EH 2009.1952 Cserével vegyes adásvételi szerződésnél nem gyakorolható az elővásárlási jog, akkor sem, ha az értékkülönbözet megfizetésére olyan - a vevőkkel akarategységben cselekvő - személy vállalkozik, akit a csereingatlanon tulajdonjog sem illetett meg [Ptk. 145. §, 373. §].
A Budapest, II., 11682/2. hrsz.-ú, természetben a Budapest, II., K. u. 10. szám alatt található ingatlan 1261/2781 részilletősége a felperes az 1520/2781 részilletősége pedig a II. r. alperes jogelődjének tulajdona volt. A felperes a részilletőségét a II. r. alperes jogelődjétől szerezte meg adásvételi szerződéssel. A szerződésben a felek megállapodtak, hogy az ingatlanrészeket elkülönítetten használják. A felperes a résztulajdoni illetőségét magas és vastag téglafallal leválasztotta, és így a tulajdonában álló szomszédos, K. u. 8. számú ingatlanhoz csatolta. A felperes tulajdonosa G. I. A II. r. alperes végrendeleti öröklés útján vált az 1520/2781 tulajdoni illetőség tulajdonosává.
Az I. és IV. r. alperesek házastársak, a III. r. alperes a IV. r. alperes első házasságából származó gyermeke, aki édesanyjával és nevelőapjával közös háztartásban él.
A II. r. alperes 2004. március 29-én ingatlan csereszerződést kötött a perbeli ingatlanrészre, amelyben elcserélte ezt a III. r. alperes tulajdonában álló és a IV. r. alperes haszonélvezeti jogával terhelt Budapest, VIII., 36509/0/A/13. hrsz.-ú, természetben a Budapest, VIII., R. u. 19. fszt. 4. szám alatt található öröklakásra. A csereszerződés értelmében az I. r. és a III. r. alperes vált volna a K. utcai ingatlanrész tulajdonosává a IV. r. alperes haszonélvezeti jogával terhelten. A szerződés szerint 53 000 000 értékkülönbözet megfizetésére került sor, amelyet az I. r. alperes fizetett ki.
A földhivatal szerződésmódosításra történő felhívására az alperesek 2004. július 12-én a 2004. március 29-én kelt szerződést felbontották, majd ugyanezen a napon, 2004. július 12-én egy adásvétellel vegyes ingatlan csereszerződést kötöttek. E szerint a II. r. alperes a K. úti ingatlan 304/2781 részilletőségét cseréli el a III. r. alperes R. úti lakásával 20 000 000 forint értékben, míg az I. r. alperes 33 000 000 forint értékkülönbözet teljesítése mellett szerzi meg a K. utcai ingatlan 1216/2781 részilletőségét. A tulajdoni illetőségeket a IV. r. alperes haszonélvezeti joga terheli.
Az alperesi vevők elképzelése az volt, hogy az ingatlanon két generációs felépítményt létesítenek, a terveket a felperes hozzájárulásának megszerzése érdekében a felperesnek elküldték. A felperes a 2005. május 26. napján kelt levelében jelezte, hogy a tervezett alperesi építkezéshez nem járul hozzá, egyben kérte, hogy elővásárlási jogának gyakorlása érdekében az adásvételi szerződést küldjék meg a részére.
Az alperesek 2005. június 13-án kelt megállapodásukkal a 2004. július 12-ei szerződést felbontották és ugyanezen a napon egy ingatlan csereszerződést kötöttek. Ennek értelmében a K. utcai ingatlan 1520/2781 tulajdoni hányada teljes egészében a III. r. alperes tulajdonába került az I. és IV. r. alperesek holtig tartó haszonélvezeti jogával terhelten. A II. r. alperes tulajdona lett a III. r. alperes R. úti öröklakása 20 000 000 forint értékben elszámolva. A szerződés rögzíti, hogy a 33 000 000 forint értékkülönbözet kifizetése megtörtént.
A felperes a II. r. alpereshez címzett, 2005. június 17-ei levelében kijelentette, hogy az elővásárlási jogával az ingatlan 1216/2781 részilletősége tekintetében élni kíván, és 33 000 000 forint vételárat ügyvédi letétbe helyezett.
