ÍH 2007.74 ELADÓ TELJESÍTÉSE INGATLAN ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉSNÉL - INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSI BEJEGYZÉS NEM FELTÉTELE AZ ELADÓ TELJESÍTÉSÉNEK - MEGTÁMADÁSI HATÁRIDŐ KEZDETE INGATLAN ADÁSVÉTELE ESETÉN

Kapcsolódó határozatok:

Fővárosi Törvényszék G.41531/2004/13., Fővárosi Ítélőtábla Pf.21062/2006/8. (*ÍH 2007.74*), Kúria Gfv.30215/2007/3. (BH+ 2008.1.31)

***********

Az ingatlan adásvételi szerződés eladója a szerződésben vállalt kötelezettségének eleget tesz, ha a vevő birtokba helyezése mellett, a tulajdonjog átruházásáról szóló, olyan érvényes okiratot szolgáltat, amely alkalmas arra, hogy annak alapján a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztethesse. A teljesítésnek nem feltétele, hogy a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásban feltüntessék. Ezért a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között fennálló, feltűnően nagy értékkülönbség miatt sérelmet szenvedő fél számára a megtámadási határidő az érvényes és bejegyzésre alkalmas okirat aláírása napján megkezdődik, a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése megtörténtéig a határidő kezdő időpontja nem hosszabbítható meg [Ptk. 117. § (3) bekezdés, 236. § (1) bekezdés, 365. § (1)-(3) bekezdés].

A felperes 1995. szeptember 20-án megkötött adásvételi szerződéssel 5 600 000 Ft vételár ellenében átruházta az I. rendű alperes beltagjára, a II. rendű alperesre a p.-i 2057. számú tulajdoni lapon 1537 helyrajzi szám alatt felvett házas-ingatlan tulajdonjogát. Ezután 1995. október 4-én a felperes az I. rendű alperessel kötött adásvételi szerződést, amellyel a B., XI. kerületi 6227 számú tulajdoni lapra 4025/1 helyrajzi szám alatt felvett ipari rendeltetésű ingatlanon fennálló 1262/114000 tulajdoni illetőségét ruházta át 8 375 000 Ft vételár ellenében.

A felperes a keresetében e két adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását kérte. Állította, hogy a felek e jogügyleteket csupán színlelték, azok a valóságban kölcsönszerződések biztosítékául szolgáltak.

Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását indítványozták. Emellett a II. rendű alperes viszontkeresetet támasztott, amelyben az ingatlant továbbra is használó felperest az 1995. október 1. - 1997. április 30-a közötti időre havi 40 000 Ft, 1997. május 1-jétől pedig havi 80 000 Ft "bérleti díj" megfizetésére kérte kötelezni.

Az elsőfokú bíróság részítéletével a keresetet elutasította, míg a viszontkereset vonatkozásában további tárgyalást látott szükségesnek. Indokolásában kifejtette: "az adásvételi szerződéseket tartalmazó okiratokkal szemben a felperest terhelte annak bizonyítása, hogy a felek valóságos ügyleti akarata nem adásvételre irányult, s a felperes ezt bizonyítani nem tudta. A felek jogai és kötelezettségei tekintetében ezért az adásvétel szabályai az irányadóak." A Legfelsőbb Bíróság részítéletével az elsőfokú bíróság döntését helybenhagyta. Rámutatott, hogy "a kialakult ítélkezési gyakorlat nem teszi vitássá azt, hogy a szerződést nem csak a Ptk. XXIII. fejezetében meghatározott mellékkötelezettségekkel, hanem önálló szerződéssel is biztosítható". A perbeli szerződések így annak ellenére sem érvénytelenek, hogy a felek valódi szándéka kölcsön visszafizetésének biztosítására irányult. A felperes a jogerős részítélet ellen felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő, melyben azt is sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság nem vizsgálta a szerződéseknek a szolgáltatás - ellenszolgáltatás között fennálló feltűnő értékkülönbség miatti érvénytelenségét. A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet elutasította, a végzés indokolása szerint "a perben előterjesztett megtámadás hiányában az eljáró bíróságoknak nem kellett vizsgálniuk, hogy a szerződések megkötésének időpontjában a szolgáltatás - ellenszolgáltatás között volt-e feltűnő aránytalanság. Az ténykérdés, hogy a felperes a jogerős részítélet hozatalát megelőző eljárásban e jogcímen a szerződést nem támadta meg.

