BH 2018.9.256 I. Azon szerződési feltétel tisztességtelensége vizsgálható, amely a jogszabály rendelkezését tölti ki tartalommal [1959. évi IV. tv. (rPtk.) különböző időszakokban hatályos, de azonos tartalmú 209/B. § (6) bek., 209. § (5) és (6) bek.].

II. Tisztességtelen az a szerződési feltétel, amely kizárólagosan a fogyasztóval szerződő felet jogosítja fel az értékbecslő kiválasztására, a vele szerződéses kapcsolatban álló értékbecslők közül oly módon, hogy az értékbecsléssel szemben hatékony jogorvoslatot sem jogszabály, sem a szerződéses rendelkezés nem biztosít [rPtk. 209. § (1) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] 2005. július 28-án a II-III. rendű alperesek mint adósok az I. rendű alperessel mint hitelezővel deviza-alapú kölcsönszerződést, valamint annak biztosítékaként jelzálogszerződést kötöttek.

[2] A jelzálogszerződés 5. pontjának második bekezdése rögzítette: "A felek - a 12/2003. (I. 30.) Kormányrendeletben foglalt szabályok alapján - rögzítik, hogy a bírósági végrehajtás mellőzésével történő értékesítés esetén az értékesítésre a Bank kielégítési jogának megnyíltától számított 270 (kétszázhetven) napon belül azon a legalacsonyabb eladási áron kerülhet sor, amelyet a Bankkal szerződéses jogviszonyban álló, a tevékenység végzésére megfelelő jogosítvánnyal rendelkező, ingatlan-értékbecsléssel is foglalkozó cégek/egyéni vállalkozók [a továbbiakban: Értékbecslő(k)] valamelyike, a kielégítési jog megnyílását megelőző 90 (kilencven) napnál nem régebbi, vagy a kielégítési jog megnyíltát követő 120 (százhúsz) napon belül elkészített, likvidációs (menekülési) értékre vonatkozó értékbecslésében - lakóingatlan esetében a lakott, illetve a kiürített állapotra vonatkozóan külön-külön - meghatározott. A likvidációs (menekülési) érték megállapítása a zálogtárgy 30 (harminc) napon belüli értékesíthetőségét alapul véve történik. A Zálogkötelezett(ek) kijelentik, hogy az Értékbecslő(k) közül bármelyik által végzett értékbecslést teljes mértékben elfogadják, valamint tudomásul veszik, hogy a Bank jogosult az Értékbecslő(k) közül az értékbecslést elvégző személy kiválasztására."

[3] 2016. január 29-én a II-III. rendű alperesek a felperessel ajándékozási szerződést kötöttek, amely alapján a perbeli kölcsön- és jelzálogszerződésekkel érintett ingatlanon fennálló 1/2-1/2 arányú tulajdoni hányadukból személyenként 5/1000-5/1000 részt a felperesre ruházták azzal, hogy az ingatlant terheli - többek között - az I. rendű alperes javára bejegyzett jelzálogjog.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[4] A felperes keresetében a zálogszerződés 5. pontjának fent idézett rendelkezése semmisségének megállapítását kérte a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: rPtk.) 209/A. § (2) bekezdése és a fogyasztóval kötött szerződésben tisztességtelennek minősülő feltételekről szóló 18/1999. (II. 5.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet) 1. § (1) bekezdés a) pontja alapján. Arra hivatkozott, hogy a kifogásolt feltételből hiányzik azon tényezők meghatározása, amelyek a fogyasztó számára követhetővé és ellenőrizhetővé tennék az eladási ár meghatározását, ezért a kikötés sérti a ténylegesség, az arányosság, a szimmetria és az átláthatóság elvét.

[5] Az I. rendű alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte.

Az első- és másodfokú ítélet

[6] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Megállapította, hogy a vitatott szerződéses rendelkezéseket az alperes az rPtk. 257. § (1) és (2) bekezdéseiben írtaknak megfelelően állapította meg, ezért azok az rPtk. 209. § (5) bekezdése alapján nem minősülhetnek tisztességtelennek.

