BH 2010.7.183 Az adásvételi szerződés elállás miatti felbontása esetén - ha a vevő a tulajdonába került ingatlant megterhelte - az eredeti állapot nem állítható helyre, csak úgy, hogy az ingatlanon jóhiszeműen jogot szerző harmadik személy jogosultsága fennmarad [Ptk. 320. §, 1997. évi CXLI. tv. 62. §].

A felperesek a 2008. február 1. napján kelt adásvételi szerződéssel 10 000 000 forintért eladták a perbeli ingatlanból őket megillető 1/2 tulajdoni hányadot az I. r. alperesnek. Ingatlanrészükön 5%-os készültségi fokú lakóház állt. A szerződés alapján az I. r. alperes 1 000 000 forint foglalót fizetett ki, míg a hátralékos vételár megfizetését a szerződés aláírásától számított hatvan napon belül vállalta azzal, hogy a határidő lejártát követően az eladók egyoldalú nyilatkozatukkal jogosultak a jogügylettől való elállásra. Ebben az esetben a vevő az általa végzett beruházásai ellenértékét az eladókkal szemben nem érvényesítheti. Az eladók a szerződés aláírásakor visszavonhatatlan beleegyezésüket adták ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. A szerződés alapján a földhivatal a 2008. február 4-én kelt határozatával bejegyezte a tulajdonjog-változást az ingatlan-nyilvántartásba, majd az építésügyi hatóság az építési engedélyt az I. r. alperes nevére jogutódként átvezette.

Az I. r. alperes 2008. március 4-én jelzáloggal biztosított, devizában nyilvántartott, építési célú kölcsönt vett fel a II. r. alperestől, amely alapján ugyanezen a napon a II. r. alperes javára 146 188 CHF és járulékai erejéig jelzálogjog, továbbá ennek biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre a perbeli ingatlan, I. r. alperes tulajdonába került 1/2 részére.

Az I. r. alperes folytatta a megkezdett építkezést, de a vételárhátralékból 2008. április 3-án összesen 1 000 000 forintot törlesztett, a fennmaradó összeget nem fizette meg. 2008. május 8. napján a szerződésben biztosított elállási joguknál fogva a felperesek az adásvételi szerződéstől elálltak, nyilatkozatukat 2008. május 22. napján kézbesítették az I. r. alperes részére. A IV-V. r. alperesek az ingatlan másik 1/2 részének tulajdonosai, míg a VI-VII. r. alperesek az ő tulajdoni hányadukat terhelő jogok jogosultjai.

A felperesek keresetükben kérték, hogy a bíróság állapítsa meg elállásuk jogszerűségét és az I. r. alperes tulajdonjogának, valamint a II. r. alperes jelzálogjogának törlésével állítsa vissza az eredeti állapotot, ennek folytán az ingatlan 1/4-1/4 részére jegyeztesse be tulajdonjogukat és kötelezze a IV-VII. r. alpereseket ennek tűrésére. Előadták, hogy elállási jogukat a szerződésnek megfelelően gyakorolták, megállapodásuk értelmében a végzett beruházás sem lehet akadálya az eredeti állapot helyreállításának. A szerződés - felbontása esetén - a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg, az I. r. alperes tehát nem volt az ingatlan tulajdonosa a II. r. alperes jogszerzésekor, a jelzálogszerződés így jogszabályba ütköző, semmis. A II. r. alperes saját kockázatára fogadott el fedezetként olyan ingatlant, amelyre az adásvételi szerződés az eladóknak elállási jogot engedélyezett.

Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte, hivatkozva arra, hogy beruházásai folytán az eredeti állapot már nem állítható helyre, a felperes kötelmi jellegű elszámolási igényt érvényesíthet.

A II. r. alperes a kereset elutasítását és a felperesek perköltségekben való marasztalását kérte. Elsődlegesen indítványozta a per megszüntetését, mert a felperesek részére a törlési kereset megindítására nyitva álló határidő eltelt. Érdemben előadta: a II. r. alperes jogosultságát a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerezte, annak törlését a felperesek nem kérhetik, így az eredeti állapot nem állítható helyre. A felperesek elállásának jogszerűsége is vitatható, mert a határidő lejártát követően teljesítést fogadtak el és egyébként indokolatlan kockázatot vállaltak azzal, hogy a vételár egytized részének kifizetését követően hozzájárultak a tulajdonjog átszállásához. Utalt arra is, hogy a felperesek az I. r. alperessel közösen tévesztették meg a II. r. alperest, így a Ptk. 4. §-ának (1) és (2) bekezdése szerint saját felróható magatartásukra, előnyök szerzése végett nem hivatkozhatnak.

