58/1996. (XII. 22.) AB határozat

Eger Megyei Jogú Város Önkormányzatának az önkormányzati tulajdonban lévő lakások bérleti díjáról és a különszolgáltatások díjáról, továbbá a lakbértámogatás rendjéről szóló 32/1994. (XI. 1.) rendelete alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

Az Alkotmánybíróság önkormányzati rendeleti előírások alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában meghozta a következő

határozatot:

Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy Eger Megyei Jogú Város Önkormányzatának az önkormányzati tulajdonban lévő lakások bérleti díjáról és a különszolgáltatások díjáról, továbbá a lakbértámogatás rendjéről szóló 32/1994. (XI. 1.) rendelete 3. § (5) bekezdése alkotmányellenes, ezért ezt a rendelkezést megsemmisíti.

Az Alkotmánybíróság az egri önkormányzat 32/1994. (X. 1.) rendelete 6. §-a alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt elutasítja, a 3. § (3) bekezdés a) pontja alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt pedig visszautasítja.

Az Alkotmánybíróság ezt a határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.

INDOKOLÁS

I.

Az indítványozó Eger Megyei Jogú Város Önkormányzatának az önkormányzati tulajdonban lévő lakások bérleti díjáról és a különszolgáltatások díjáról, továbbá a lakbértámogatás rendjéről szóló 32/1994. (XI. 1.) rendelete (a továbbiakban: Ör.) több előírását is kifogásolta. Sérelmezte, hogy az Ör. azonos mértékben állapítja meg a komfortos és az összkomfortos lakások bérét.

Az indítványozó álláspontja szerint alkotmánysértő az Ör.-ben meghatározott lakbéremelés mértéke, valamint a lakbér mellett a közös költség megfizetésére való kötelezés is.

II.

Az Alkotmánybíróság a rendelkező részben foglalt álláspontját a következőkre alapozta.

Az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdése szerint "a helyi önkormányzat a feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal". A helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 16. § (1) bekezdése pedig előírja, hogy "a képviselő-testület a törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, továbbá törvény felhatalmazása alapján, annak végrehajtására önkormányzati rendeletet alkot".

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) több tárgykörben is rendeletalkotásra hatalmazza fel az önkormányzat képviselő-testületét.

1. Az Lt. 34. § (1) bekezdése alapján "az önkormányzati lakások lakbérének mértékét és az önkormányzati lakbértámogatást önkormányzati rendelet állapítja meg". E § (2) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy "a lakbér mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és a településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatás figyelembevételével kell meghatározni".

Az Ör. 3. § (5) bekezdése a következő rendelkezést tartalmazza:

"A bérleti díj (lakbér) mértéke 1996. évtől évente a Központi Statisztikai Hivatal által megállapított infláció mértékével növekszik (valorizálás). A fizetendő bérleti díj (lakbér) mértékének változását a bérbeadónak írásban közölnie kell a bérlővel. A bérleti díj (lakbér) minden év július 1. napjával módosul."

Az Lt. 76. § (2) bekezdése alapján a lakbéremelési moratórium 1994. június 30-án lejárt. Az önkormányzat tehát - rendeletében - az Lt. 34. § idézett (2) bekezdésében példálódzóan említett szempontok figyelembevételével - jogosult a tulajdonában lévő lakások bérének megállapítására, így emelésére is.

Az Alkotmánybíróság a 78/1995. (XII. 21.) AB határozatában az Ör. 3. § (5) bekezdésével azonos tartalmú rendeleti előírást alkotmányellenesnek nyilvánította, és megsemmisítette, mivel úgy ítélte meg, hogy az Lt. 34. § (2) bekezdése figyelembevételével az inflációs ráta - bár általánosan ismert fogalomnak tekinthető - nem minősül olyan ténynek, illetve adatnak, amelyhez önkormányzati rendelet a lakbér emelését kötheti. Az Alkotmánybíróság ugyanis már több döntésében - különösen a 11/1992. (III. 5.) AB határozatban - elvi jelentőséggel hívta fel a figyelmet a jogállamiságnak arra az alkotmányos követelményére, hogy - mivel a jogbiztonság szorosan a jogállamisághoz kapcsolódik - a jogbiztonság "az államtól és elsősorban a jogalkotót azt várja el, hogy a jog egésze, egyes részterületei és egyes szabályai is világosak, egyértelműek, hatásukat tekintve kiszámíthatóak és a norma címzettjei számára ... előre láthatóak legyenek." (ABH 1992, 84.)

Mivel az Ör. 3. § (5) bekezdésében foglalt rendelkezés nem felelt meg ennek az alkotmányos követelménynek, ezért az Alkotmánybíróság a rendelkező részben foglaltak szerint határozott.

