BH+ 2008.1.31 Az ingatlan eladója a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas tulajdonjog átruházásáról szóló okirat szolgáltatásával, valamint a vevő birtokba helyezésével teljesíti a törvényben előírt kötelezettségét. Ezzel a számára a szerződés megtámadásának határideje megnyílik [Ptk. 236. § (1) bek. c) pontja, 365. § (1) és (2) bek.].

Pertörténet:

Fővárosi Törvényszék G.41531/2004/13., Fővárosi Ítélőtábla Pf.21062/2006/8. (ÍH 2007.74), Kúria Gfv.30215/2007/3. (*BH+ 2008.1.31*)

***********

A felperes az 1995. szeptember 20-án megkötött adásvételi szerződéssel 5 600 000 Ft vételárért eladta az I. r. alperes beltagja, a II. r. alperes részére a p-i 2057 számú tulajdoni lapon 1527 hrsz. alatt felvett házasingatlanát. Ezután 1995. október 4-én a felperes az I. r. alperessel kötött adásvételi szerződéssel 8 375 000 Ft vételár ellenében eladta a b.-i 6227 számú tulajdoni lapon 4025/1 hrsz. alatt felvett ipari rendeltetésű ingatlanon fennálló 1262/114000 tulajdoni illetőségét.

A felperes a keresetében mindkét adásvételi szerződés érvénytelenségének a megállapítását kérte. Állította, hogy a felek e jogügyleteket csupán színlelték, azok a valóságban kölcsönszerződések biztosítékául szolgáltak.

Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. A II. r. alperes viszontkeresetet terjesztett elő, melyben az ingatlant továbbra is használó felperest 1995. október 1-jétől 1997. április 30-a közötti időre havi 40 000 Ft, 1997. május 1-jétől pedig havi 80 000 Ft "bérleti díj" megfizetésére kérte kötelezni.

Az első fokon eljárt bíróság részítéletével a keresetet elutasította, míg a viszontkereset vonatkozásában további tárgyalást látott szükségesnek. A részítéletet a Legfelsőbb Bíróság részítéletével helybenhagyta. A részítélet indokolásában kifejtette, hogy a kialakult ítélkezési gyakorlat szerint a szerződést nemcsak a Ptk. XXIII. fejezetében meghatározott mellékkötelezettségekkel, hanem önálló szerződéssel is lehet biztosítani. A perbeli szerződések így annak ellenére sem érvénytelenek, hogy a felek valódi szándéka kölcsön visszafizetésének biztosítására irányult.

A felperes a jogerős részítélet ellen felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő, melyben azt is sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság nem vizsgálta a szerződéseknek a szolgáltatás, ellenszolgáltatás között fennálló feltűnő értékkülönbség miatti érvénytelenségét.

A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság végzésével a felülvizsgálati kérelmet elutasította. Az indokolásában utalt rá, hogy a perben előterjesztett megtámadás hiányában az eljáró bíróságoknak nem kellett vizsgálniuk, hogy a szerződések megkötésének időpontjában a szolgáltatás-ellenszolgáltatás között volt-e feltűnő aránytalanság. Az ténykérdés, hogy a felperes a jogerős részítélet hozatalát megelőző eljárásban e jogcímen a szerződéseket nem támadta meg.

A felperes a jogerős részítélet meghozatalát követő eljárás során, 2004. november 24-én 36. sorszám alatt terjesztett elő kérelmet az alperesekkel kötött szerződéseknek a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között fennálló feltűnően nagy értékkülönbségére alapított megtámadása iránt. Az első fokon eljárt bíróság ítéletével a keresetet elutasította, és a viszontkereset alapján arra kötelezte a felperest, hogy a II. r. alperes részére a p-i ingatlan használatáért 1995. október 1-jétől kezdődően 2006. év végéig az ítéletben részletezett használati díjakat, ez után 2000. október 1-jétől kezdődően a törvényes mértékű kamatokat, valamint 1 000 000 Ft perköltséget fizessen meg.