A VI. r. alperes a kereset teljesítését nem ellenezte, a többi alperes érdemi nyilatkozatot nem tett.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította.

Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a felpereseket az adásvételi szerződés alapján az elállás joga megillette, azzal jogszerűen éltek, így nyilatkoztuk alkalmas volt a célzott joghatásnak, a szerződés felbontásának a kiváltására. A részteljesítés elfogadása sem zárta ki a szerződésen alapuló jogosultságok gyakorlásának lehetőségét.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) hatálybalépését követően kialakult ítélkezési gyakorlat az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elvét megerősítve, az Inytv. 5. §-ának részletszabályain alapul. A felperesek eredeti állapot helyreállítása iránti keresete - törlési, kiigazítási perrel - az Inytv. 62. §-ának (1) bekezdésének a) pontja alapján nem teljesíthető, mert az adásvételi szerződés érvényes, így a jogszerűen gyakorolt elállási jog esetén a b) pont rendelkezései érvényesülhetnének, ha az eredeti állapot helyreállítására van mód. Ezt az I. r. alperes által végzett beruházás a szerződéses kikötés folytán nem akadályozná, viszont a II. r. alperes jogszerzése kizárja. A II. r. alperes jelzálogjoga keletkezésekor ugyanis az ingatlan bejegyzett tulajdonosa az I. r. alperes volt, aki így a Ptk. 112. §-ának (1) bekezdése szerint arról jogszerűen rendelkezhetett. Ezt a rendelkezést utólagosan nem teszi érvénytelenné a tulajdonszerzésre vonatkozó szerződés elállás miatti megszűnése. Az elállás folytán a szerződés nem érvénytelen, az a szerződés megszűnését és a Ptk. 319. §-ának (3) bekezdése szerinti jogkövetkezmények alkalmazását eredményezi.

Az eredeti állapot tehát nem állítható helyre, így kizárólag elszámolásra van mód a felperesek és az I. r. alperes között. Ilyen igény azonban nem került előterjesztésre, ezért a keresetet teljes egészében el kellett utasítani. Utalt rá, hogy a törlési, kiigazítási perek indítására vonatkozó határidők vizsgálata a per érdemére tartozó kérdés, ezért annak elmulasztása sem adhat alapot a per megszüntetésére.

A felperesek fellebbezése folytán a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és annak tűrésére kötelezte az alpereseket, hogy a perbeli ingatlan I. r. alperes tulajdonaként nyilvántartott 2/4 hányadára jegyezzék be 1/4-1/4 arányban a felperesek tulajdonát. Megkereste a földhivatalt ennek átvezetése végett.

A jogerős ítélet indokolása szerint az elsőfokú bíróság megalapozottan jutott arra a következtetésre, hogy a felperesek jogszerűen gyakorolták elállási jogukat, de ennek ellenére a tulajdonjoguk az ingatlan-nyilvántartásba tehermentesen nem állítható helyre. A felperesek és az I. r. alperes kötelmi jogviszonyának felbontása nem befolyásolja az elállást megelőzően az ingatlan-nyilvántartásba a II. r. alperes javára bejegyzett dologi jogosultságok érvényes létrejöttét, azok törlése az Inytv. szabályai szerint nem lehetséges. Az elállás a felperesek és az I. r. alperes kötelmi jogviszonyában szüntette meg a szerződést, amely tény az I-II. r. alperesek szerződéskötésekor még nem állt fenn. A II. r. alperes jogszerzésekor az érvényes adásvételi szerződés alapján az ingatlan fele része az I. r. alperes tulajdonában állt, aki így jogszerűen gyakorolta rendelkezési jogát. Az utóbb történt elállás nem változtatott azon, hogy addig az időpontig az I. r. alperes tulajdonosként járhatott el.