EH 2001.527 Az ajánlatnak az elővásárlási jogosulttal való közlése előtt felbontott adásvételi szerződés tekintetében az elővásárlási jog nem gyakorolható [Ptk. 373. § (1) és (2) bekezdés, 145. §]

A perbeli ingatlan a felperesek, valamint az I. és a II. r. alperesek közös tulajdonában állt. Az I. r. alperes az 1058/2876-od tulajdoni illetőségét az 1994. november 7-i szerződéssel 800 000 forint vételárért eladta a IV. r. alperes részére, aki a vásárolt ingatlanrészből 695/2876-od tulajdoni illetőséget az 1995. március 28-i adásvételi szerződéssel 1 150 000 forintért értékesített a III. r. alperes részére. Az ingatlant terhelő jelzálogjogot a jelzálogjog jogosult 1995. március 28-i kérelme alapján az ingatlan-nyilvántartásból törölték. Az 1995. június 28-án kelt okiratokban foglaltak szerint az I. r. alperes és a IV. r. alperes, illetőleg az I. r. alperes és a III. r. alperes az 1994. november 7-i, valamint az 1995. március 28-i adásvételi szerződéseket hatálytalanították, majd ugyanezen a napon kelt adásvételi szerződések szerint az I. r. alperes az 1058/2876-od tulajdoni illetőségéből 695/2876-od részt 1 150 000 forintért a III. r. alperesnek, és 363/2876-od részt pedig 600 000 forintért a IV. r. alperesnek adott el. A tulajdonostárs felperesek az első vételi ajánlatot 1995. október 10-én kapták kézhez, és úgy nyilatkoztak, hogy az első (1994. november 7-i) adásvételi szerződés kapcsán kívánnak élni az elővásárlási jogukkal, majd keresetet terjesztettek elő annak megállapítása iránt, hogy ez a megállapodás velük szemben hatálytalan, és a szerződés a benne foglalt tartalommal közöttük és az I. r. alperes között jött létre. A felperesek emellett kérték az I. és II. r. alpereseknek a használati díj megfizetésére kötelezését, valamint igényelték a III. r. alperes kötelezését az ingatlan kiürítésére.

Az I., III. és IV. r. alperesek a kereset elutasítását kérték, a II. r. alperes a kereset teljesítését nem ellenezte.

Az elsőfokú bíróság az ítéletében a keresetnek helyt adott. Megállapította, hogy az 1994. november 7-i adásvételi szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan, és a szerződés az I. r. alperes, mint eladó, és a felperesek, mint vevők között jött létre. Kötelezte a felpereseket a vételár, az I. és a III. r. alpereseket a használati díj megfizetésére, továbbá a III. r. alperest az ingatlan kiürítésére és rendelkezett a tulajdonjog változásnak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről is.

Az I. és a III. r. alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, a keresetet elutasította. A másodfokú ítélet indokolása szerint a felperesek elfogadó nyilatkozatának megtételekor már nem volt olyan feltételek mellett létező vételi ajánlat, amely a szerződést a felperesek és az I. r. alperes között létrehozhatta volna, a szerződő felek ugyanis az 1994. november 7-i szerződést közös megegyezéssel felbontották. Ameddig a jogosult elfogadó nyilatkozatot nem tesz, az eredeti szerződést kötő felek urai a szerződésnek, így azt fel is bonthatják, ebből következően tévesen kötelezte az elsőfokú bíróság az I. és III. r. alpereseket a használati díj megfizetésére, illetőleg a III. r. alperest az ingatlan kiürítésére.

A jogerős ítélet ellen a felperesek éltek felülvizsgálati kérelemmel, amelyben a keresetüknek megfelelő ítélet meghozatalát kérték. A Ptk. 4. és 5. §-ára hivatkozással azzal érveltek, hogy a szerződések hatálytalanítása semmis, mert a jogszabály megkerülésére, az elővásárlási jog kijátszására irányult, tisztességtelen, illetőleg a jóerkölcsbe ütközik. A szerződések hatálytalanítására azért és akkor került sor, amikor a felperesek a szerződések létrejöttéről a III. r. alperes beköltözése folytán tudomást szereztek. A felperesek szerint a vevő mindaddig nem is léphetett volna birtokba, amíg az elővásárlási jog jogosultja nem nyilatkozott. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. tvr. végrehajtásáról rendelkező 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet 83. §-a alapján pedig 30 napon belül be kellett volna nyújtani a társtulajdonos nyilatkozatát, azaz volt olyan konkrét határidő, amit az eladónak be kellett volna tartania az ajánlat közlése kapcsán.