A felperes keresetében elsődlegesen azt kérte, hogy a bíróság állapítsa meg a 2005. június 13-án kelt, a 2004. július 12-ei szerződést felbontó megállapodás semmisségét és ennek folytán azt is, hogy a 2005. június 13-án kelt csereszerződés is érvénytelen. Álláspontja szerint ezek a szerződések színleltek voltak, a felperes elővásárlási jogának kijátszására irányultak. A felperes kérte továbbá megállapítani, hogy a 2004. július 12-én kelt adásvételi szerződéssel vegyes csereszerződésnek az I. r. alperes 1216/2781 tulajdoni hányadra vonatkozó tulajdonszerzését tartalmazó rendelkezése vele szemben - elővásárlási joga folytán - hatálytalan, így 53 000 000 forint vételár ellenében az adásvételi szerződés közötte és a II. r. alperes között jött létre. Kérelme teljesítése esetére kérte a tulajdonjoga bejegyzését és az I. és IV. r. alperesek bejegyzett jogának törlését.
A felperes másodlagosan fenntartotta azt a kereseti kérelmét is, hogy a bíróság állapítsa meg a 2005. június 13-ai szerződések színlelt voltát és semmisségét és a perbeli ingatlan 1216/2781 tulajdoni hányadára szólóan állapítsa meg, hogy az adásvételi szerződés a II. r. alperes és a felperes között jött létre 33 000 000 forint vételár fejében. Ezen kérelmével kapcsolatban is kérte az általa igényelt tulajdoni állapot ingatlan-nyilvántartási átvezetését.
Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Előadták, hogy a szerződéskötések körében színlelés nem állott fenn a részükről, a II. r. alperes szándéka az volt, hogy az ingatlanilletőségét készpénz és kisebb lakás ellenében értékesítse, a III. r. alperes is a II. r. alperesre kívánta átruházni a R. úti ingatlana tulajdonjogát. A IV. r. alperes haszonélvezeti joga mindegyik ingatlan esetében kikötésre került. A szerződés felbontásának és új szerződés megkötésének a földhivatal hiánypótlási felhívása, illetve az volt az oka, hogy meghiúsult az alperesek azon szándéka, hogy az ingatlanon több generációs felépítményt létesítsenek. A felperesi társaság tiltakozására tekintettel az ingatlan felújítása mellett döntöttek.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. A bíróság ítéletében megállapította, hogy az 1520/2781 tulajdoni hányad átruházásakor a felek az ellenértéket részben csereingatlannal fizették meg, amely nem helyettesíthető. Ilyen esetben a felperest elővásárlási jog nem illeti meg. Az eladó résztulajdonos ugyanis nem kényszeríthető arra, hogy az általa kiválasztott és nem helyettesíthető cserelakás helyett készpénzt fogadjon el az elővásárlásra jogosulttól.
A jelen ügyben a felperes nem a teljes átruházásra kerülő 1520/2781 tulajdoni hányadra vonatkozóan kívánta elővásárlási jogát gyakorolni, hanem abból az adásvételnek minősített 1216/2781 részilletőségre vonatkozóan. Ennek következtében a felperes a III. r. alperessel közös tulajdonba kerülne, akit így olyan résztulajdon illetne meg, amely alapján az ingatlan rendeltetésszerű használatára nem lenne jogosult. A bíróság álláspontja szerint tehát a felperest a jelen ügyben elővásárlási jog nem illeti meg.
A felperesnek a 2005. június 13-ai szerződések színlelt és semmis voltára hivatkozásával kapcsolatban a bíróság azt állapította meg, hogy ha a felperest az elővásárlási jog nem illeti meg, akkor nincs jogi érdeke az említett szerződések semmisségének megállapítása iránti kereset előterjesztésére. A Ptk. 234. § (1) bekezdése értelmében a semmis szerződés érvénytelenségére bárki határidő nélkül hivatkozhat, azonban a bírói gyakorlat értelmében csak az érdekeltséggel rendelkező felet illeti meg ez a jog. Az elsőfokú bíróság emellett utalt arra, hogy a Ptk. 207. § (5) bekezdésében szabályozott semmisség megállapításához az is szükséges, hogy valamennyi szerződő fél részéről fennálljon a színlelés.
A felperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. A másodfokú bíróság ítéletének indokolása szerint a felperes tévesen állította, hogy az alperesek között 2004. július 12-én egy okiratba foglaltan két különálló szerződés jött létre, így az adásvételi szerződésrésszel kapcsolatban az elővásárlási jog megilleti. A bíróság álláspontja szerint a II. r. alperest megillető ingatlanrész, illetve a III. r. alperes tulajdonában álló ingatlan tulajdonjogának cseréjére került sor, ezeket az ingatlanokat kölcsönösen átruházták és ehhez illeszkedett az ingatlanok értéke közötti különbözet megfizetésének kötelezettsége, amely nem választható el az alapszolgáltatásoktól.
