BH 2010.7.183 Az adásvételi szerződés elállás miatti felbontása esetén - ha a vevő a tulajdonába került ingatlant megterhelte - az eredeti állapot nem állítható helyre, csak úgy, hogy az ingatlanon jóhiszeműen jogot szerző harmadik személy jogosultsága fennmarad [Ptk. 320. §, 1997. évi CXLI. tv. 62. §].

Pertörténet:

Debreceni Törvényszék P.20738/2008/24., Debreceni Ítélőtábla Pf.20296/2009/4., Kúria Pfv.21540/2009/4. (*BH 2010.7.183*, EH 2010.2134)

***********

A felperesek a 2008. február 1. napján kelt adásvételi szerződéssel 10 000 000 forintért eladták a perbeli ingatlanból őket megillető 1/2 tulajdoni hányadot az I. r. alperesnek. Ingatlanrészükön 5%-os készültségi fokú lakóház állt. A szerződés alapján az I. r. alperes 1 000 000 forint foglalót fizetett ki, míg a hátralékos vételár megfizetését a szerződés aláírásától számított hatvan napon belül vállalta azzal, hogy a határidő lejártát követően az eladók egyoldalú nyilatkozatukkal jogosultak a jogügylettől való elállásra. Ebben az esetben a vevő az általa végzett beruházásai ellenértékét az eladókkal szemben nem érvényesítheti. Az eladók a szerződés aláírásakor visszavonhatatlan beleegyezésüket adták ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. A szerződés alapján a földhivatal a 2008. február 4-én kelt határozatával bejegyezte a tulajdonjog-változást az ingatlan-nyilvántartásba, majd az építésügyi hatóság az építési engedélyt az I. r. alperes nevére jogutódként átvezette.

Az I. r. alperes 2008. március 4-én jelzáloggal biztosított, devizában nyilvántartott, építési célú kölcsönt vett fel a II. r. alperestől, amely alapján ugyanezen a napon a II. r. alperes javára 146 188 CHF és járulékai erejéig jelzálogjog, továbbá ennek biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre a perbeli ingatlan, I. r. alperes tulajdonába került 1/2 részére.

Az I. r. alperes folytatta a megkezdett építkezést, de a vételárhátralékból 2008. április 3-án összesen 1 000 000 forintot törlesztett, a fennmaradó összeget nem fizette meg. 2008. május 8. napján a szerződésben biztosított elállási joguknál fogva a felperesek az adásvételi szerződéstől elálltak, nyilatkozatukat 2008. május 22. napján kézbesítették az I. r. alperes részére. A IV-V. r. alperesek az ingatlan másik 1/2 részének tulajdonosai, míg a VI-VII. r. alperesek az ő tulajdoni hányadukat terhelő jogok jogosultjai.

A felperesek keresetükben kérték, hogy a bíróság állapítsa meg elállásuk jogszerűségét és az I. r. alperes tulajdonjogának, valamint a II. r. alperes jelzálogjogának törlésével állítsa vissza az eredeti állapotot, ennek folytán az ingatlan 1/4-1/4 részére jegyeztesse be tulajdonjogukat és kötelezze a IV-VII. r. alpereseket ennek tűrésére. Előadták, hogy elállási jogukat a szerződésnek megfelelően gyakorolták, megállapodásuk értelmében a végzett beruházás sem lehet akadálya az eredeti állapot helyreállításának. A szerződés - felbontása esetén - a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg, az I. r. alperes tehát nem volt az ingatlan tulajdonosa a II. r. alperes jogszerzésekor, a jelzálogszerződés így jogszabályba ütköző, semmis. A II. r. alperes saját kockázatára fogadott el fedezetként olyan ingatlant, amelyre az adásvételi szerződés az eladóknak elállási jogot engedélyezett.

Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte, hivatkozva arra, hogy beruházásai folytán az eredeti állapot már nem állítható helyre, a felperes kötelmi jellegű elszámolási igényt érvényesíthet.

A II. r. alperes a kereset elutasítását és a felperesek perköltségekben való marasztalását kérte. Elsődlegesen indítványozta a per megszüntetését, mert a felperesek részére a törlési kereset megindítására nyitva álló határidő eltelt. Érdemben előadta: a II. r. alperes jogosultságát a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerezte, annak törlését a felperesek nem kérhetik, így az eredeti állapot nem állítható helyre. A felperesek elállásának jogszerűsége is vitatható, mert a határidő lejártát követően teljesítést fogadtak el és egyébként indokolatlan kockázatot vállaltak azzal, hogy a vételár egytized részének kifizetését követően hozzájárultak a tulajdonjog átszállásához. Utalt arra is, hogy a felperesek az I. r. alperessel közösen tévesztették meg a II. r. alperest, így a Ptk. 4. §-ának (1) és (2) bekezdése szerint saját felróható magatartásukra, előnyök szerzése végett nem hivatkozhatnak.

A VI. r. alperes a kereset teljesítését nem ellenezte, a többi alperes érdemi nyilatkozatot nem tett.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította.

Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a felpereseket az adásvételi szerződés alapján az elállás joga megillette, azzal jogszerűen éltek, így nyilatkoztuk alkalmas volt a célzott joghatásnak, a szerződés felbontásának a kiváltására. A részteljesítés elfogadása sem zárta ki a szerződésen alapuló jogosultságok gyakorlásának lehetőségét.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) hatálybalépését követően kialakult ítélkezési gyakorlat az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elvét megerősítve, az Inytv. 5. §-ának részletszabályain alapul. A felperesek eredeti állapot helyreállítása iránti keresete - törlési, kiigazítási perrel - az Inytv. 62. §-ának (1) bekezdésének a) pontja alapján nem teljesíthető, mert az adásvételi szerződés érvényes, így a jogszerűen gyakorolt elállási jog esetén a b) pont rendelkezései érvényesülhetnének, ha az eredeti állapot helyreállítására van mód. Ezt az I. r. alperes által végzett beruházás a szerződéses kikötés folytán nem akadályozná, viszont a II. r. alperes jogszerzése kizárja. A II. r. alperes jelzálogjoga keletkezésekor ugyanis az ingatlan bejegyzett tulajdonosa az I. r. alperes volt, aki így a Ptk. 112. §-ának (1) bekezdése szerint arról jogszerűen rendelkezhetett. Ezt a rendelkezést utólagosan nem teszi érvénytelenné a tulajdonszerzésre vonatkozó szerződés elállás miatti megszűnése. Az elállás folytán a szerződés nem érvénytelen, az a szerződés megszűnését és a Ptk. 319. §-ának (3) bekezdése szerinti jogkövetkezmények alkalmazását eredményezi.

Az eredeti állapot tehát nem állítható helyre, így kizárólag elszámolásra van mód a felperesek és az I. r. alperes között. Ilyen igény azonban nem került előterjesztésre, ezért a keresetet teljes egészében el kellett utasítani. Utalt rá, hogy a törlési, kiigazítási perek indítására vonatkozó határidők vizsgálata a per érdemére tartozó kérdés, ezért annak elmulasztása sem adhat alapot a per megszüntetésére.