Ezt követően a felperes a jogerős részítélet meghozatalát követő eljárás során, 2004. november 24-én 36. sorszám alatt terjesztett elő kérelmet az alperesekkel kötött szerződéseknek a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között fennálló, feltűnően nagy értékkülönbségre alapított megtámadása iránt. Az elsőfokú bíróság ítéletében ezt a kereseti kérelmet is elutasította, továbbá a viszontkereset alapján arra kötelezte a felperest, hogy a p.-i ingatlan használatáért 1995. október 1-jétől évenként emelkedő összegű használati díjat fizessen meg. A döntését indokolása szerint a Ptk. 236. § (1) bekezdése alapján a megtámadást egy éven belül írásban kell a másik féllel közölni vagy a közlés eredménytelensége esetén haladéktalanul bíróság előtt kell érvényesíteni. A felperes ezeket az igényérvényesítési határidőket elmulasztotta, a kereset ezért nem volt teljesíthető. A felperes azonban jogosulatlanul birtokolta az eladott p.-i ingatlant, melynek alapján használati díj fizetésére köteles. Ennek összegére nézve csupán utalt a szakvélemény megállapításaira.

A felperes fellebbezésében az elsőfokú ítélet megváltoztatását és a szerződéseknek a szolgáltatás - ellenszolgáltatás között fennálló, feltűnő aránytalanság miatt történő érvénytelenné nyilvánítását kérte. Azzal érvelt, hogy a B., XI. kerületi 4025/1 helyrajzi számú ingatlanon fennálló tulajdoni illetőségének az adásvételi szerződés megkötése idején fennállott forgalmi értéke az általa megbízott igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő véleménye szerint 67 833 000 Ft volt, szemben a perben kirendelt igazságügyi szakértő szakvéleményében meghatározott 11 000 000 Ft-tal. Állította, hogy igényérvényesítési határidőt sem mulasztotta, mert a Ptk. 232. § (1) bekezdés c) pontja értelmében a szerződés szolgáltatás - ellenszolgáltatás feltűnő értékaránytalanságára alapított megtámadásának határideje a sérelmet szenvedő fél teljesítésével kezdődik. Ő maga a szerződéses kötelezettségét még nem teljesítette, mert az I. rendű alperes tulajdonjog bejegyzési kérelmét a földhivatal elutasította; ezért álláspontja szerint a megtámadási határidő meg sem kezdődött. Csatolta a B.-i I. számú Körzeti Földhivatal megismételt eljárásban hozott 2006. szeptember 28-án kelt határozatát, amellyel az I. rendű alperes tulajdonjog bejegyzési kérelmét ismételten elutasította. A határozat indokolása szerint az I. rendű alperes tulajdonjog bejegyzési kérelme a jelenleg már 4025/8 helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanon fennálló 407/82592 felperesi tulajdoni illetőségre azért nem volt teljesíthető, mert a kérelem mellékleteként becsatolt 1995. október 4-én kelt adásvételi szerződés nem tartalmazza "a felek tulajdon átruházásra vonatkozó megállapodását, a szerződő felek törzsszámát, jogváltozás jogcímét". Az okirat e tartalmi fogyatékosságai miatt a szerződés nyilvánvalóan érvénytelen. Hangsúlyozta a felperes, hogy az I. rendű alperes a perbeli tulajdoni illetőségét bérbeadás útján hasznosítja és az éves bérleti díjak csaknem elérik a kirendelt igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő által megállapított forgalmi értéket. Ez pedig arra utal, hogy a szerződéses vételár az ingatlan valóságos forgalmi értékétől lényegesen eltér. Az elsőfokú ítélet II. rendű alperesre vonatkozó rendelkezéseire nézve a felperes fellebbezési érveket nem adott elő.