Az I. és a II. r. alperesek felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztettek elő. A III. és a IV. r. alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. A III. r. alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében kiemelte, hogy egyrészt a felperesek jogszerűen csak a ténylegesen létező, 1995. június 28-i szerződések tekintetében élhettek az elővásárlási jogukkal; másrészt az a nyilatkozat, amelyet ennek kapcsán tettek, a szerződés létrehozására nem volt alkalmas, mert a nyilatkozat elkésett, és abban a felperesek a szerződés szerinti vételárat lényegében nem fogadták el.

A felülvizsgálati kérelem nem alapos.

A perbeli jogvita kapcsán a bíróságnak abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy az 1994. november 7. napján kötött adásvételi szerződés tekintetében a felperesek, mint tulajdonostársak, az elővásárlási jogukat gyakorolhatják-e, annak ellenére, hogy a szerződő felek 1995. június 28-án ezt a szerződést felbontották. A Ptk. 145. §-ának (2) bekezdésén alapuló elővásárlási jog lehetőséget teremt a jogosult számára a tulajdonostársa által eladni kívánt tulajdoni hányadnak a megszerzésére, feltéve, hogy az elővásárlásra jogosult a harmadik személytől származó vételi ajánlatot elfogadja. Az elővásárlási jog gyakorlásának tehát előfeltétele, hogy a tulajdonostárs a tulajdoni hányadát értékesíteni kívánja, azaz a Ptk. 145. §-ának (1) bekezdése alapján a saját tulajdoni hányadával rendelkezzen. E rendelkezési jogának gyakorlása során a szerződéses szabadságnak megfelelően dönthet arról, hogy kivel és milyen tartalommal kíván szerződést kötni, illetőleg a kötelmi jog szabályainak megfelelően a szerződési nyilatkozatát visszavonhatja, vagy megállapodhat többek között a szerződés felbontásában is. Mindezek során azonban az elővásárlási jog gyakorlását nem akadályozhatja, illetőleg nem hiúsíthatja meg.

A jogszabály és a PK 9. sz. állásfoglalás nem állapítja meg azt a határidőt, amely alatt a társtulajdonosnak a közlési kötelezettségét teljesítenie kell. Az ingatlan nyilvántartási szabályokban megállapított igazgatási - és nem polgári jogi - jellegű határidő ennek elbírálása során nem vehető figyelembe. A vételi ajánlat közlési határidejét meghatározó jogszabály hiányában a bíróság a közlésre konkrét határidőt nem szabhat, miként az sem mondható ki, hogy korlátlan idő áll a tulajdonostárs rendelkezésére. Meg kell ezért jelölni azt a határvonalat, ameddig jogszerűen érvényesülhet a szerződő felek szerződési szabadsága, és amelyen túl a szerződés egésze rögzül az elővásárlási jog gyakorolhatósága szempontjából. Az eladó kötöttségének időtartamára az ajánlattevő kötöttségére vonatkozó (Ptk. 212. §) rendelkezések az irányadóak és a kötelmi jog általános szabálya szerint a kötöttség az ajánlat hatályossá válásával kezdődik. Mindezeket is figyelembe véve az elővásárlási jog gyakorlása szempontjából az irányadó határvonal az ajánlatnak az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal való közlésének jogcselekményéhez köthető. Eddig az időpontig az eredeti szerződő felek szerződéses szabadsága érvényesülhet, feltéve, hogy e jogaik gyakorlásának célja nem irányul az elővásárlási jog kijátszására. Az adott esetben a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján és a szerződéskötés körülményeire, az ingatlan jelzálog terhére is tekintettel, nem lehetett megállapítani, hogy az első szerződéssel kapcsolatos közlés hiányának, illetőleg a szerződés hatálytalanításának az indoka az elővásárlási jog gyakorlásának meghiúsítása volt. A társtulajdonos az ajánlat közlése után védelemre szorul, és ezt követően a rendelkezési jogok jogszerűen nem gyakorolhatók; ebből következően a közlés előtt felbontott és ennélfogva már nem létező szerződés tekintetében pedig az elővásárlási jog nem gyakorolható. (Legf. Bír. Pfv. III. 22.753/1999. sz.)