Döntését azzal indokolta, hogy a felperes a Ptk. 236. § (1) bekezdésében meghatározott egy éves igényérvényesítési határidőt elmulasztotta, ezért keresete nem volt teljesíthető. A felperes jogosulatlanul birtokolja az eladott p.-i ingatlant, ennek alapján a szakértői véleményben meghatározott mértékű használati díj fizetésére köteles.

Az ítélet ellen a felperes nyújtott be fellebbezést, melyben az elsőfokú ítélet megváltoztatását és a szerződéseknek a szolgáltatás-ellenszolgáltatás között fennálló feltűnő aránytalansága miatt történő érvénytelenné nyilvánítását kérte. Arra hivatkozott, hogy a b-i ingatlan illetőségnek az adásvételi szerződés megkötése idején fennállott forgalmi értéke az általa megbízott B. L. igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő véleménye szerint 67 833 000 Ft volt, szemben a perben kirendelt E. A. igazságügyi szakértő véleményében meghatározott 11 000 000 Ft-tal. Állította, hogy igényérvényesítési határidőt sem mulasztott, mert a Ptk. 236. § (1) bekezdés c) pontja értelmében a szerződésnek a szolgáltatás-ellenszolgáltatás között fennálló feltűnő értékaránytalanságára alapított megtámadásának határideje a sérelmet szenvedő fél teljesítésével kezdődik. Ő maga a szerződéses kötelezettségét még nem teljesítette, mert az I. r. alperes tulajdonjog bejegyzési kérelmét a földhivatal elutasította, ezért álláspontja szerint a megtámadási határidő meg sem kezdődött. Csatolta a B.-i Földhivatal megismételt eljárásban hozott, 2006. szeptember 28-án kelt határozatát, amellyel az I. r. alperes tulajdonjog bejegyzési kérelmét ismételten elutasította. A határozat indokolása szerint az I. r. alperes tulajdonjog bejegyzési kérelme a jelenleg már 4025/8. hrsz.-on nyilvántartott ingatlanon fennálló 407/82592-ed felperesi tulajdoni illetőségre azért nem volt teljesíthető, mert a kérelem mellékleteként becsatolt, 1995. október 4-én kelt adásvételi szerződés nem tartalmazza a felek tulajdon átruházásra vonatkozó megállapodását, a szerződő felek törzsszámát és a jogváltozás jogcímét. Az okirat e tartalmi fogyatékosságai miatt a szerződés nyilvánvalóan érvénytelen. Hangsúlyozta a felperes, hogy az I. r. alperes a perbeli tulajdoni illetőségét bérbeadás útján hasznosítja. Az éves bérleti díjak csaknem elérik a kirendelt igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő által megállapított forgalmi értéket. Ez pedig arra utal, hogy a szerződéses vételár az ingatlan valóságos forgalmi értékétől lényegesen eltér. Az elsőfokú ítéletnek a II. r. alperesre vonatkozó rendelkezéseire nézve fellebbezési érveket nem adott elő.

Az alperesek fellebbezési ellenkérelmükben az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérték.

A másodfokon eljárt ítélőtábla ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezéssel meg nem támadott részét nem érintette, fellebbezett rendelkezéseit pedig helybenhagyta. Kötelezte a felperest az alperes részére 15 napon belül 100 000 Ft másodfokú perköltség megfizetésére is.

A másodfokú bíróság nem találta helyesnek a felperesnek azt a fellebbezési érvelését, hogy a b-i 4025/8. hrsz.-ú ingatlanon fennálló 407/82592-ed tulajdoni illetőségére kötött adásvételi szerződés megtámadási határideje még nyitva áll annak folytán, hogy a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése még nem történt meg. Hivatkozott a Ptk. 236. § (1) bekezdésére, amely úgy rendelkezik, hogy a megtámadást egy éven belül írásban kell a másik féllel közölni, majd a közlés eredménytelensége esetében haladéktalanul a bíróság előtt érvényesíteni.