EH 2010.2134 Az adásvételi szerződés elállás miatti felbontása esetén, ha a vevő tulajdonába került ingatlant megterhelte, az eredeti állapot nem állítható helyre, csak úgy, hogy az ingatlanon jóhiszeműen jogot szerző harmadik személy jogosultsága fennmarad [Ptk. 320. §, 1997. évi CXLI. tv. 62. §].
Kapcsolódó határozatok:
Debreceni Törvényszék P.20738/2008/24., Debreceni Ítélőtábla Pf.20296/2009/4., Kúria Pfv.21540/2009/4. (BH 2010.7.183, *EH 2010.2134*)
***********
A felperesek a 2008. február 1. napján kelt adásvételi szerződéssel 10 000 000 forintért eladták a perbeli ingatlanból őket megillető 1/2 tulajdoni hányadot az I. r. alperesnek. Ingatlanrészükön 5%-os készültségi fokú lakóház állt. A szerződés alapján az I. r. alperes 1 000 000 forint foglalót fizetett ki, míg a hátralékos vételár megfizetését a szerződés aláírásától számított hatvan napon belül vállalta azzal, hogy a határidő lejártát követően az eladók egyoldalú nyilatkozatukkal jogosultak a jogügylettől való elállásra. Ebben az esetben a vevő az általa végzett beruházásai ellenértékét az eladókkal szemben nem érvényesítheti. Az eladók a szerződés aláírásakor visszavonhatatlan beleegyezésüket adták ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. A szerződés alapján a földhivatal a 2008. február 4-én kelt határozatával bejegyezte a tulajdonjog-változást az ingatlan-nyilvántartásba, majd az építésügyi hatóság az építési engedélyt az I. r. alperes nevére jogutódként átvezette.
Az I. r. alperes 2008. március 4-én jelzáloggal biztosított, devizában nyilvántartott, építési célú kölcsönt vett fel a II. r. alperestől, amely alapján ugyanezen a napon a II. r. alperes javára 146 188 CHF és járulékai erejéig jelzálogjog, továbbá ennek biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre a perbeli ingatlan, I. r. alperes tulajdonába került 1/2 részére.
Az I. r. alperes folytatta a megkezdett építkezést, de a vételárhátralékból 2008. április 3-án összesen 1 000 000 forintot törlesztett, a fennmaradó összeget nem fizette meg. 2008. május 8. napján a szerződésben biztosított elállási joguknál fogva a felperesek az adásvételi szerződéstől elálltak, nyilatkozatukat 2008. május 22. napján kézbesítették az I. r. alperes részére. A IV-V. r. alperesek az ingatlan másik 1/2 részének tulajdonosai, míg a VI-VII. r. alperesek az ő tulajdoni hányadukat terhelő jogok jogosultjai.
A felperesek keresetükben kérték, hogy a bíróság állapítsa meg elállásuk jogszerűségét és az I. r. alperes tulajdonjogának, valamint a II. r. alperes jelzálogjogának törlésével állítsa vissza az eredeti állapotot, ennek folytán az ingatlan 1/4-1/4 részére jegyeztesse be tulajdonjogukat és kötelezze a IV- VII. r. alpereseket ennek tűrésére. Előadták, hogy elállási jogukat a szerződésnek megfelelően gyakorolták, megállapodásuk értelmében a végzett beruházás sem lehet akadálya az eredeti állapot helyreállításának. A szerződés - felbontása esetén - a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg, az I. r. alperes tehát nem volt az ingatlan tulajdonosa a II. r. alperes jogszerzésekor, a jelzálogszerződés így jogszabályba ütköző, semmis. A II. r. alperes saját kockázatára fogadott el fedezetként olyan ingatlant, amelyre az adásvételi szerződés az eladóknak elállási jogot engedélyezett.
Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte, hivatkozva arra, hogy beruházásai folytán az eredeti állapot már nem állítható helyre, a felperes kötelmi jellegű elszámolási igényt érvényesíthet.