A jogerős ítélettel szemben a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése mellett a kereseti kérelemnek megfelelő új határozat hozatalát kérte fenntartva a 2005. június 13-án létrejött adásvétellel vegyes ingatlan csereszerződés felbontása elnevezésű szerződés, valamint az ezen a napon kötött ingatlan csereszerződés érvénytelenségének megállapítására vonatkozó kérelmét. Kérte továbbá, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy az alperesek által 2004. július 12. napján aláírt adásvétellel vegyes ingatlan csereszerződés alapján az I. r. alperes által megvásárolt 1216/2781 tulajdoni illetőség átruházása a felperesi társasággal szemben hatálytalan. Ezen illetőségre vonatkozóan állapítsa meg a bíróság, hogy a II. r. alperes és az elővásárlási jogával élő felperes között jött létre az adásvételi szerződés 53 000 000 forint vételár ellenében, és a bíróság intézkedjen a tulajdonjog földhivatali bejegyzése iránt is, valamint kötelezze az alpereseket a perben felmerült valamennyi perköltség megfizetésére.
A felperes álláspontja szerint jogszabálysértő a jogerős ítélet abban a kérdésben, hogy a 2004. július 12-ei adásvétellel vegyes ingatlan csereszerződéshez kapcsolódóan a felperest elővásárlási jog nem illeti meg. A felperes álláspontja szerint ez akkor lenne megállapítható, ha a résztulajdonjogot szerző I. r. alperes is tulajdonjogot ruházott volna át készpénzfizetés mellett. Az I. r. alperes azonban nem volt tulajdonosa a R. úti ingatlannak, így kizárólag készpénzt fizetett, és ennek fejében tulajdonjogot szerzett. Ez nem értékkülönbözetnek, hanem vételárnak minősül. A földhivatal az I. r. alperes jogszerzését vétel jogcímén jegyezte be az ingatlan-nyilvántartásba. A felperes az Ítélőtábla megállapításával szemben előadta, hogy álláspontja szerint a II-III. r. alperesek szerződésből eredő főkötelezettsége az ingatlanok tulajdonjogának átruházása volt, míg az I. r. alperes főkötelezettsége pénzfizetés volt. Ezek egymástól elválasztható szerződéses kötelmek, és azok teljesítése önálló tulajdoni hányadrész megszerzését eredményezte az I. és III. r. alperesek esetében. Az I. r. alperes szerzése tekintetében tehát a felperes elővásárlási joga fennáll. Az említett szerződés két önálló jogcím alapján létrejött két különálló jogviszonyról rendelkezik, egy csereszerződésről és egy adásvételi szerződésről. A jogügyletek száma nem az iratba foglalás módjától függ.
A III. r. alperes tulajdonában maradó ingatlanhányad használhatóságára vonatkozó indokolással kapcsolatban a felperes előadta, hogy a használat megosztása elsősorban a mindenkori társtulajdonosok megegyezésén alapul. Az ügy megítélése szempontjából tehát nincs jogi jelentősége annak, hogy a III. r. alperes a felperessel tulajdonostárssá válna és milyen mértékű ingatlanhasználati jog illetné őt meg.
A felperes álláspontja szerint a 2005. június 13-ai szerződések semmisségére vonatkozó kereshetőségi joga fennáll. Az I. r. alperes tulajdonszerzését tartalmazó adásvételi szerződéshez elővásárlási jog kapcsolódik, az adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan. Ennek alapján a felperest kereshetőségi jog illeti meg a 2005. június 13-i szerződésekkel kapcsolatban is.
A felperes megismételte azt a korábban már előadott álláspontját, hogy az alperesek célja a felperes elővásárlási jogának kijátszása volt, ehhez kerestek különféle megoldásokat. Miután a felperes az elővásárlási jogát 2005. május 26-án gyakorolta, 2005. június 13-án már nem voltak az alperesek abban a helyzetben, hogy felbonthassák a 2004. július 12-én kötött szerződést. A 2005. június 13-ai szerződések érvényesen tehát nem jöhettek létre.
