BH 2008.6.172 Vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat közlésének igazolása az ingatlan-nyilvántartási eljárásban [27/1972. (XII. 31.) MÉM r. 83. §, 1959. évi IV. tv. 214. §, 109/1999. (XII. 29.) FVM r. 15. §, 1992. évi XLV. tv. 15. §, 133/1993. (IX. 29.) Korm. r. 16. §].

A felperes vételi jog, illetve tulajdonjoga bejegyzését kérte a körzeti földhivataltól, a 1749 tulajdoni lapon 12025 hrsz. alatt nyilvántartott társasház iroda és garázs helyiségére.

A felperes a vételi jog bejegyzését 1996. december 20-án kérte - a Sz.-en 1996. december 9-én kelt megállapodás alapján -, amelyben B. L. és S. Zs. ingatlantulajdonosok biztosítottak a felperesnek 3 900 000 Ft vételár fejében vételi jogot, mindkét tulajdonos részéről egy-egy irodára, illetve garázsra.

A tulajdonosok hozzájárultak ahhoz, hogy a vételi jog a felperes javára bejegyzésre kerüljön.

Ezt követően S. Zs. 1997. május 7-én - az 1996. december 9-ei vételi jog alapításáról szóló megállapodás megszüntetésére hivatkozva - az eredeti állapot helyreállítását kérte.

A felperes 1997. június 17-ei beadványában változatlanul kérte vételi jogának bejegyzését, majd 1997. július 2-ai kérelmében előadta, hogy vételi jogával élt, és tulajdonjogának bejegyzését is kérte. Egyúttal közölte, hogy a tulajdonosok időközben illetőségeiket P. D. részére elidegenítették, és kérte P. D. tulajdonjogának törlését.

Az elsőfokú földhivatal a felperest 2000. március 1-jén hiánypótlásra hívta fel, amelynek következtében a felperes csatolta a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot, valamint az azok kézbesítéséről szóló tértivevényeket, másolatban.

S. Zs. tértivevényének tanúsága szerint azt a címzett 1997. június 27-én átvette, míg B. L. küldeménye "nem kereste" jelzéssel érkezett vissza a felpereshez.

A felperes kérelmét - az időközben megváltozott ingatlan-nyilvántartási adatokra figyelemmel - pontosította, az elsőfokú földhivatal pedig 2004. április 14-ei határozatával mind a vételi jog, mind a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet elutasította.

A felperes fellebbezése folytán eljárt alperes eljárását a felperes által B. L. alperes ellen tulajdonjog megállapítása iránt indított per jogerős befejezéséig felfüggesztette, majd 2005. május 26-ai határozatában az elsőfokú határozatot - az indokolás kiegészítése mellett - helybenhagyta.

Határozatának indokolásában megállapította, hogy a Városi Bíróság jogerős ítélete kimondta, hogy a szerződésben B. L. tulajdonaként megjelölt eszmei hányadok a társasház bejegyzését követően mely helyrajzi számú ingatlanoknak felelnek meg.

Az ítélet a vételi jog bejegyzését tehát lehetővé tenné, azonban a B. L.-lel szemben érvényesen kikötött vételi jog (1997. május 9-i kezdő időponttól számított 6 hónap elteltével) megszűnt. Az alperes hangsúlyozta, hogy megszűnt jog bejegyzésének elrendelése értelmetlen lenne.

Utalt arra is, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) végrehajtására kiadott 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inyvhr.) 15. § (4) bekezdése értelmében a felperes nem tudta igazolni, hogy nyilatkozatát B. L. felé megtette; ennek hiányában pedig a felperes tulajdonjoga sem jegyezhető be.

Az alperesi határozat utalt arra is, hogy az ítélőtábla ítélete értelmében a vételi jogról szóló megállapodásnak S. Zs.-vel kötött része létre sem jött.

A felperes keresetében az alperes határozatának hatályon kívül helyezését kérte.

A határozatot a megyei bíróság ítéletével hatályon kívül helyezte, és az alperest új eljárásra kötelezte.

A megismételt eljárásra adott ítéleti iránymutatás szerint a felperes a vételi jog bejegyzésére irányuló kérelmet határidőn belül benyújtotta, ezért azt érdemben el kell bírálni, a tulajdonjog-bejegyzési kérelem elbírálásával összefüggésben pedig fel kell hívni a felperest az eredeti tértivevény csatolására. A vételi jog nem szűnt meg azzal, hogy a felperes bejegyzési kérelmének elintézésére évek múltán került sor.

A megismételt eljárásban elrendelt hiánypótlási felhívást követően az alperes 2006. június 28-án kelt határozatával az elsőfokú földhivatali határozatot részben megváltoztatta, és elrendelte a B. L. tulajdonát képező 12024/A/23 hrsz. alatt, és a 12024/A/24 hrsz. alatt nyilvántartott ingatlanokra az időközben már megszűnt vételi jognak a kérelem eredeti rangsorában [66208/1996. (XII. 20.)] határozatlan időtartamra történő bejegyzését; egyebekben az elsőfokú határozat rendelkezéseit helybenhagyta.

A határozat indokolása szerint a megismételt eljárásban a felperes csatolta a B. L. részére címzett borítékot, és a hozzá tartozó tértivevényt eredeti példányban, amelyből megállapítható, hogy a küldeményt "nem kereste" jelzéssel küldte vissza a posta a felperesnek.

Hangsúlyozta, hogy az időközben lejárt vételi jog bejegyzését azért rendelte el, mert - az elsőfokú földhivatal jogszerű eljárása mellett - az korábban bejegyezhető lett volna, és törlését azóta sem kérte senki.

A vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat B. L.-nek történő kézbesítésével összefüggésben az alperes rámutatott arra, hogy a postáról szóló 1992. évi XLV. törvény (a továbbiakban: Ptv.) és az annak végrehajtása tárgyában kiadott, a postai tevékenységről szóló 133/1993. (IX. 29.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Pvhr.) csak a hivatalos iratokkal kapcsolatosan fogalmaz meg rendelkezéseket a kézbesítettséggel összefüggésben. A vételi jog gyakorlásával kapcsolatban azonban előírást tartalmaz az Inyvhr. 83. § (2) bekezdése, amely szerint a vételi jog jogosultjának azt kell igazolnia, hogy a vételi ajánlatot a jogosulttal közölte. Utalva a BH 1996/661. számú jogesetére azt az álláspontját fogalmazta meg, hogy a nyilatkozatnak a másik félhez meg kell érkeznie, a "nem kereste" jelzéssel visszaküldött irat tekintetében pedig a közlés megtörténte nem állapítható meg.