A II. r. alperes a kereset elutasítását és a felperesek perköltségekben való marasztalását kérte. Elsődlegesen indítványozta a per megszüntetését, mert a felperesek részére a törlési kereset megindítására nyitva álló határidő eltelt. Érdemben előadta: a II. r. alperes jogosultságát a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerezte, annak törlését a felperesek nem kérhetik, így az eredeti állapot nem állítható helyre. A felperesek elállásának jogszerűsége is vitatható, mert a határidő lejártát követően teljesítést fogadtak el és egyébként indokolatlan kockázatot vállaltak azzal, hogy a vételár egytized részének kifizetését követően hozzájárultak a tulajdonjog átszállásához. Utalt arra is, hogy a felperesek az I. r. alperessel közösen tévesztették meg a II. r. alperest, így a Ptk. 4. §-ának (1) és (2) bekezdése szerint saját felróható magatartásukra, előnyök szerzése végett nem hivatkozhatnak.
A VI. r. alperes a kereset teljesítését nem ellenezte, a többi alperes érdemi nyilatkozatot nem tett.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította.
Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a felpereseket az adásvételi szerződés alapján az elállás joga megillette, azzal jogszerűen éltek, így nyilatkoztuk alkalmas volt a célzott joghatásnak, a szerződés felbontásának a kiváltására. A részteljesítés elfogadása sem zárta ki a szerződésen alapuló jogosultságok gyakorlásának lehetőségét.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) hatálybalépését követően kialakult ítélkezési gyakorlat az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elvét megerősítve, az Inytv. 5. §-ának részletszabályain alapul. A felperesek eredeti állapot helyreállítása iránti keresete - törlési, kiigazítási perrel - az Inytv. 62. §-ának (1) bekezdésének a) pontja alapján nem teljesíthető, mert az adásvételi szerződés érvényes, így a jogszerűen gyakorolt elállási jog esetén a b) pont rendelkezései érvényesülhetnének, ha az eredeti állapot helyreállítására van mód. Ezt az I. r. alperes által végzett beruházás a szerződéses kikötés folytán nem akadályozná, viszont a II. r. alperes jogszerzése kizárja. A II. r. alperes jelzálogjoga keletkezésekor ugyanis az ingatlan bejegyzett tulajdonosa az I. r. alperes volt, aki így a Ptk. 112. §-ának (1) bekezdése szerint arról jogszerűen rendelkezhetett. Ezt a rendelkezést utólagosan nem teszi érvénytelenné a tulajdonszerzésre vonatkozó szerződés elállás miatti megszűnése. Az elállás folytán a szerződés nem érvénytelen, az a szerződés megszűnését és a Ptk. 319. §-ának (3) bekezdése szerinti jogkövetkezmények alkalmazását eredményezi.
Az eredeti állapot tehát nem állítható helyre, így kizárólag elszámolásra van mód a felperesek és az I. r. alperes között. Ilyen igény azonban nem került előterjesztésre, ezért a keresetet teljes egészében el kellett utasítani. Utalt rá, hogy a törlési, kiigazítási perek indítására vonatkozó határidők vizsgálata a per érdemére tartozó kérdés, ezért annak elmulasztása sem adhat alapot a per megszüntetésére.
A felperesek fellebbezése folytán a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és annak tűrésére kötelezte az alpereseket, hogy a perbeli ingatlan I. r. alperes tulajdonaként nyilvántartott 2/4 hányadára jegyezzék be 1/4-1/4 arányban a felperesek tulajdonát. Megkereste a földhivatalt ennek átvezetése végett.
A jogerős ítélet indokolása szerint az elsőfokú bíróság megalapozottan jutott arra a következtetésre, hogy a felperesek jogszerűen gyakorolták elállási jogukat, de ennek ellenére a tulajdonjoguk az ingatlan-nyilvántartásba tehermentesen nem állítható helyre. A felperesek és az I. r. alperes kötelmi jogviszonyának felbontása nem befolyásolja az elállást megelőzően az ingatlan-nyilvántartásba a II. r. alperes javára bejegyzett dologi jogosultságok érvényes létrejöttét, azok törlése az Inytv. szabályai szerint nem lehetséges. Az elállás a felperesek és az I. r. alperes kötelmi jogviszonyában szüntette meg a szerződést, amely tény az I-II. r. alperesek szerződéskötésekor még nem állt fenn. A II. r. alperes jogszerzésekor az érvényes adásvételi szerződés alapján az ingatlan fele része az I. r. alperes tulajdonában állt, aki így jogszerűen gyakorolta rendelkezési jogát. Az utóbb történt elállás nem változtatott azon, hogy addig az időpontig az I. r. alperes tulajdonosként járhatott el.
