BH 2009.12.362 Cserével vegyes adásvételi szerződésben nem gyakorolható az elővásárlási jog, akkor sem, ha az értékkülönbözet megfizetésére olyan - a vevőkkel akarategységben cselekvő - személy vállalkozik, akit a csereingatlanon tulajdonjog sem illetett meg [Ptk. 145. § és 373. §].

A B., K. u. 10. szám alatt található ingatlan 1261/2781 részilletősége a felperes az 1520/2781 részilletősége pedig a II. r. alperes jogelődjének tulajdona volt. A felperes a részilletőségét a II. r. alperes jogelődjétől szerezte meg adásvételi szerződéssel. A szerződésben a felek megállapodtak, hogy az ingatlanrészeket elkülönítetten használják. A felperes a résztulajdoni illetőségét magas és vastag téglafallal leválasztotta, és így a tulajdonában álló szomszédos, K. u. 8. számú ingatlanhoz csatolta. A felperes tulajdonosa G. I. A II. r. alperes végrendeleti öröklés útján vált az 1520/2781 tulajdoni illetőség tulajdonosává.

Az I. és IV. r. alperesek házastársak, a III. r. alperes a IV. r. alperes első házasságából származó gyermeke, aki édesanyjával és nevelőapjával közös háztartásban él.

A II. r. alperes 2004. március 29-én ingatlan csereszerződést kötött a perbeli ingatlanrészre, amelyben elcserélte ezt a III. r. alperes tulajdonában álló és a IV. r. alperes haszonélvezeti jogával terhelt B., R. u. 19. fszt. 4. szám alatt található öröklakásra. A csereszerződés értelmében az I. r. és a III. r. alperes vált volna a K. utcai ingatlanrész tulajdonosává a IV. r. alperes haszonélvezeti jogával terhelten. A szerződés szerint 53 000 000 értékkülönbözet megfizetésére került sor, amelyet az I. r. alperes fizetett ki.

A földhivatal szerződésmódosításra történő felhívására az alperesek 2004. július 12-én a 2004. március 29-én kelt szerződést felbontották, majd ugyanezen a napon, 2004. július 12-én egy adásvétellel vegyes ingatlan csereszerződést kötöttek. E szerint a II. r. alperes a K. úti ingatlan 304/2781 részilletőségét cseréli el a III. r. alperes R. úti lakásával 20 000 000 forint értékben, míg az I. r. alperes 33 000 000 forint értékkülönbözet teljesítése mellett szerzi meg a K. utcai ingatlan 1216/2781 részilletőségét. A tulajdoni illetőségeket a IV. r. alperes haszonélvezeti joga terheli.

Az alperesi vevők elképzelése az volt, hogy az ingatlanon két generációs felépítményt létesítenek, a terveket a felperes hozzájárulásának megszerzése érdekében a felperesnek elküldték. A felperes a 2005. május 26. napján kelt levelében jelezte, hogy a tervezett alperesi építkezéshez nem járul hozzá, egyben kérte, hogy elővásárlási jogának gyakorlása érdekében az adásvételi szerződést küldjék meg a részére.

Az alperesek 2005. június 13-án kelt megállapodásukkal a 2004. július 12-ei szerződést felbontották és ugyanezen a napon egy ingatlan csereszerződést kötöttek. Ennek értelmében a K. utcai ingatlan 1520/2781 tulajdoni hányada teljes egészében a III. r. alperes tulajdonába került az I. és IV. r. alperesek holtig tartó haszonélvezeti jogával terhelten. A II. r. alperes tulajdona lett a III. r. alperes R. úti öröklakása 20 000 000 forint értékben elszámolva. A szerződés rögzíti, hogy a 33 000 000 forint értékkülönbözet kifizetése megtörtént.

A felperes a II. r. alpereshez címzett, 2005. június 17-i levelében kijelentette, hogy az elővásárlási jogával az ingatlan 1216/2781 részilletősége tekintetében élni kíván, és 33 000 000 forint vételárat ügyvédi letétbe helyezett.

