelhető az I. r. alperesre, mert nem ez volt az egyetlen út a II. r. felperes egzisztenciális helyzetének rendezésére.
Mindezek alapján az uzsorás szerződés Ptk. 202. §-a szerinti konjunktív feltételei közül a szubjektív elem fennállását a felperesek nem tudták bizonyítani. A felpereseknek 2008 márciusától 2008 októberéig elegendő idő állt rendelkezésükre a hitel kiváltására, az I. r. alperes pedig eleget tett együttműködési kötelezettségének akkor, amikor 2008 szeptemberében kiadta a hátralékos tartozásról szóló igazolást, 2008 októberében pedig még póthatáridőt is biztosított a felperesek teljesítéséhez.
A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva megállapította, hogy az I. r. felperes és az I. r. alperes által kötött opciós szerződés érvénytelen, míg ezt meghaladóan az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint tekintettel arra, hogy a II. r. alperes tulajdonjoga már bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, a felperesek vele szemben a Pp. 123. §-a szerinti megállapítási keresetet nem indíthattak. A vételi jog törlése folytán azonban az I. r. felperes az I. r. alperestől teljesítést már nem kérhetett és - mivel az opciós megállapodás érvénytelensége esetén kérheti tulajdonjoga visszajegyzését - jogvédelmének a szükségessége is fennállt, ezért az I. r. alperessel szembeni keresetét érdemben kellett vizsgálni. A II-III. r. felpereseknek azonban nem volt olyan joguk, amelynek megóvása szükséges lett volna, az opciós szerződés érvényessége pedig a III-VI. r. alperesek fennálló jogait nem érintette, ezért velük szemben a kereset megalapozatlan volt.
A másodfokú bíróság álláspontja szerint helyesen került sor annak megállapítására, hogy a szerződés nem volt uzsorás jellegű, de a rendelkezésre álló adatok alapján levonható volt az a következtetés, amely szerint az opciós szerződés jó erkölcsbe ütközése viszont fennállt.
Az I. r. alperes nem jelzáloghitel intézet, nem terjedt ki rá a jelzálog-hitelintézetekről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény, illetve a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet hatálya, ezért azok alapján hitelbiztosítéki értéken nem köthetett opciós szerződést. A szerződés megkötése során a felek az ingatlan értékét 21 000 000 forintban állapították meg, de az opciós vételár csak 11 900 000 forintban került meghatározásra. Ezt a kikötött opció biztosítéki jellege nem indokolta, hiszen annak az a szerepe, hogy fedezetet nyújtson a kölcsönből eredő tartozásra. A biztosítéki jelleg éppen kizárja azt, hogy a hitelező vevő a követelését meghaladó előnyhöz jusson, mert az annak a rendeltetésével nem fér össze. A biztosítéki opciót a Ptk. külön nem szabályozza, a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozattal a felek között adásvételi szerződés jön létre, amelyből az következik, hogy a vételárnak a forgalmi értékhez kell igazodnia. A perbeli esetben az ettől való nagymértékű eltérés indokolatlan volt, mert a szerződés megkötésekor az ingatlan tehermentesnek volt tekinthető.
A szerződés egyes rendelkezései, így a vételár tulajdonjog bejegyzése utáni kifizetése, a kötbérről, birtokbaadási költségről való rendelkezések szintén a hitelező részére teremtettek különösen kedvező helyzetet. Mindezek alapján tehát a hitelező a forgalmi értéktől függetlenül juthatott hozzá az ingatlanhoz, lényegesen túlbiztosítva ezzel a követelését, amely nem egyeztethető össze a szerződéssel elérni kívánt céllal. Mindez sérti az általánosan elfogadott erkölcsi normákat, így tisztességtelennek, elfogadhatatlannak minősül, a szerződés ezért a jó erkölcsbe ütközése folytán érvénytelen.
A jogerős ítélettel szemben az I. r. alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével a keresetet elutasító döntés meghozatalát.
