BH 2013.6.153 Nem minősíthető jogszerűnek a bérbeadó felmondása, ha a felmondást megelőző felszólításban megjelölt összegű bérleti díj tartozásnak csak egy része áll fenn, és a bérlő a felszólítást követően kárbeszámítás iránti igényt érvényesít. Ez a magatartás nem minősíthető rendkívüli felmondásra okot adó körülménynek sem [1993. évi LXXVIII. tv. 24. §].

A felperes és az alperes jogelődje 1998. március 27-én temető üzemeltetési és bérleti szerződést kötött, ennek IV. Fejezetében rendelkeztek a perbeli iroda bérletéről, határozatlan időre. Megállapodtak abban, hogy az éves bérleti díj 291 600 forint/év + áfa 2002. december 31. napjáig nem emelkedik, a bérlő által megvalósított felújítási munkákra tekintettel, majd 2003. január 1. napjától újra szabályozásra kerül, és egyéb megállapodás hiányában az 1997. évre fizetett díj inflációval emelt összegének felel meg.

2010. május 13-án a felperes írásban felszólította az alperest 2 474 934 forint elmaradt bérleti díj 8 napon belüli megfizetésére azzal, hogy amennyiben határidőben nem teljesíti az elmaradt és a 2010. évre esedékes bérleti díjat, úgy az 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 25. §-a szerint fog eljárni. Az alperes a felújítási költségek szerződés szerinti beszámítására tekintettel vitatta tartozását, ezért a felperes 2010. május 28-án kelt levelével június 30-ával felmondta a bérleti szerződést, hivatkozva az Ltv. 24. § (1) bekezdés a) pontjára és 25. § (1), (4) és (5) bekezdésére.

A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest a bérlemény kiürítésére és birtokba adására, 2011. január 1-jétől 2011. június 1-jéig terjedő időre 113 155 forint lejárt bérleti díj, ezt követően pedig a kiürítés napjáig havi 48 219 forint használati díj megfizetésére, annak kimondásával, hogy a használati díj összege 2012. január 1-jétől a mindenkori inflációval növelt összeg.

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül a perbeli ingatlant ingóságaitól kiürítve bocsássa a felperes birtokába. Kötelezte továbbá, hogy ugyanezen határidőben fizessen meg a felperesnek 113 155 forintot és ezen összeg 2011. március 15. napjától járó kamatát, valamint 2011. június 1-jétől az ingatlan kiürítéséig előre esedékesen havi 48 219 forintot és a perköltséget.

Indokolása szerint a felperes jogszerűen mondta fel a jogviszonyt, mert az alperesnek a felmondás közlésekor volt díjtartozása. Az alperes az általa elismert díjtartozás összegéről nem kért számlát a felperestől, ezért alaptalanul hivatkozott arra, hogy a megfelelő összegre kiállított számla hiányában nem fizetett. Az alperes a szerződésben meghatározott időszakonként esedékes bérleti díj fizetési kötelezettségének határidőben nem tett eleget, ezért a felperes jogszerűen gyakorolta a felmondás jogát.

A felmondás következményeként a felek között a szerződéses jogviszony megszűnt, ezért a Ptk. 115. § (3) bekezdése alapján kötelezte az alperest a bérlemény kiürítésére és az Ltv. 20. § (1) bekezdése szerint a bérleti díjjal azonos mértékű használati díj fizetésre, míg az ezt meghaladó, jövőre vonatkozó díjemelés iránti keresetet elutasította.

Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet fellebbezett részét megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította. Az elsőfokú eljárásban feltárt tényállás alapján eltérő jogi álláspontra jutott a felmondás jogszerűségét illetően. Azt követően, hogy az alperes írásban vitatta a 2010. május 13-i fizetési felszólításban közölt hátralékos díj összegét, a felperes az eredetileg küldött felszólító levélhez fűzött jogkövetkezményt már nem alkalmazhatta. Nyilatkoznia kellett volna arról, hogy az alperes által alkalmazott bérbeszámítását elfogadja-e és ennek függvényében közölni a díjhátralékot, teljesítési határidőt és a mulasztáshoz fűzött jogkövetkezményt. A felperes nem így járt el, ezért a 2010. május 28-án közölt felmondása nem érvényes.

