ÍH 2011.71 A SZERZŐDÉS FELTŰNŐ ÉRTÉKARÁNYTALANSÁGRA ALAPÍTOTT, VISSZAÉLÉSSZERŰ MEGTÁMADÁSA

Kapcsolódó határozatok:

Debreceni Törvényszék P.20111/2009/37., Debreceni Ítélőtábla Pf.20799/2010/10. (*ÍH 2011.71*), Kúria Pfv.21382/2011/7. (BH 2012.11.262)

***********

Joggal való visszaélésnek minősül, és ezért a kereset elutasításához vezet, ha az eladó tudatosan, ám a későbbi megtámadás szándékával a piaci árnál alacsonyabb vételárért azért kötött szerződést az ingatlana adásvételéről, hogy elkerülje a kisajátítási eljárást [Ptk. 4. § (1) bekezdés, 5. § (1)-(2) bekezdés, 201. § (2) bekezdés, PK 267. állásfoglalás]

A d.-i 067. helyrajzi számú 56 ha 8218 m2 területű, 2216, 24 aranykorona értékű gyep-, gyümölcsös-, szántó ingatlan-nyilvántartási megnevezésű ingatlannak, valamint a d.-i 090/2. helyrajzi számú 10 ha 1444 m2 területű 184,63 aranykorona értékű szántó ingatlan-nyilvántartási megnevezésű ingatlannak 1/3 részben a felperes volt a tulajdonosa. A …. számú főút D.-t elkerülő szakaszának megvalósítása érdekében az I. rendű alperes nevében eljáró II. rendű alperest képviselő d.-i K. Ügyvédi Iroda 2008. február 18-án vételi ajánlatot küldött a felperesnek, melyben a 067. helyrajzi számú ingatlan 1/3 tulajdoni hányadáért 3 682 000 Ft, a 090/2. ingatlan 1/3 tulajdoni hányadának "a beruházás céljára igénybevett területrész 345 m2 területére eső" részét pedig 62 666 Ft ellenértéket ajánlott fel teljes kártalanításként, amely a felperes rendelkezésére bocsátott igazságügyi ingatlanforgalmi szakértői vélemény alapján került megállapításra.

2008. március 18-án a felperes és az I. rendű alperes nevében eljáró II. rendű alperes két "Kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződést" írt alá, amelyek szerint az ajánlatnak megfelelően, az ott megjelölt vételárért ("amely összegek az értékesített ingatlanok, ingatlanilletőségek teljes és feltétlen kártalanításának felelnek meg") a felperes az I. rendű alperesnek eladta az I. rendű alperes pedig az ingatlanokat a felperestől megvette.

A szerződések aláírását követően a felperes levélben kereste meg az eladó képviselőjét, melyben bejelentette, hogy a két adásvételi szerződést megtámadja arra tekintettel, hogy tudomása szerint a biogazdálkodással érintett földterületek reális forgalmi értéke jelenleg 160 000 Ft/aranykorona, amely számítás eredményeként a 067. helyrajzi szám alatti ingatlan tekintetében további 1 072 133 Ft, míg a 090/2. helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában további 235 462 Ft vételár megfizetését igényli.

Az I. rendű alperes nevében eljáró II. rendű alperes jogi képviselője 2008. június 17-i válaszlevelében további vételár megfizetését megtagadta.

A felperes 2008. július 25-én benyújtott majd utóbb módosított keresetében a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnően nagy különbségére hivatkozással megtámadta a 2008. március 18-án megkötött adásvételi szerződéseket és az aránytalan előny kiküszöbölése érdekében az alpereseket egyetemlegesen 11 785 834 Ft értékkülönbözet, valamint annak a 2008. május 17-től járó törvényes mértékű kamatai megfizetésére kérte kötelezni. Arra hivatkozott, hogy a 067. helyrajzi számú ingatlan forgalmi értéke legkevesebb 1 500 Ft/m2 mellett határozható meg, így az elidegenített terület értéke 12 046 500 Ft-ot képvisel. Az ingatlanra biotermelési támogatást kapott, amelynek folyósítása 5 évre kiesett. A kiesett támogatás nagysága 36 800 Ft/év/ha, így e vonatkozásban 140 000 Ft kár érte. A területen lucernát termelt, amely 2 év múlva már termést hozott volna, a kiesett termés miatt (100 000 Ft/ha/év értékkel számolva) 170 000 Ft kár érte. Regisztrált őstermelőként területalapú támogatásban részesült, amelynek mértéke 32 000 Ft/ha/év, a támogatás végleges megszűnése miatt ért kára 5 évnyi időtartamra eső támogatás ellenértékével egyenlő, amely 125 500 Ft. Állítása szerint mindezek alapján a 067. helyrajzi számú ingatlan kisajátítást helyettesítő adásvételekor 12 474 500 Ft vételárat kellett volna kapnia, ezzel szemben az alperesek csak 3 682 000 Ft-ot fizettek meg, ami feltűnően nagy eltérés a reális vételárhoz képest.

A 090/2. helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában pedig azt állította, hogy annak reális forgalmi értéke (ugyancsak 1 500 Ft/m2 egységáron számolva) 517 500 Ft volt; itt a biotámogatás 5 éves kiesése 6000 Ft, az évelő lucerna kiesése 7000 Ft, míg a területalapú támogatás kiesése 5500 Ft, így tényleges kára 536 000 Ft. Ehelyett azonban az alperes csak 62 666 Ft vételárat fizetett.

Az alperesek az érdemi ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Az I. rendű alperes védekezésében arra hivatkozott, hogy a felperes a szerződés aláírása időpontjában is biogazdálkodó és őstermelő volt, így a szerződés megkötésének időpontjában nyilvánvalóan tudnia kellett mindazokról a körülményekről, amelyekre a keresetlevelében hivatkozott. Ennek a tudásnak a birtokában írta alá az adásvételi szerződést, amely a vételárat helyesen rögzítette. Az érvényesen létrejött adásvételi szerződéseket ezért alappal nem támadhatja meg. A Legfelsőbb Bíróságnak a BH 1990. évi 57. sorszámon közzétett eseti döntésére hivatkozó védekezése szerint pedig csak a kirívó értékkülönbözet ad lehetőséget a feltűnő értékaránytalanság megállapítására.

A II. rendű alperes védekezésében arra hivatkozott, hogy a felperes igazságügyi szakértői vélemény alapján kialakított vételi ajánlatban közölt forgalmi értéket fogadott el. Bár a felperes kifogásolta a vételi ajánlatban megjelölt vételár nagyságrendjét arra hivatkozva, hogy ő biotermelő, azonban az I. rendű alperes ragaszkodott az ajánlat szerinti vételárhoz, amit a felperes végül elfogadott, és így került sor a szerződések aláírására. Hivatkozott a II. rendű alperes arra is, hogy az adásvételi szerződés 9. pontjának és 13. pontjának harmadik bekezdésében a felek kikötötték, az eladó további igényt a vevővel szemben nem támaszthat, másrészt, hogy az ingatlanon található növényzetre és a visszamaradó ingatlanban bekövetkező értékcsökkenésre is figyelemmel voltak a vételár megállapítása során.

Az elsőfokú bíróság a - szakértői bizonyítást követően - 37. sorszám alatt hozott ítéletével a felperes keresetét elutasította, és kötelezte perköltség megfizetésére az alperesek javára.