A felülvizsgálati kérelem indokolása szerint a felek között jogszerűen került sor opciós megállapodás megkötésre, így az nem ütközhet a jó erkölcsbe. A szerződés esetleges jó erkölcsbe ütközése az eljárás során nem merült fel, csak a kihirdetett jogerős ítélet hivatkozott erre, ezért azzal szemben nem volt módja a védekezésre, ellenbizonyítás előterjesztésére. Ez sérti a Pp. 126. §-ának (3) bekezdésében, illetve a Pp. 141. §-ának (2) bekezdésében foglaltakat. A másodfokú bíróság az 1/2005. (VI. 15.) PK véleményt sem vette figyelembe, megsértve ezzel az előzetes tájékoztatási és figyelmeztetési kötelezettséget [Pp. 3. § (3), (4) bekezdés].
A szerződés semmissége azonban a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján nem lett volna megállapítható, hiszen abban az időben verseny volt a pénzügyi piacon, így a II. r. felperes a szerződéses konstrukció ismeretében szabadon fordulhatott volna más piaci szereplőkhöz. Az I. r. alperesnek nem volt célja az ingatlan tulajdonjogának a megszerzése, az opciós szerződés a kölcsönt biztosította, arra szolgált, hogy elérje a kötelezett határidőben történő teljesítését. A szerződés felmondásához kizárólag az adós szerződésszegése vezetett, az I. r. alperes több alkalommal biztosított póthatáridőt a részére a tartozás megfizetésére, amelyek azonban eredménytelenül teltek el.
A szerződéskötési szabadság elve alapján az I. r. alperes nem volt elzárva az 1997. évi XXX. törvény alkalmazásától. Ténylegesen azonban ettől eltérő számítási módot alkalmazott, amelyet a vezérigazgató az eljárás során ismertetett is. Ez az elszámolási mód nem ütközik jogszabályba, a felperesek pedig az ingatlan forgalmi értékével az opciós megállapodás megkötésekor tisztában voltak, a vételárat elfogadták és sosem vitatták. A jogerős ítélet a jó erkölcsbe ütközést lényegében egy megtámadási okra, a feltűnő értékaránytalanságra alapította. Az opciós vételár e körben lett volna vitatható, az erre nyitva álló határidőt azonban a felperesek elmulasztották.
A II. r. alperes az I. r. alperes álláspontját mindenben osztva csatlakozott annak előadásához, míg a III. r. alperes a felülvizsgálati kérelemben foglaltak teljesítését nem ellenezte.
A felperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem megalapozott.
Az I. r. alperes megalapozottan hivatkozott a felülvizsgálati kérelemben arra, hogy a másodfokú bíróság eljárási szabályt sértett akkor, amikor a semmisségi ok hivatalból történt észlelésekor nem tájékoztatta erről a feleket és nem adott lehetőséget számukra az azzal kapcsolatos nyilatkozataik, védekezésük előadására. A semmisségi ok hivatalból történt észlelése esetén követendő eljárás módját rögzíti az 1/2005. (VI. 15.) PK vélemény és erre utal vissza a 2/2010. (VI. 28.) PK vélemény 4.b) pontjának indokolása is. Nem fordulhat elő ugyanis olyan helyzet, hogy csak a jogerős ítéletben közli a bíróság a felekkel egy olyan semmisségi ok fennállását és vonja le annak jogkövetkezményeit, amelyre a felek egyike sem hivatkozott, továbbá az az eljárás során fel sem merült, így nem volt lehetősége a feleknek azzal szemben álláspontjuk, érdemi védekezésük előadására. A feleket ez az eljárás megfosztotta a védekezés lehetőségétől, ami a pervesztes fél számára a perbeli esélyegyenlőség súlyos sérelmét eredményezte.
Téves volt azonban a másodfokú bíróság döntése érdemben is, mert a rendelkezésre álló peradatok alapján nem volt megalapozottan megállapítható a jó erkölcsbe ütközés, mint érvénytelenségi ok fennállása.