2. Az Lt. 35. § (1) bekezdésének megfelelően "a bérlő köteles megtéríteni a bérbeadó által nyújtott és a szerződésben - vagy más megállapodásukban - meghatározott különszolgáltatás díját". E § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy "a különszolgáltatás díját önkormányzati rendelet, illetőleg más jogszabály keretei között a bérbeadó állapítja meg".

Az Lt. 2. § (1) bekezdése alapján a lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. E törvény 3. § (1) bekezdés első mondata a következőket tartalmazza. "A helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra ... a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében ... meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni." Az Lt. 19. § (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy "önkormányzati lakás esetén, ahol a törvény a bérbeadó és a bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg".

Az Ör. 2. § (1) bekezdésének megfelelően "a lakásbérleti jogviszony fennállásának esetén a lakás és helyiségei használatáért a bérlő

a) lakbért

b) bérbeadó által nyújtott különszolgáltatások díját és

c) közüzemi díjat köteles fizetni".

Az Ör. támadott 6. §-a a bérbeadó által nyújtott különszolgáltatások díjára vonatkozó rendelkezéseket tartalmazza.

"(1) A bérbeadó által nyújtott különszolgáltatások köre:

a) közös használatú helyiségek

- víz- és csatornadíja,

- derítőtisztítás,

- elektromos energia díja,

- rovar- és rágcsálóirtási hozzájárulás,

- egyéb (a bérbeadó és a bérlő által kötött megállapodás alapján);

b) házfelügyelői szolgáltatás bér és dologi költsége;

c) kéményseprési díj;

(2) A bérbeadó által nyújtott különszolgáltatások díjának fizetési módja:

a) A tulajdonosnak, illetve a megbízott kezelőnek előleg formájában a lakbérrel egyidejűleg év közben üzemeltetési költségelőleg formájában kell megfizetni.

Az előleg az előző év elszámolása alapján az időbeni árváltozások figyelembevételével kerül megállapításra.

b) Ingatlanonként tényleges költségfelmerülés alapján történik az elszámolása, amit félévenként (október 31-ig és április 30-ig) kell elkészíteni, ahol

- társasház esetén a társasház alapító okiratban foglalt arányok,

- tisztán önkormányzati tulajdonú ingatlanok esetén a lakások bérleti szerződésében rögzített alapterülete szerinti arányok alapján kell felosztani,

- az elszámolást a bérlakásokra vonatkozóan a bérlőkkel lakógyűlésen kell ismertetni."

Az Ör. idézett előírásaiból kitűnik, hogy azok nem a társasházról szóló 1977. évi 11. törvényerejű rendelet alapján a tulajdonostársakat terhelő "közös költség" megfizetésének kötelezettségét állapítják meg, hanem az Lt. 19. § (1) bekezdése és 35. § (2) bekezdése alapján meghatározzák azoknak a különszolgáltatásoknak a díját, amelyeket a bérbeadó a bérleti szerződésben, vagy az erre irányuló más megállapodásban a bérlővel szemben érvényesíthet.

Mindezek figyelembevételével az Alkotmánybíróság az Ör. 6. §-a alkotmányellenességét nem állapította meg és a megsemmisítésére irányuló kérelmet elutasította.

3. Az Alkotmánybíróság a 20/1996. (V. 10.) AB határozat ban az Ör. számos rendelkezése alkotmányosságát már elbírálta. Az említett eljárásban vizsgálta a 3. § (3) bekezdés a) pontjában foglalt rendelkezést is, amely a komfortos és az összkomfortos lakások bérét azonos összegben határozza meg.

Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint az Lt. 34. § említett (1) és (2) bekezdésében foglaltak alapján az önkormányzatnak "nincs törvényi kötelezettsége arra, hogy az összkomfortos lakásra nézve feltétlenül magasabb lakbért állapítson meg, hanem ... rendeletében több körülményt is szabadon mérlegelve alakíthatja ki a tulajdonában lévő lakások bérének mértékét". (ABK 1996. május 178.)

Mivel az indítvány az Ör. 3. § (3) bekezdés a) pontját illetően a 20/1996. (V. 10.) AB határozat ban már elbírált alkotmányos összefüggéseket meghaladó hivatkozásokat nem tartalmazott, ezért az Alkotmánybíróság az említett rendelkezés alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló kérelmet visszautasította.

Dr. Ádám Antal s. k.,

előadó alkotmánybíró

Dr. Kilényi Géza s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Schmidt Péter s. k.,

alkotmánybíró

Alkotmánybírósági ügyszám: 869/B/1996/4.