A jelzálogszerződés visszterhes, kölcsönszerződést biztosító mellékkötelezettség, amelynek ellenértékűségét a főkötelem természete alapján kell megítélni. A tulajdoni hányad nyilvántartott és valós jogi állapota megegyezett, így nincs jelentősége annak, hogy a II. r. alperes az adásvételi szerződés tartalmának előzetes megismerése nélkül szerződött. A jogszabályi rendelkezés értelmében, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében szerez jogot, jóhiszeműnek minősül. A II. r. alperes jóhiszeműen és érvényesen szerzett jelzálogjoga törlését az Inytv. 5. §-ának (4) bekezdése kizárja, ez alól csak a törlési perek jelenthetnek kivételt. A II. r. alperes azonban érvényes szerződés alapján került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, így a perbeli esetben felmerülő Inytv. 62. § (1) bekezdésének a) pontja szerinti törlési per jogszabályi feltételei hiányoznak.
Tekintettel arra, hogy a fellebbezési eljárás során a felperesek az ingatlan visszaszolgáltatását már a II. r. alperes javára bejegyzett terhekkel is elfogadták, e kereseti kérelmük teljesítésének nem volt törvényes akadálya, míg az ezt meghaladó igényeiket az I. r. alperessel szemben érvényesíthetik. A részbeni megváltoztató döntés folytán a II. r. alperes helyzete - a kölcsön kötelem személyi és dologi kötelezettjének elkülönülése folytán - terhesebbé vált, de ez annak következménye, hogy a felperesek elállásának lehetőségével előzetesen nem számolva szerződött az I. r. alperessel. Az ingatlan megterhelésének kockázata ugyanakkor a felperesek terhére esik, mert a vételár kifizetése nélkül, annak tudatában járultak hozzá az I. r. alperes tulajdonszerzéséhez, hogy a vevő a hátralékot pénzintézeti kölcsönből kívánja kifizetni.
A jogerős ítélettel szemben a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, és kérték a II. r. alperes javára bejegyzett jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom törlését, tulajdonjoguk tehermentes helyreállításának elrendelését. Indokaik szerint a jogszerű elállásuk a szerződést felbontotta, és nem megszüntette. A Ptk. 319. §-ának (3) bekezdése tisztázza a felbontás jogkövetkezményét, amely alapján ilyen esetben a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg, és a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. A jogerős ítélet ezen jogszabályi rendelkezéssel szemben a megszüntetés jogkövetkezményeit alkalmazta, a pénzbeli ellenérték megtérítésére történő kötelezés is tipikusan a szerződés jövőre nézve való megszüntetésének jogkövetkezménye. Az indokolás megtévesztő módon nemcsak a Ptk. 319. § (3) bekezdésének jogkövetkezményeként a (2) bekezdés jogkövetkezményeit ismerteti, hanem állítja, hogy ezen elszámolásra - amely szerint az I. r. alperes térítse meg az ingatlan pénzbeli értékét - azért nem volt lehetséges a per keretében őt kötelezni, mert erre a kereset nem terjedt ki. A kereset azonban erre nem is irányulhatott, mert ez nem az elállás, hanem a megszüntetés jogkövetkezménye lenne, elállásukkal pedig a tehermentesen átadott ingatlant kívánták ugyanilyen jogtisztán visszakapni. Az állandó banki gyakorlat szerint a pénzintézet a hitelt az eladó és nem az adós kezéhez teljesíti, ezért a II. r. alperes köteles viselni annak kockázatát, hogy gondatlan eljárása során olyan adásvételi szerződéshez nyújtott kölcsönt, ahol az eladókat - nem teljesítés esetén - elállási jog illette meg.
A II. r. alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet - helyes indokai alapján történő - hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
A jogerős ítélet helyesen rögzítette, hogy a felperesek jogosan gyakorolt elállása folytán a Ptk. 319. §-ának (3) bekezdése alapján a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnt meg és a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. A perbeli esetben azonban az érvényes adásvételi szerződés alapján az I. r. alperes tulajdonszerzése az ingatlan-nyilvántartásba jogerősen bejegyzésre került, így az ingatlan tulajdonát megszerezte. A II. r. alperes tehát az ingatlan tulajdonosától, az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerzett jogosultságot, amelynek bejegyzése is megtörtént. Ezt követően - ahogyan arra a jogerős ítélet helytállóan hivatkozott - az ingatlan-nyilvántartás szabályai is érvényesülnek, azaz az eredeti állapot helyreállítása teljes körűen már csak akkor lenne lehetséges, ha jogszabályi lehetőség áll fenn a bejegyzés törlésére.
