BH+ 2014.9.402 Az ingatlan értékesítésére kiírt pályázati eljárás és a pályázat nyertesével kötendő adásvételi szerződésre tekintettel harmadik személyt megillető elővásárlási jog, illetve ennek gyakorlása két külön jogviszony, így nem a pályázati feltételek, hanem a megkötni kívánt szerződés tartalma az irányadó az elővásárlási jogával élni kívánó személy tekintetében [16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet 3. § (2) bek.].

Pertörténet:

Kúria P.27303/2009., Fővárosi Törvényszék P.27303/2009/19., Fővárosi Ítélőtábla Pf.20804/2012/4., Kúria Pfv.20931/2013/7. (*BH+ 2014.9.402*), 3157/2020. (V. 21.) AB határozat

***********

Az V. r. alperes jogelődje pályázati úton kívánta értékesíteni a IV. r. alperes tulajdonában álló P., 034/4 és 042/1 hrsz. alatti, továbbá a P. 0189/33 hrsz. alatti ingatlanokat. A 034/4 és 042/1 hrsz.-ú ingatlan esetében a II. r., a 0189/33 hrsz.-ú ingatlanok tekintetében pedig a III. r. alperes lett a pályázat nyertese. A győztes ajánlatokat az V. r. alperes jogelődje 2006. december 1-jén kifüggesztette az illetékes jegyzőnél, a hirdetményben egyebek mellett közölte, hogy az elővásárlásra jogosultnak az esetleges elfogadó nyilatkozatát legalább teljes bizonyítóerejű magánokirati formába foglalva kell beadnia és szükséges az elővásárlási jogát igazoló okiratok hiteles másolatának a csatolása is.

A felperes - határidőn belül - írásban nyilatkozott arról, hogy elfogadja a vételi ajánlatokat és az ingatlanok tekintetében élni kíván az elővásárlási jogával. Az erről szóló, géppel írt nyilatkozatot a felperes aláírta és azt az aláírása alatt - egyéb megjegyzés nélkül - egy ügyvéd látta el a szignójával és az ügyvédi bélyegzőjével. A jogosultságot alátámasztó okiratokat a felperes egyszerű másolatban csatolta. Az V. r. alperes jogelődje közölte a felperessel, hogy az elővásárlási jogot igazoló okiratok nem hitelesek, ezért a nyilatkozatát nem tudja elfogadni majd megkötötte az adásvételi szerződéseket a II. és III. r. alperesekkel.

A felperes keresetében kérte annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződések vele szemben hatálytalanok és azok azonos tartalommal közte és az eladó között jöttek létre. Kérte tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint a felperes nem a megfelelő alakiságok mellett tette meg az elfogadó nyilatkozatát, mert az nem volt teljes bizonyítóerejű magánokiratba foglalva, a jogosultságát igazoló okiratokat pedig nem a kifüggesztett felhívásban szereplő módon csatolta.

Az eljárás során az elsőfokú bíróság keresetet elutasító ítéletét a másodfokú bíróság hatályon kívül helyezte. A hatályon kívül helyező végzésben a másodfokú bíróság megállapította, hogy a felperes nem teljes bizonyítóerejű magánokirati formában tette meg az elővásárlási jog gyakorlására irányuló nyilatkozatát. A kiírt pályázat azonban a pályázók számára egyszeri hiánypótlási lehetőséget biztosított, ezért álláspontja szerint a törvény előtti egyenlőség elvéből következően ez a feltétel a nem pályázó, hanem a vételi ajánlatot elfogadó elővásárlásra jogosultra is irányadó. Nem tehető ugyanis különbség a felek között amiatt, hogy pályáztak-e vagy sem, ezért akkor járt volna el helyesen és a Ptk. 205. §-ának (3) bekezdése szerinti együttműködési kötelezettségének megfelelően az V. r. alperes jogelődje, ha lehetőséget biztosít a hiánypótlásra a felperesnek.

