36/1991. (VI. 20.) AB határozat

a lakások elosztásáról és a lakásbérletről szóló 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet egyes rendelkezései alkotmányellenességének vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

Az Alkotmánybíróság a Zala Megyei Bíróság (8900 Zalaegerszeg; dr. Hámori Péter tanácselnök 3. Pf. 21110/1990.) indítványozó által jogszabály alkotmányellenességének utólagos vizsgálata iránt kezdeményezett eljárásban meghozta a következő

határozatot.

Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy a lakások elosztásáról és a lakásbérletről szóló 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet 44. § (1) bekezdés b) pontjában a "lakás céljára" szövegrész alkotmányellenes, ezért azt megsemmisíti; ezt meghaladó körben az indítványt elutasítja.

Az Alkotmánybíróság elrendeli határozatának a Magyar Közlönyben való közzétételét. A megsemmisített jogszabályrész a határozat közzétételének napján veszti hatályát.

INDOKOLÁS

I.

A zalaegerszegi 7219. sz. telekkönyvi betétben 914/4. és 915/5. hrsz. alatt felvett, a természetben Kisfaludy u. 16-18. sz. alatti lakóépület tulajdonosai 1965. február 25. napján kelt szerződéssel társasházi tulajdont hoztak létre. Megállapodásuk értelmében a kizárólagos tulajdonban álló öröklakásokat a tulajdonosok rendeltetésüknek megfelelően használhatják, a használatot bérlet útján vagy más módon másnak átengedhetik. A rendeltetésszerű használattól a tulajdonostársak érdekeinek sérelmére, valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása nélkül egyik tulajdonostárs sem térhet el.

A bérbeadás, illetve a használat átengedésének tényét a közös képviselőnek be kell jelenteni.

A társasház közgyűlése 1990. április 10-én határozatot hozott, amelynek értelmében a tulajdonosok az öröklakásokat kizárólag lakás céljára adhatják bérbe.

Az egyik lakás tulajdonosa ekkor szóban bejelentette, hogy a tulajdonában álló földszint 2. sz. alatti lakást iroda céljára kívánja hasznosítani.

1990. április 25-én a társasház-tulajdonosi közösség tagjai nyilatkozatot írtak alá, amelyben nem járultak hozzá a fenti lakás ily módon történő hasznosításához.

A lakás bérbeadása 1990. május 16-án megtörtént. A tulajdonos a bérbeadás tényét bejelentette a közös képviselőnek.

A társasház-tulajdonosi közösség a bérbeadó tulajdonossal szemben polgári pert indított a bérleti szerződés érvénytelenségének megállapítása és a tulajdonosnak a társasházi öröklakás iroda céljára történő hasznosítása abbahagyására kötelezése érdekében.

A zalaegerszegi Városi Bizottság 1990. november 1-én kelt 7.P.21006/1990/5. számú ítéletével a keresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint sem a társasház-alapító okirat, sem a közgyűlés határozata nem korlátozhatja a tulajdonos rendelkezési jogát. A bizonyítási eljárás adatai alapján pedig a többi tulajdonostárs érdekét sértő körülményt a bíróság nem észlelt.

A felperesek fellebbezése folytán indult másodfokú bírósági eljárást a Zala Megyei Bíróság 3. Pf. 2110/1990/4. sz. végzésével felfüggesztette és egyidejűleg a lakások elosztásáról és a lakásbérletről szóló 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet (a továbbiakban: R.) 2. §-a alkotmányellenességének vizsgálata végett az Alkotmánybíróság eljárását kezdeményezte.

II.

Az Alkotmány 8. § (2) bekezdése értelmében a Magyar Köztársaságban az alapvető jogokra és kötelességekre vonatkozó szabályokat törvény állapítja meg, alapvető jog lényeges tartalmát azonban nem korlátozhatja.

Az R. 2. §-a szerint lakást csak lakás céljára szabad hasznosítani. Jogszabály ettől eltérően rendelkezhet.

E rendelkezés az indítványozó álláspontja szerint -lakástulajdon használatának átengedéséről való szabad rendelkezés körében - a tulajdonjog lényeges tartalmát érinti, amely a tulajdonjog alapjogként való elismerése esetén egyáltalán nem, ellenkező esetben pedig csak törvény útján korlátozható.

Az Alkotmánybíróságnak az 1989. évi XXXII. törvény (a továbbiakban: Abtv.) 1. § b) pontja alapján, a 31. § (1) bekezdés, valamint a 25. § (2) bekezdés rendelkezései figyelembevételével lefolytatott eljárásban a rendelkezésre álló iratok alapján az Alkotmánybíróságnak abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy

1. a felülvizsgálni kért rendelkezés korlátozza-e a tulajdonjogot, és

2. ez a korlátozás megvalósít-e alkotmányellenességet.

III.

Az R. végrehajtására kiadott 1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet 1. §-a meghatározza a lakás fogalmát. Az e jogszabály alapján lakásnak minősülő helyiségeket bérleti jogviszony alapján és más jogcímen is lehet használni.