Az I-II. r. alperesek javára szóló bejegyzések törlésére az Inytv. 62. §-ának (1) bekezdése szerinti törlési és kiigazítási perek nem adnak lehetőséget. Az Inytv. 62. § (1) bekezdés a) pontja szerint törlést érvénytelenség esetén lehet kérni, a szerződés felbontása tehát arra nem adhat alapot. A szerződés, illetve az azon alapuló bejegyzés, a Ptk. 320. §-ának (1) bekezdése alapján fennállt elállási jog érvényesítése folytán nem vált érvénytelenné. Az Inytv. 62. § b) és c) pontja teljesen más esetekre vonatkozik, nem állapítható meg az alperesek jogosultságának elévülése, megszűnte vagy megváltozása és a javukra szóló bejegyzés téves sem volt.
A Legfelsőbb Bíróság rámutat arra is, hogy az Inytv. 62. § (1) bekezdés b) pontja alapján a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhető, mert az nem évül el és nem szűnhet meg. Ezen rendelkezés alapján más jog az ingatlan-nyilvántartásból akkor törölhető, ha a megszűnt jog törlését nem követi újabb bejegyzés.
A II. r. alperes jogosultsága tehát nem törölhető, azaz nincs jogszabályi lehetőség a felperesek tulajdonjoga - eredeti rangsorban történő - helyreállítására, a szerződés megszűnése folytán tulajdonjoguk bejegyzésére ezért a rangsor elvének megfelelően már csak a II. r. alperes jogszerzését követő helyen kerülhet sor. Az Inytv. 30. § (2) bekezdés második fordulata szerint ugyanis, ha a felek utóbb a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéstől elállnak, a tulajdonjog törlésére a változások bejegyzésére vonatkozó szabályok az irányadók. Ez a rendelkezés abban az esetben is alkalmazandó, ha az elállás jogszerűségéről a bíróság dönt.
Mindez azt eredményezi, hogy az I. r. alperes az általa kapott szolgáltatás teljes körű visszaadására nem képes, az ingatlanról a teher nem törölhető. Tekintettel arra, hogy a felperesek ilyen módon is kérték tulajdonjoguk visszaállítását, a jogerős ítélet megfelelően rendelkezett arról, de miután ez tehermentesen nem volt lehetséges, fennállhat a megterhelt és tehermentes ingatlan értékének különbözetére a pénzbeli megtérítési igényük. A jogerős ítélet erre való utalása tehát nem volt téves, az a jogszabályok helyes értelmezésén alapult.
A II. r. alperes építési hitelt nyújtott, ezért fel sem merülhetett az, hogy ne az I. r. alperes kezéhez teljesítsen. Ebből eredően - figyelemmel a hitelfelvevő tulajdonát rögzítő ingatlan-nyilvántartási állapotra - az adásvételi szerződés vizsgálatának elmulasztása sem róható terhére annál súlyosabb mértékben, mint az, hogy köteles elviselni a dologi és személyes kötelezett elkülönülését.
A felperesek azonban az által, hogy a vételár megfizetése nélkül lehetőséget biztosítottak az I. r. alperes tulajdonjoga bejegyzésére, maguk teremtették meg a lehetőségét az ilyen helyzet kialakulásának, holott lett volna lehetőségük olyan tartalmú szerződés megkötésére, amelyben - hivatkozásuknak megfelelően - kikötik, hogy a vételárhátralékot kölcsönből fedezni kívánó I. r. alperes helyett a pénzintézet közvetlenül feléjük teljesítsen.
Helyesen utalt a jogerős ítélet arra is, hogy a Legfelsőbb Bíróság ítélkezési gyakorlata az ilyen jellegű ügyekben hosszú ideje változatlan (BH 2004/320., BH 2004/321.). A BH 1997/448. szám alatt közzétett jogesetben a tényállás eltérő a perbelitől, abban az ügyben már a szerződés felbontását követően került sor az értékesítésre, a már nem tulajdonos fél részéről.
A Legfelsőbb Bíróság a kifejtettekre tekintettel - a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése szerint tárgyaláson kívül meghozott határozatával - a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.