A megismételt eljárás során az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a IV. r. alperes és az V. r. alperes jogelődje mint eladó, illetve a II. és III. r. alperes vevők között a perbeli ingatlanokra létrejött adásvételi szerződések a felperessel szemben hatálytalanok és azok azonos feltételekkel a IV. - V. r. alperes eladók és a felperes vevő között jöttek létre. Kötelezte az alpereseket annak tűrésére, hogy a felperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. Felhívta a bíróság gazdasági hivatalát, hogy a felperes által előzetesen letétbe helyezett vételárat az V. r. alperes részére utalja ki és megkereste a földhivatalt a tulajdonjog változás ingatlan-nyilvántartásba történő átvezetése végett.

Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolása szerint a felperest az ingatlanokra a törvényen alapuló elővásárlási jog illette meg, míg a II. - III. r. alperesek ilyen jogosultsággal nem rendelkeztek. Az ítélet szerint - az ügyben korábban meghozott hatályon kívül helyező végzésben foglaltaknak megfelelően - az V. r. alperes jogelődjének hiánypótlás keretében kellett volna lehetőséget biztosítania a felperes részére az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó kiírásban megjelölt formaiságoknak megfelelő okiratok csatolására. Ennek elmaradásával megsértették a felperes elővásárlási jogát, ezért - miután a felperes a teljesítőképességét megfelelően igazolta - az elsőfokú bíróság helyt adott a keresetének.

A II.-V. r. alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a helyes indokaira történő utalással hagyta helyben.

A jogerős ítélet indokolásában a másodfokú bíróság kiemelte, hogy nem lehet különbséget tenni az elővásárlási jog gyakorlására jogosultak között a szerint, hogy pályáztak vagy az elővásárlási jogukat akarták a vételi ajánlat közzétételét követően gyakorolni. Az adásvételi szerződések megkötését megelőzően az V. r. alperes jogelődje még csak azt kifogásolta, hogy a szükséges okiratokat a felperes nem hiteles másolatban csatolta. A felperes azonban ezt a hiányosságot még az adásvételi szerződések megkötését megelőzően önként pótolta így nyilatkozata nem lett volna figyelmen kívül hagyható.

A felperes az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó jognyilatkozatát, bár nem a megfelelő formában, de határidőn belül megtette. Nyilatkozatának hiányossága a szerződés megkötéséig még pótolható lett volna, az nem járt jogvesztéssel. A hivatkozott BH 2012.119. számú eseti döntésben foglaltak sem jelentik azt, hogy különbséget lehetne tenni az elővásárlási jog jogosultjai között. Lehetővé kellett volna tenni tehát a felperes részére - a Ptk. 205. §-ának (3) bekezdése és a 4. § (1) bekezdése alapján - a hiánypótlást, figyelemmel arra, hogy a kormányrendelet az alakiság megsértéséhez jogkövetkezményt nem fűzött.

A jogerős ítélettel szemben az V. r. alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével a jogszabályoknak megfelelő új határozat meghozatalát és a kereset elutasítását.

A felülvizsgálati kérelem indokolása szerint a termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Rendelet) 1. §-ának (6) bekezdése szerint a Nemzeti Földalapba tartozó földek pályáztatás útján történő eladása vagy haszonbérbe adása esetén a 262/2010. (XI. 17.) Korm. rendelet alapján kell eljárni. Ez a rendelet az elővásárlási jog gyakorlásának szabályaira nézve a 27. § (4) és (5) bekezdésében ad iránymutatást. A jogszabály egyértelműen fogalmaz, hiánypótlási eljárásról pedig nem rendelkezik és a rendeletre való visszautalás egyértelművé teszi a teljes bizonyítóerejű magánokirati forma kötelezettségét az elővásárlási jog gyakorlójával szemben. A jogerős ítélet sérti az e jogszabályban foglaltakat és nem volt figyelemmel a "lex speciális derogat legi generali" elvére akkor, amikor a Ptk. általános jellegű szabályaira hivatkozott. Utalt a továbbiakban a Pfv.VI.21.348/2011. számú eseti döntésben foglaltakra is.