A felperes keresetében elsődlegesen azt kérte, hogy a bíróság állapítsa meg a 2005. június 13-án kelt, a 2004. július 12-ei szerződést felbontó megállapodás semmisségét és ennek folytán azt is, hogy a 2005. június 13-án kelt csereszerződés is érvénytelen. Álláspontja szerint ezek a szerződések színleltek voltak, a felperes elővásárlási jogának kijátszására irányultak. A felperes kérte továbbá megállapítani, hogy a 2004. július 12-én kelt adásvételi szerződéssel vegyes csereszerződésnek az I. r. alperes 1216/2781 tulajdoni hányadra vonatkozó tulajdonszerzését tartalmazó rendelkezése vele szemben - elővásárlási joga folytán - hatálytalan, így 53 000 000 forint vételár ellenében az adásvételi szerződés közötte és a II. r. alperes között jött létre. Kérelme teljesítése esetére kérte a tulajdonjoga bejegyzését és az I. és IV. r. alperesek bejegyzett jogának törlését.

A felperes másodlagosan fenntartotta azt a kereseti kérelmét is, hogy a bíróság állapítsa meg a 2005. június 13-ai szerződések színlelt voltát és semmisségét és a perbeli ingatlan 1216/2781 tulajdoni hányadára szólóan állapítsa meg, hogy az adásvételi szerződés a II. r. alperes és a felperes között jött létre 33 000 000 forint vételár fejében. Ezen kérelmével kapcsolatban is kérte az általa igényelt tulajdoni állapot ingatlan-nyilvántartási átvezetését.

Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Előadták, hogy a szerződéskötések körében színlelés nem állott fenn a részükről, a II. r. alperes szándéka az volt, hogy az ingatlanilletőségét készpénz és kisebb lakás ellenében értékesítse, a III. r. alperes is a II. r. alperesre kívánta átruházni az R. úti ingatlana tulajdonjogát. A IV. r. alperes haszonélvezeti joga mindegyik ingatlan esetében kikötésre került. A szerződés felbontásának és új szerződés megkötésének a földhivatal hiánypótlási felhívása, illetve az volt az oka, hogy meghiúsult az alperesek azon szándéka, hogy az ingatlanon több generációs felépítményt létesítsenek. A felperesi társaság tiltakozására tekintettel az ingatlan felújítása mellett döntöttek.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. A bíróság ítéletében megállapította, hogy az 1520/2781 tulajdoni hányad átruházásakor a felek az ellenértéket részben csereingatlannal fizették meg, amely nem helyettesíthető. Ilyen esetben a felperest elővásárlási jog nem illeti meg. Az eladó résztulajdonos ugyanis nem kényszeríthető arra, hogy az általa kiválasztott és nem helyettesíthető cserelakás helyett készpénzt fogadjon el az elővásárlásra jogosulttól.

A jelen ügyben a felperes nem a teljes átruházásra kerülő 1520/2781 tulajdoni hányadra vonatkozóan kívánta elővásárlási jogát gyakorolni, hanem abból az adásvételnek minősített 1216/2781 részilletőségre vonatkozóan. Ennek következtében a felperes a III. r. alperessel közös tulajdonba kerülne, akit így olyan résztulajdon illetne meg, amely alapján az ingatlan rendeltetésszerű használatára nem lenne jogosult. A bíróság álláspontja szerint tehát a felperest a jelen ügyben elővásárlási jog nem illeti meg.

A felperesnek a 2005. június 13-ai szerződések színlelt és semmis voltára hivatkozásával kapcsolatban a bíróság azt állapította meg, hogy ha a felperest az elővásárlási jog nem illeti meg, akkor nincs jogi érdeke az említett szerződések semmisségének megállapítása iránti kereset előterjesztésére. A Ptk. 234. § (1) bekezdése értelmében a semmis szerződés érvénytelenségére bárki határidő nélkül hivatkozhat, azonban a bírói gyakorlat értelmében csak az érdekeltséggel rendelkező felet illeti meg ez a jog. Az elsőfokú bíróság emellett utalt arra, hogy a Ptk. 207. § (5) bekezdésében szabályozott semmisség megállapításához az is szükséges, hogy valamennyi szerződő fél részéről fennálljon a színlelés.