A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet szerinti új határozat hozatalát kérve, másodlagosan kérte a másodfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára történő kötelezését. A felülvizsgálati kérelemben előadottak szerint jogszabálysértő a másodfokú ítélet azon megállapítása, hogy a felperes nem alkalmazhatta az eredeti felszólító levélhez fűzött jogkövetkezményt, miután az alperes vitatta az elszámolást. A felperes álláspontja szerint a többen benne van a kevesebb. Az alperes maga is elismert 98 582 forint bérleti díjtartozást, melyet nem fizetett meg az Ltv. 2. § (2) bekezdésben rögzített díjfizetési kötelezettsége ellenére. Hivatkozott arra is, hogy az Ltv. 12. §-a szerint a bérleti díjat előre kell fizetni, az elismert tartozás pedig hátralékos díj volt. Utalt az Ltv. 24. § (2) és (4) bekezdésére (helyesen 25. §) is, olyan súlyosnak tekintve a kifogásolt magatartást, mely miatt a bérbeadótól a szerződés fenntartása nem várható el és amely miatt már újabb felszólítást nem kellett küldeni.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban való fenntartására irányult.

A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.

A jogerős ítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt és helyesen megállapított tényállás alapján helytállóan utasította el a felperes keresetét, jogszabálysértés nem történt. A jogerős ítélet helytálló jogi következtetést vont le a jogvitára okot adó 2010. május 13-i felszólító levél tartalmáról.

A határozatlan időtartamra szóló bérleti szerződésben a felek rendes felmondásról rendelkeztek, egyebekben a Ptk. előírásaira utaltak. A Ptk. 434. § (2) és (3) bekezdése a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletének megszűnésére is alkalmazni rendeli az 1993. évi LXXVIII. törvény szabályait. Az Ltv. 24. § (1) bekezdés a) pont szerint a bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg. E felmondási ok alkalmazható a határozatlan időre kötött szerződés esetén is, amennyiben a bérbeadó az Ltv. 25. §-a szerint jár el, a bérlőt a következményekre figyelmeztetéssel kell a teljesítésre írásban felszólítani. A felszólításnak azonban egyértelműnek kell lenni. Ki kell belőle derülni, hogy a bérlő mely fizetési kötelezettségének nem tett eleget. A felmondás jogszerűségéhez szükséges megjelölni a követelés jogcímét, a tartozás pontos összegét és az elmulasztott bér esedékességét. A felperes felszólításához mellékelt számla 2 474 934 forint tartozásról szólt, 2005. június 1-jétől 2010. december 31-ig jelölt időszakra, évi bontásban. Az alperes vitatására még a felmondást megelőzően a felperes maga is elismerte, hogy követelése jórészt alaptalan volt, így a felszólításban közölt határidő és jogkövetkezmény a 25. § (1) bekezdésbe foglalt feltétel hiányában nem alkalmazható.

Alaptalan volt az Ltv. 25. § (4) és (5) bekezdésre való hivatkozás is a felülvizsgálati kérelemben. A felszólítás nélküli, azonnali hatályú felmondás olyan kivételes lehetőség, melyet csak kiemelten súlyos bérlői magatartás alapozhat meg, és jogsértő magatartásról való tudomásszerzéstől számított 8 napon belül van erre lehetőség. A felek tartós jogviszonyában a felperes felszólítását követően kialakult elszámolási vita rendkívüli felmondásra nem ad alapot. A felperesnek tudomása volt az alperes által végzett beruházásról és bérbeszámításról, 2010. év elejétől többször egyeztettek a felek a jogviszony tartalmáról. Mindezekre tekintettel nem volt megállapítható az alperes által tanúsított olyan súlyos magatartás, amely a felperes rendkívüli felmondását megalapozhatta volna.