A lakásbérletre vonatkozó szabályokat (ezen belül a bérbeadó és a bérlő jogait és kötelességeit) a Ptk. XXXVII. fejezete és a Ptk. 450. § (2) bekezdésében foglalt felhatalmazás alapján kiadott más jogszabályok, elsősorban az R. tartalmazza.

Nem alkalmazhatók azonban az R. szabályai tulajdonosok (tulajdonostársak) egymás közötti viszonyára.

Ha a lakás használata, hasznosítása más jogviszony (jelen esetben a tulajdonos tulajdonjoga) alapján történik, arra az adott jogviszonyra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

Társasház tulajdon esetén az épület meghatározott részei -különösen a lakások - a tulajdonostársak kizárólagos tulajdonában, az ingatlan egyéb részei pedig a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak.

A társasház-tulajdonos közösség tagjai a tulajdonukban lévő lakásokkal a Ptk. 145. § (1) bekezdése, valamint a társasházról szóló 1977. évi 11. törvényerejű rendelet (a továbbiakban: T.) 8. § (1) bekezdése értelmében szabadon rendelkezhetnek. Tulajdonostársak előzetes hozzájárulását a jogszabály csak olyan építési munka végzéséhez írja elő, amely a többi tulajdonos jogát vagy jogos érdekét sérti.

A tulajdonosi jogok gyakorlásának korlátja tehát a többi tulajdonostárs jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek védelme.

E rendelkezéstől a társasház-alapító okirat csak a T. által engedélyezett körben (a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdona, a lakásra elővásárlási és előbérleti jog biztosítása, a karbantartással és felújítással felmerülő kötelezettség viselésének aránya és az egyéb közös kiadások viselésének aránya kérdésében) térhet el.

A tulajdonostársak közös megállapodása tehát kiterjedhet a hasznosítás módja tekintetében meghatározott korlátok felállítására, amennyiben ez a korlátozás törvény előírásába nem ütközik.

Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint az R. 2. §-a -önmagában - nem korlátja a tulajdonosi rendelkezési jognak. Erre utal az a mondata is, amely jogszabály eltérő rendelkezését engedi meg a lakás hasznosítása körében. A Ptk. és a T. szabályai pedig -a fenti értelmezés szerint - magukban hordozzák azt az R. szabályától eltérő rendelkezést, hogy az állampolgár tulajdonában álló lakás esetén a tulajdonos maga dönti el, hogy a lakást maga használja, bérbeadás útján hasznosítja, vagy üresen tartja. Bérbeadás esetén pedig szabadon választja meg a hasznosítás módját és a bérlő személyét is.

Az R. 2. §-a tehát - az indítványban megjelölt korlátok között - nem valósít meg alkotmányellenességet. Teljes körű megsemmisítése egyébként is azt eredményezné, hogy az állami, önkormányzati lakásokat bérleti vagy egyéb jogcímen használó személy is a tulajdonossal azonos, korlátlan jogokkal rendelkezne a nem a tulajdonában álló lakások használata, hasznosítása tekintetében.

IV.

Az R. 2. §-a azonban - az ügyben vizsgált tulajdonosi rendelkezési jog szoros összefüggésben áll az R. 44. §-ában foglaltakkal. Ez a jogszabályrész a nem állami lakások használatára vonatkozó rendelkezéseket tartalmazza.

Az R. 44. § (1) bekezdés b) pontja akként rendelkezik, hogy az állampolgárok, illetőleg a nem állami szervek tulajdonában álló szövetkezeti lakásokat és társasházi öröklakásokat a tulajdonos - a lakásügyi hatóság kiutalása nélkül - maga használhatja, illetve lakás céljára részben vagy egészben bérbeadhatja, vagy másnak használatra átengedheti. Az 52/1984. (XI. 28.) MT rendelet a R. 44. §-ába beiktatta azt a rendelkezést, amely - ezeknél a lakásoknál biztosítva az R. 2. §-ától eltérő használati módot - megengedte az állampolgár tulajdonában álló lakás nem lakás céljára történő használatát, illetve (tanácselnöki hozzájárulással) nem lakás céljára történő hasznosítását. Ez a rendelkezés azonban a dereguláció következtében 1990. március 15-én hatályát vesztette (44/1990. (III. 13.) MT rendelet ). Ezzel megszűnt az összhang a tulajdonosi szabad rendelkezés és az R. szabályai között, amely egyúttal - a rendelkezési jog korlátozásával - a tulajdonhoz való alkotmányos jog sérelméhez vezet.

Az Alkotmánybíróság - az indítvány tartalmi keretei között maradva - ezért szükségesnek látta az R. 44. § (1) bekezdés b) pontja "lakás céljára" szövegrészének megsemmisítését.

Az Alkotmánybíróság határozatának egyéb rendelkezései az Abtv. 41. §-án alapulnak.

Budapest, 1991.05.13

Dr. Kilényi Géza

alkotmánybíró

Dr. Zlinszky János

alkotmánybíró

Dr. Vörös Imre

előadó alkotmánybíró