BH 2012.11.262 A feltűnő értékaránytalanság megállapítására irányuló kereset esetén - ha a jogérvényesítés feltételei egyébként fennállnak - a bíróságnak először az értékaránytalanság objektív fennálltának a kérdésében kell állást foglalnia. Ha ez fennáll, akkor kell vizsgálnia azt, hogy a szerződéskötés körülményeire figyelemmel ennek alapján a szerződés érvénytelensége megállapítható-e [Ptk. 201. § (2) bek.].

A felperes a 2008. március 18-án kelt kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződéssel eladta a d.-i 067 hrsz. alatti ingatlanból kialakításra került 067/2 hrsz. alatti ingatlant 3 682 000 forint, a 090/2 hrsz. alatti ingatlanból kialakított 090/5 hrsz. alatti ingatlant pedig 62 666 forint vételáron az I. r. alperes részére, amelynek nevében a II. r. alperes járt el. A szerződés szerint az ingatlanokról a lábon álló termést a felperes betakaríthatta, a vételár pedig tartalmazta a megvett területrészen található növényzet, az eladó vagy bérlője által azon végzett munka és az eladó tulajdonában maradt területrész esetleges értékcsökkenésének az ellenértékét is. Rögzítették, hogy a vételár az eladó valamennyi igényét és a teljes kárát fedezi, a részére visszamaradt ingatlan pedig az eredeti célnak megfelelően a rendeltetésszerű használatra alkalmas.

A felperes keresetében a szerződést a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közti feltűnő értékaránytalanságra tekintettel megtámadta. Módosított keresetében előadta, hogy a 067 hrsz. alatti ingatlanból értékesített terület

valós értéke 12 046 500 forint volt. Az ingatlanra bio termelési és területalapú támogatást kapott, ezek folyósítása öt évre kiesik, ami 140 000 forint illetve 128 500 forint veszteséget jelent. A területen termelt lucerna évelő, ezért további két évig termett volna. A kára ennek elmaradásából eredően 160 000 forint.

A 092/2 hrsz. alatti ingatlan valós forgalmi értéke 517 500 volt, a kieső bio támogatás öt évi összege 6000 forint, a területalapú támogatásé 5500 forint, míg az évelő lucerna terméskiesése 7000 forint kárt okozott. Kérte ezért az alperesek kötelezését egyetemlegesen a követelése és a kifizetett összeg különbözetének, 11 785 834 forintnak és ennek a 2008. május 17. napjától járó kamatainak a megfizetésére.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték azzal, hogy feltűnő értékaránytalanság nem állt fenn, a felperes pedig az általa hivatkozott körülményekkel a szerződés megkötésekor tisztában volt.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. A felperes fellebbezése és a II. r. alperes csatlakozó fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva a II. r. alperesnek fizetendő perköltség összegét felemelte, míg egyebekben az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.

A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes - saját előadásából megállapíthatóan - tisztában volt az ingatlan reális forgalmi értékével és tudta, hogy ahhoz képest alacsonyabb vételárban állapodott meg a II. r. alperessel. Ez a körülmény kizárja azt, hogy a szerződést utóbb feltűnő értékaránytalanság címén megtámadja. A Ptk. 4. §-ának (1) bekezdésére tekintettel a felek a szerződés megkötésekor körültekintetően, megfontoltan és jóhiszeműen kötelesek eljárni, a forgalom biztonsága és így annak érdekében, hogy kölcsönösen bízhassanak szerződésük fennmaradásában. A felperes - vállalva ezzel az alacsonyabb forgalmi értéken történő értékesítésből adódó veszteséget - a szerződés megkötése mellett döntött. A megtámadási jog nem szolgálhat a megbánt szerződésből való szabadulás vagy jobb szerződési feltételek kikényszerítésének eszközéül, ez a Ptk. 5. §-ának (1) és (2) bekezdései alapján joggal való visszaélést valósítana meg. A felperes nem hivatkozott arra, hogy a szerződést jogilag értékelhető kényszer, fenyegetés hatására vagy tévedés folytán kötötte volna meg. Az a magyarázat elfogadhatatlan, hogy a szerződéskötés meghiúsulása esetén kisajátításra került volna sor, amely az eljárás elhúzódásával járt volna. A kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény 32. §-a (1) bekezdésének c) és d) pontjára is figyelemmel az ilyen ügyekben eljáró bíróságra kötelező rövid határidők miatt időcsúszásra nem lehet alappal hivatkozni. Mindezek alapján a kereset megalapozatlanságának megállapításához a szakértői bizonyítás lefolytatása már szükségtelen volt, a II. r. alperes perköltsége azonban tévesen került meghatározásra, ezért a másodfokú bíróság e tekintetben az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta.

A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedő hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását és új szakértői vélemény beszerzésének az elrendelését.

A felülvizsgálati kérelme indokolásában kifejtette, hogy a jogerős ítélet csak részben adta a magyarázatát annak, hogy a szerződést milyen okból írta alá. Előadta ugyanis azt is, hogy 2005. szeptember 22-én a megyei Állami Közútkezelő Kht. osztályvezetőjétől olyan tájékoztatást kapott, amely szerint utólag is jelezheti az építtető részére azt, ha a szakértő az értéket befolyásoló lényeges körülményeket nem vett figyelembe. Ez a rendelkezésére álló jegyzőkönyvből is megállapítható, az értékbecslés alapjául szolgáló szakvéleményeket pedig csak később kapta meg, így a figyelembe vett körülményekről nem voltak ismeretei. A jogerős ítélet tehát olyan nyilatkozaton alapul, amelynek csak az egyik fele került értékelésre, holott a figyelmen kívül hagyott másik tagmondat az egész korábbi nyilatkozat értelmét megváltoztatta.

A perben kirendelt szakértő a szakvélemény előkészítéséhez szükséges - a 9/2006. (II. 27.) IM rendelet szerinti - szakmai feltételekkel nem rendelkezett. Az általa készített szakvélemény nem alkalmas azoknak a speciális kérdéseknek a megválaszolására, körülményeknek a megállapítására, amelyek a bírósági eljárás lefolytatásához szükségesek. Mindezekre tekintettel megsértésre kerültek a Pp. 206. §-ának (1) bekezdésében és a 177. §-ának (1) és (2) bekezdésében foglaltak.

Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására és a felperes perköltségben történő marasztalására irányult.