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában való fenntartását és a felperesnek a perköltségük megfizetésére való kötelezését kérték. Megismételték azt az álláspontjukat, hogy a II. r. alperes egyben és osztatlanul kínálta eladásra a tulajdoni illetőségét, amelyet az I., III. r. és IV. r. alperesek mint egy háztartásban élő és együttgazdálkodó családtagok szereztek meg csereingatlan és értékkülönbözet készpénzben történő megfizetésével. Erre tekintettel a felperest nem illette meg a 2004. július 12-én kelt szerződés kapcsán az elővásárlási jog, így a később kötött szerződések semmisségére irányuló kereseti kérelmet sem terjeszthetett elő.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A felperes felülvizsgálati kérelmében foglaltakra tekintettel a Legfelsőbb Bíróságnak elsősorban azt kellett vizsgálnia, hogy a Ptk. 145. § (2) bekezdése alapján a felperest megilleti-e az elővásárlási jog a 2004. július 12-én kötött szerződésre vonatkozóan. Abban az esetben, ha ez megállapítható, a felperes jogszerűen igényli a 2005. június 13-án megkötött szerződések vele szemben való hatálytalanságának a megállapítását. A felülvizsgálati kérelemben foglaltakkal szemben a 2005. június 13-ai szerződések érvényesen létrejöhettek, ugyanakkor, ha a felperest elővásárlási jog illeti meg a 2004. július 12-ei szerződés vonatkozásában, a 2005. június 13-ai szerződések vele szemben hatálytalanok.
Abban a kérdésben, hogy a felperest megilleti-e az elővásárlási jog annak van jogi jelentősége, hogy a 2004. július 12-én kötött szerződést egyetlen jogügyletnek vagy két külön jogügyletnek kell-e tekinteni. A felperes állítása szerint ebben az egy szerződésben két ügylet jött létre, egy csere és egy adásvételi jogügylet.
Ebben a körben a Legfelsőbb Bíróság osztja a jogerős ítéletben elfoglalt azon jogi álláspontot, hogy a szerződésben egyetlen jogügylet jött létre, amely un. vegyes szerződés, csere és adásvételi elemeket egyaránt tartalmaz. A II. r. alperes elkülönült használati egységet ruházott át, és az ingatlan tulajdoni illetőségét egységesen kívánta értékesíteni. Helytálló az eljáró bíróságok azon jogértelmezése, hogy a II. r. alperes által egyedileg kiválasztott cserelakás helyett a felperes az elővásárlási joga gyakorlása körében nem ajánlhat fel készpénzt, a II. r. alperes által kiválasztott cserelakás készpénzzel nem helyettesíthető.
Az I., III. és IV. r. alperesek egy családot alkotnak. A peradatok alapján az I., III. és IV. r. alperesek részéről is egyértelműen megállapítható, hogy egymásra tekintettel tették meg az ajánlatukat, akaratuk vegyes szerződés megkötésére irányult. Ilyen szerződés esetében nincs jogi relevanciája annak, hogy a szerződő felek közül melyik családtag adja a cseretárgyat, illetve melyik az értékkülönbözetet.
A felperes alaptalanul hivatkozik arra, hogy vegyes szerződés esetében az értékkülönbözet fejében tulajdonjogot szerző féllel szemben elővásárlási jogot gyakorolhat. A kifejtettek alapján megállapítható, hogy az egyes szerződési elemek nem választhatók szét, így a felperest vegyes szerződés esetében az értékkülönbözettel tulajdonjogot szerző féllel szemben sem illeti meg az elővásárlási jog. Ennek ellene szól az is, hogy az elővásárlási jog gyakorlásának célja a tulajdonosok számának csökkenése, abban az esetben azonban, ha a felperes a szerződés részeleme vonatkozásában elővásárlási joggal élhetne a korábban természetben elkülönülten használt ingatlanilletőségen az egymástól független és eltérő érdekű tulajdonosok száma növekedne azáltal, hogy a felperes és a III. r. alperes is tulajdonjogot gyakorolna a II. r. alperes tulajdoni illetőségén.
A felperest elővásárlási jog azért sem illeti meg, mert a Ptk. 373. § (2) bekezdése értelmében az elővásárlásra jogosultnak a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat teljes tartalmát magáévá kell tennie. A kifejtettek alapján a felperes a szerződésre vonatkozó ajánlatot teljes egészében nem tudta magáévá tenni, hiszen nem rendelkezett a II. r. alperes által kiválasztott cserelakás ingatlannal, másrészt nem volt olyan ajánlat, amely szerint a II. r. alperes kizárólag készpénzért, 53 000 000 forint ellenében átruházná az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadát.
A fentiekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság egyértelmű jogi álláspontja, hogy ún. vegyes szerződés esetében a Ptk. 145. § (2) bekezdésében foglalt elővásárlási jog nem gyakorolható sem a teljes átruházandó tulajdoni illetőségre, sem pedig annak arra a meghatározott hányadára, amelyet a szerződő felek értékkülönbözet megfizetése ellenében ruháztak át.
A jogerős ítélet tehát nem jogszabálysértő, ezért a Legfelsőbb Bíróság azt a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.