A szerződés jó erkölcsbe ütközés miatti érvénytelenségét ugyanis önmagában a forgalmi érték és a kikötött vételár közötti feltűnően nagy értékkülönbözet alapján nem lehet megállapítani. A Ptk.-ban vagy egyéb jogszabályokban külön nevesített semmisségi és megtámadási okok (pl. jogszabályba ütközés, fenyegetés, megtévesztés, cselekvőképtelen személlyel való szerződéskötés) általában a társadalom általánosan elfogadott értékítéletébe is ütköznek, éppen ezért fűzte azokhoz a jogalkotó az érvénytelenség súlyos jogkövetkezményét. A szerződés jó erkölcsbe ütközése, mint a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdésében rögzített semmisségi ok tehát lényegében kisegítő jogcímként alkalmazható a jogszabályokban nem nevesített, de a társadalmi értékítéletbe, az általánosan elfogadott erkölcsi normákba ütköző szerződések esetén.
Amennyiben tehát jogszabályban külön nevesített érvénytelenségi ok áll fenn, akkor az eljárás során annak keretei között kell a tényállást megállapítani és a kereset megalapozottságát vizsgálni. Különösen igaz ez megtámadási okok esetén, amelyek hivatalból történő észlelésének nincs helye, továbbá azok a jogszabály értelmében - a jogalkotó jogbiztonság érdekében kifejezett szándéka szerint - csak törvényben meghatározott jogvesztő határidő belül érvényesíthetőek (BH 2011/44.). Nincs tehát jogi lehetősége a bíróságnak arra, hogy egy megtámadási okot hivatalból észlelve figyelmen kívül hagyja a jogérvényesítésre nyitva álló határidőt és jó erkölcsbe ütközés okán a szerződés semmisségét állapítsa meg.
A perbeli esetben tény, hogy az opciós megállapodásba foglalt vételár az ingatlan valós - nem vitatott - forgalmi értékéhez képest igen alacsony összegben került meghatározásra. Ezen túlmenően azonban a szerződéskötés folyamata, körülményei, okai, célja és egyéb tényezők körében semmi olyan többlet tényállás nem merült fel, amely a szerződés jó erkölcsbe ütközését megalapozná. A már kifejtettek alapján önmagában a feltűnő értékaránytalanság nem elegendő ennek a semmisségi oknak az alátámasztására, ezért annak fennállása nem volt megállapítható.
Az I. r. felperes nem volt elzárva attól, hogy a szerződést határidőn belül megtámadja, ez a lehetőség azonban őt illette meg, a bíróság hivatalból a megtámadási okot nem észlelhette. Éppen az ilyen jellegű esetekre is tekintettel alakult ki úgy az irányadó bírói gyakorlat, hogy a sérelmet szenvedett fél az adásvételi szerződés létrejöttétől, azaz a vételi jog gyakorlásától számított egy éven belül még élhet a megtámadás jogával, bár az opciós szerződés megkötésétől kezdődően sincs attól elzárva. (BH 2007/293.) Az I. r. felperes a jogérvényesítési határidőn belül indította meg ezt a pert, előterjeszthetett volna tehát megfelelő keresetet a szerződés megtámadására és így lehetőség lett volna az értékaránytalanság kiküszöbölésére, vagy - kellő indokok mellett - az eredeti állapot helyreállítására. A Kúria már több eseti döntésében kifejtette, hogy az a kétszeres leszállítást tartalmazó számítási mód, amelyet az I. r. alperes is alkalmazott, nem fogadható el (Pfv. VI. 20.595/2011/11.)
A szerződés az egyéb részeiben sem volt jó erkölcsbe ütköző. Tartalmazta a felek közötti elszámolási kötelezettséget, a tulajdonjog bejegyzésére és a birtokbavételre pedig a vevő egyébként is jogosult, nem feltétlen előírás az, hogy a teljes vételárat előre kell megfizetnie. A késedelem jogellenes magatartás, annak jogkövetkezményét a késedelembe eső félnek kell viselnie, tehát annak szankcionálása, kötbér kikötése nem ütközik a jó erkölcsbe. A túlzott mértékű kötbér mérséklésére a Ptk. 247. §-ának (1) bekezdése ad lehetőséget. Az I-II. r. alperesek joggyakorlásának módja nem érvényességi kérdés, az a szerződés érvénytelensége körében nem értékelhető.
A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és a keresetet e vonatkozásban is elutasította.
(Kúria Pfv. VI. 22.335/2011.)