[7] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta. Kifejtette, hogy a felperest a perindítási jog megillette, és megállapította a perbeli jelzálogszerződés 5. pontja második bekezdésének tisztességtelenségét. A fellebbezés indokaira tekintettel arra mutatott rá: a legalacsonyabb eladási ár számításának meghatározását sem az rPtk. 257. §-a, sem más jogszabály nem határozza meg. Ebből következik, hogy a felek megállapodása szerinti számítási mód nem minősülhet jogszabály által megállapított szerződési feltételnek, ezért "az rPtk. 209. § (5) bekezdése" nem alkalmazható a rendelkezés esetleges tisztességtelenségét így érdemben vizsgálta.

[8] A másodfokú bíróság szerint a kikötés az I. rendű alperest egyoldalúan jogosítja fel a szakvéleményt készítő cég kiválasztására, amelybe a felperesnek nincs beleszólása. Ez a rendelkezés anélkül bontja meg a szerződő felek közötti egyensúlyt, hogy a felperesnek bármilyen többletjogot biztosítana. Rögzítette, az I. rendű alperes által hivatkozott jogszabályok ugyan biztosítanak jogorvoslati lehetőséget a felperes részére, ez azonban nem alkalmas a tisztességtelen rendelkezésből eredő hátrány elhárítására.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[9] Az I. rendű alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Állította, a jogerős ítélet - többek között - az rPtk. 209. § (1) és (6) bekezdésébe, 209/A. § (1) bekezdésébe, 257. § (1)-(2) bekezdéseibe ütköző módon jogszabálysértő.

[10] Az anyagi jogi jogszabálysértések körében az I. rendű alperes arra hivatkozott, hogy a perbeli kikötés az rPtk. 257. § (1) és (2) bekezdéseiben foglaltaknak megfelelő rendelkezéseket tartalmazza, így tisztességtelennek a "209. § (6) bekezdés" alapján nem minősülhet.

[11] Arra az esetre, ha e kikötés tisztességtelensége mégis vizsgálható lenne, arra hivatkozott, a Kúria számos, az eljárás során általa hivatkozott eseti döntésében kimondta: jogszerű értékmeghatározási mechanizmusnak minősül az, ha a vételi jog tárgyát a vevő által megbízott szakértő állapítja meg. Nincs olyan jogszabályi rendelkezés, amely alapján a vételi jog esetén elfogadott értékmeghatározási mechanizmus a zálogjog érvényesítése során érvénytelennek minősülne. Az I. rendű alperes által megbízható értékbecslők listáját a jelzálogszerződéssel biztosított kölcsönszerződés részét képező ÁSZF 10.7.2.2. pontja tartalmazta.

[12] Az I. rendű alperes előadta, a jogerős ítéletben foglaltakkal szemben sem a hitelintézetekről és pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvényből (a továbbiakban: rHpt.), sem az rPtk.-ból, sem egyéb jogszabályokból nem következik az, hogy az egyes szerződő felek jogcselekményeivel szemben az adott szerződésnek az általános jogorvoslati lehetőségeken túl külön speciális vitarendezési mechanizmust kellene biztosítania, és ennek hiányában az adott rendelkezések tisztességtelennek minősülnének. A vételi jog gyakorlása esetén is a jogviták rendezésére a kötelezettnek az általános peres és nemperes jogorvoslatok rendelkezésére állnak, ehhez képest a zálogjog bírósági végrehajtáson kívüli értékesítése esetén a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének szabályairól szóló 12/2003. (I. 30.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet) további jogorvoslati lehetőséget is szabályoz. Ezenkívül az rHpt. hatálya alá tartozó szerződések esetén az adós valamennyi kifogásával pénzügyi békéltető testülethez fordulhat.