BH 2018.11.309 I. A tulajdonos az elővásárlásra jogosult jogát még nem sérti meg azzal, hogy a jogosult nyilatkozatától függő hatállyal szerződést köt és azt közli az elővásárlásra jogosulttal. Az ilyen szerződés közlése a tulajdonos által tett, ajánlati kötöttségét eredményező eladási ajánlatnak minősül.

II. A hatálytalanságból eredő igények érvényesítésére szabott harmincnapos határidő akkor nyílik meg, amikor az elővásárlásra jogosultnak ilyen igénye keletkezik: a perbeli esetben akkor, amikor az elővásárlásra jogosult felperes tudomást szerzett az elővásárlási joga megsértéséről vagyis arról, hogy az elfogadó nyilatkozatát figyelmen kívül hagyva az alperesek az általuk kötött szerződést teljesítik. Ekkor keletkezett ugyanis az alperesek által kötött adásvételi szerződés relatív hatálytalanságából eredő, csak perben érvényesíthető igénye [2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:222. §, 6:223. § (2) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az eladó I-III. rendű alperesek a perbeli 5750/10 000 tulajdoni hányadukra 2016. március 21-én adásvételi szerződést kötöttek a IV. rendű alperessel. A tulajdonostársak elővásárlási joggyakorlásától tették függővé a szerződés hatálybalépését, amelyet követően 8 banki munkanapon belül volt esedékes a 92 000 000 forint vételár is. A vételár kiegyenlítéséig az eladók a tulajdonjogukat fenntartották, ekkor vállalták a bejegyzési engedély kiadását és az ingatlan birtokba adását.

[2] Az okiratszerkesztő ügyvéd az elővásárlásra jogosult felperesnek az ingatlan-nyilvántartásban rögzített címére eredetben, részére történő továbbítás érdekében a perbeli jogi képviselőjének másolatban is megküldte a szerződést, valamint a IV. rendű alperes helyett és nevében eljárt ügyvéd 86 250 000 forint vételármaximumot tartalmazó meghatalmazását. A nyilatkozata megtételére 15 nap határidőt szabott.

[3] A felperes 2016. március 31-én a jogi képviselőjétől vette át a szerződést és mindkettőjük által aláírt levélben kérte a IV. rendű alperes szerződéses vételárra vonatkozó nyilatkozatának a megküldését. Arra az esetre, ha a szerződéses vételár elfogadása igazolt, úgy nyilatkozott, hogy él az elővásárlási jogával. Mindezt a 2016. április 11-én keltezett levelében megismételte. 2016. május 9-én a felperes megkapta a kért okiratokat - a szerződés eredeti példányát és a IV. rendű alperes ügyleti képviselőjének meghatalmazását -, a jogi képviselője e-mailben közölte az I-III. rendű alperesekkel, hogy hatályba lépett a bejelentése, mely szerint él az elővásárlási jogával.

[4] Az I-III. rendű alperesek külön levélben április végén, illetve május elején felszólították a IV. rendű alperest a vételár megfizetésére, miután a szerződésük hatályba lépett, mert a felperes az elővásárlási jogát jogellenesen gyakorolta, a bejelentésekor nem tett eleget a fizetési kötelezettségének. A felperessel az okiratszerkesztő ügyvéd 2016. május 20-án azt közölte, hogy az alperesek a szerződésüket teljesítették és azt bejegyzés érdekében benyújtották. 2016. június 9-én a IV. rendű alperes javára megtörtént a tulajdonváltozás átvezetése az ingatlan-nyilvántartáson és birtoka lépett.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[5] A felperes a 2016. június 16-án előterjesztett keresetében elsődlegesen az alperesek által kötött adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságát, közte és az I-III. rendű alperesek közötti létrejöttét, másodlagosan az érvénytelenségét kérte megállapítani. Az elsődleges kérelme kiterjedt a tulajdonjoga bejegyzésére, a IV. rendű alperes tulajdonjogának a törlésére és birtokba adásra kötelezésére. 2016. június 13-án a vételárat az I-III. rendű alperes javára a bankszámláján zároltatta.

[6] Az I., II. és a IV. rendű alperes az ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte, a III. rendű alperes azt nem ellenezte.

Az első- és másodfokú ítélet

[7] Az elsőfokú bíróság az ítéletével a keresetet elutasította. Az indokolásában a Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:223. § (2) bekezdés felhívásával úgy foglalt állást, hogy a felperes a keresetindítási határidőt elmulasztotta. Jogi álláspontja szerint a rendelkezés nem tesz különbséget az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata ellenére az ajánlattevővel kötött adásvételi szerződéssel és az ajánlat közlésének elmulasztásával okozott sérelem között. Az elővásárlásra jogosult mindkét esetben a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti a hatálytalanságból eredő igényeket. Az, hogy az eladók az általuk függő hatállyal 2013. március 21-én kötött szerződést küldték meg az elővásárlásra jogosult felperesnek, megfelelt a Ptk. 6:222. § (1) bekezdésnek. A felperes a szerződéskötésről való tudomásszerzésétől, 2016. március 31-től számított harminc napon túl, elkésetten terjesztette elő az elsődleges kereseti kérelmét, amely azért is alaptalan, mert az elfogadó nyilatkozatát feltételhez, a IV. rendű alperes szerződéses vételárat elfogadó nyilatkozatának a megküldéséhez kötötte. A másodlagos kereseti kérelmet a Ptk. 6:108. § (2) bekezdés és a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 123. § alapján utasította el.

[8] A másodfokú bíróság a felperes fellebbezése folytán hozott ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, megállapította az adásvételi szerződés felperessel szembeni hatálytalanságát, a felperes és az I-III. rendű alperes közötti létrejöttét; rendelkezett a felperes javára a vételár kifizetésének igazolását követően a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetése érdekében; a IV. rendű alperest birtokba adásra kötelezte. Indokolása szerint az elsőfokú bíróság által helyesen megállapított tényállásból eltérő jogkövetkeztetést vont le a Ptk. 6:226. § (3), a 6:221. § (1), a 6:222. § (1), a 6:223. § (1)-(2) bekezdése, a 6:21. §, a 6:24. § (1)-(2), a 6:5. § (2) bekezdése alapján. A jogi álláspontja szerint abban az esetben, ha az elővásárlásra jogosult már az ajánlat vele történő hatályos közlése előtt tudomást szerez az adásvételi szerződés megkötéséről, vagy az ajánlat közlésére a már megkötött adásvételi szerződést tartalmazó okirat jogosult számára való megküldésével kerül sor, akkor a jogosult mindaddig menthető okból nem tudja érvényesíteni az adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságából eredő igényeit, amíg tudomást nem szerez az elővásárlási jogának megsértéséről. Ezért a határidő a jogosult elővásárlási jog megsértéséről való tudomásszerzéséig nyugszik. Az elővásárlási jog megsértéséről való tudomásszerzéstől számított 3 hónap áll a jogosult rendelkezésére, hogy érvényesítse az adásvételi szerződés hatálytalanságából eredő igényeit. A felperes legkorábban 2016. május 17-én szerezhetett tudomást elővásárlási jogának megsértéséről, amikor az okiratszerkesztő ügyvéd benyújtotta a földhivatalhoz az adásvételi szerződést a IV. rendű alperes tulajdonjogának bejegyzése céljából. Ehhez az időponthoz képest a felperes 3 hónapon belül a bíróság előtt érvényesítette az adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságából eredő igényeit, így az igényérvényesítésre rendelkezésére álló határidőt nem mulasztotta el.